ОБОСНОВАНИЕ ЦЕЛЕВЫХ ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ МОСКВЫ) Стерник Г.М., профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Плеханова Свиридов А. В., аспирант кафедры (доклад на конференции «Градостроительная политика и жилищное строительство» VII Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса) Санкт-Петербург,

ПОВЫШЕНИЕ ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ – ДОЛГОСРОЧНАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СТРАТЕГИЯ Обостренное внимание руководства страны к проблеме объемов строительства жилья стимулировало руководство регионов к поиску путей их повышения. Приняты серьезные правовые, организационные, экономические меры для стимулирования местных властей и бизнеса к решению этой проблемы. Определены целевые показатели объемов ввода жилья до 2020 года. В настоящее время Госстрой и Минрегион РФ организуют работу по определению и обоснованию целевых объемов ввода жилья в каждом регионе, обеспечивающих требуемые суммарные объемы. Sternik's Consulting Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» (2012) 92 млн м² 142 млн м² (1 м² на человека) Стратегия-2020 (2008) 63 млн м² Краснодарский край 5,3 Московская область 7,3 Республика Башкортостан 5,2 Республика Татарстан 4,0 Ростовская область 5,2 Санкт-Петербург 3,7 Свердловская область 5,2

ИЗМЕНЕНИЕ ПЛАНОВ ГОРОДСКИХ ВЛАСТЕЙ МОСКВЫ В связи с этим объявленные в 2010 году приоритеты политики города Москвы – сокращение объемов строительства жилья в пользу развития транспортной инфраструктуры – в этом году несколько изменились: город планирует построить в 2013 году в Москве более 3 млн кв. м жилья, в том числе в старых границах – не менее 2,5 млн. кв. м, и в дальнейшем увеличивать этот объем до 5-6 млн. кв. м. Но эти планы могут и не реализоваться: только треть инвесторов в Москве, проекты которых прошли Градостроительно-земельную комиссию Москвы за 2,5 года, приступили к реальному строительству. Остальные или продают, или ищут финансирование. Цель работы: обоснование допустимого уровня целевых объемов ввода жилья в Москве на основе баланса спроса и предложения. Sternik's Consulting

На предыдущей конференции в 2012 году была представлена методика среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости и результаты ее апробации на примере прогнозирования динамики развития рынка Москвы (в старых границах) в годах при трех сценариях макроэкономических исходных данных. В дальнейшем методика была усовершенствована, а также проведена ретроспективная проверка результатов прогнозирования на 2011 и 2012 годы по фактическим данным (при росте доходов населения 4-5% в номинальном выражении, что соответствует реалистическому сценарию). Проверка дала положительные результаты. Наличие адекватной модели функционирования сложной системы позволяет провести расчетные эксперименты над системой, что приближает экономику к таким наукам, как физика, авиастроение и т.п. Метод исследования: прогнозирование динамики основных показателей рынка жилья при различных макроэкономических сценариях и различной заданной динамике целевых объемов ввода жилья. Sternik's Consulting

ФАКТОРЫ, ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ ОБЪЕМЫ ВВОДА ЖИЛЬЯ Факторы предложения Факторы спроса Sternik's Consulting Факторы предложения: дефицит земельных ресурсов, ограничения по производственным мощностям стройпредприятий, по доступным объемам стройресурсов, по наличию инженерных сетей на границах участков под строительство жилья, энергетических и иных инженерных ресурсов, социальной и транспортной инфраструктуры. Факторы спроса: предъявленный платежеспособный спрос населения, инвесторов, нерезидентов, ипотечная поддержка. Баланс спроса и предложения – условие устойчивого развития рынка недвижимости.

