Недвижимость Москвы и Подмосковья на фоне макроэкономической нестабильности: куда пойдут цены? Аналитический центр w w w. I R N. r u Сентябрь 2013 г.

Индекс стоимости жилья в Москве с 1998 года

Философия «Цены все равно растут» После кризиса 2008 года цены на квартиры в Москве из агрессивного восходящего канала годов вернулись в умеренный восходящий канал, берущий начало еще с годов. Среднегодовой прирост за последние годы составляет порядка 10%, т.е. на уровне инфляции или чуть выше. В рублевом выражении цены на недвижимость вернулись на докризисный уровень и отчасти даже превысили его. В долларовом выражении цены ниже докризисного уровня примерно на 15%-20%.

Философия «Цены скорее не растут» С конца 2006 – начала 2007 годов цены на квартиры в Москве не растут, а колеблются в широком диапазоне $ за метр (по индексу IRN.RU) вокруг круглой отметки в 5.000$ за метр. Если не брать отдельные объекты и сегменты, то никакой последовательной восходящей динамики на рынке в целом не наблюдается уже давно. Амплитуда колебаний вокруг среднего уровня снижается.

Посткризисная стабильность Стоимость жилья последние годы либо «топчется на месте», либо подрастает на уровне инфляции. Снизу рынок поддерживают ограниченные объемы строительства и предложения, высокий потенциальный спрос, а также рост денежной массы (инфляция) Сверху рынок ограничен недостаточным уровнем доходов населения и дорогой ипотекой. Основная масса сделок происходит за счет обменов и альтернатив, без вложения существенных денег. Доля инвестиционного спроса невелика.

Рынок недвижимости пойдет вслед за макроэкономическим фоном Ценовая стабильность на рынке недвижимости отражает локальную точку равновесия, к которой пришла как российская, так и мировая экономика после острой фазы кризиса 2008 года. Вывести рынок из равновесия могут только существенные структурные изменения в экономике, не зависимо от того будут ли они носит позитивный или негативный характер. До этого момента мы вряд ли увидим возникновение продолжительных и последовательных трендов – будет происходить «топтание на месте», как последние годы.

Наиболее вероятная реакция рынка недвижимости на макроэкономический фон 1.В периоды отсутствия серьезных макроэкономических «обострений» будет сохраняться умеренный восходящий тренд темпами инфляции. Рынок недвижимости может даже привлекать дополнительный спрос, вызванный умеренной нестабильностью в экономике и бегством от риска. 2.В случае серьезного макроэкономического «обострения» (вторая волна кризиса), глубина падения долларовых цен на недвижимость вряд ли превысит 20%-25% и ограничена «дном» 2009 года.