ПРИЧИНЫ СНИЖЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА Стагнация в экономике, низкие темпы роста доходов населения Низкие темпы роста средней цены на рынке при высоком спросе на малогабаритные дешевые квартиры Снижение конечной доходности инвестпроектов Sternik's Consulting

РАССМОТРЕННЫЕ СЦЕНАРИИ ДИНАМИКИ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ Сценарий 1 оптимистический правительственный прогноз (темпы роста доходов населения в номинальном выражении 8-11%, денежный объем ипотечного кредитования – по прогнозу АИЖК) Оценка вероятности 20% Сценарий 2 сверхоптимистический прогноз (темпы роста доходов населения в номинальном выражении 13-14%, денежный объем ипотечного кредитования +20% от Сценария 1) Оценка вероятности = 0 Sternik's Consulting Сценарий 4 пессимистический прогноз (доходы населения снижаются) вероятность 10% Сценарий 3 реалистический прогноз (темпы роста номинальных доходов населения 2-3%, денежный объем ипотечного кредитования на уровне Сценария 1) Оценка вероятности 70%

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ СЦЕНАРИЕВ 1 И 3 год Сценарий 1 (вероятность 20%) Инфляция, % 8,86,16,65,65,2 5,35,15,35,15,0 Темп роста реальных среднедушевых доходов населения, % 5,6-1,6 2,74,44,64,02,9-0,22,23,2 Сценарий 3 (вероятность 70%) Инфляция, % 8,86,16,67,0 Темп роста реальных среднедушевых доходов населения, % 5,6-1,6 -6,0 Sternik's Consulting

год Целевой объем ввода жилья, млн. кв. м, вариант 1 1,771,762,07 2,54 в том числе коммерческого 1,091,061,301,78 Целевой объем ввода жилья, млн. кв. м, вариант 2 1,771,762,07 2,542,793,043,293,543,794,044,29 в том числе коммерческого 1,091,061,301,782,032,282,532,783,033,283,53 Целевой объем ввода жилья, млн. кв. м, вариант 3 1,771,762,07 2,543,043,544,044,545,045,546,04 в том числе коммерческого 1,091,061,301,782,282,783,283,784,284,785,28 ОТРАСЛЕВЫЕ ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ – ТРИ ВАРИАНТА ДЛЯ КАЖДОГО СЦЕНАРИЯ Sternik's Consulting

ИССЛЕДУЕМЫЕ ВАРИАНТЫ ЦЕЛЕВЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ 2,1 млн м² в ,0 млн м² в ,3 млн м² в 2020 вариант 3 вариант 2 вариант 1 2,54 млн м² в 2020 Sternik's Consulting

СЦЕНАРИЙ 1 ВАРИАНТ 1 (2,54 млн кв. м) Прогноз 1: до 2017 года - значительные темпы роста цен (в годах - более 17%, в 16 – 35%). Начинается отток покупателей и снижение объема предъявленного спроса и поглощения. Предложение увеличивается и становится больше спроса, цены достигают максимума и далее снижаются к 2020 году на 25-28%. Объем поглощения с 2018 года начинает повышаться в связи со снижением цен и повышением предъявленного спроса. В целом перегрев рынка приводит к ситуации годов, и к 2020 году послекризисное восстановление еще не завершается. А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок Sternik's Consulting

СЦЕНАРИЙ 1 ВАРИАНТ 2 (4,3 млн кв. м) При повышенном уровне целевых объемов ввода жилья последовательно растет объем предложения, и он становится выше спроса в 2016 году. Цены на первичном рынке вырастают к 2016 году только до 360 тыс. руб./м 2, а потом снижаются до 290 тыс. руб./м 2 в 2020 году. Объем поглощения повышается, хотя на вторичном – сначала в 2017 году обваливается. В целом, кризисная ситуация наблюдается с 2016 года, но динамика кризиса менее острая. Sternik's Consulting

СЦЕНАРИЙ 1 ВАРИАНТ 3 (6,0 млн кв. м) При высоком уровне целевых объемов ввода спрос становится меньше предложения на первичном и вторичном рынках уже в 2015 году. Перегрева рынка практически не происходит, цены на первичном рынке достигают максимума в 305 тыс. руб./м 2 в 2015 году и далее снижаются до 236 тыс. руб./м 2 к 2020 году, поглощение после снижения в 2016 году растет. Кризисные изменения начинаются уже в 2015 году и к 2020 году практически исчерпываются. Целесообразные варианты при Сценарии 1: 2 и 3. Sternik's Consulting

СЦЕНАРИЙ 3 ВАРИАНТ 1 (2,54 млн кв. м) А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок Прогноз 3: предъявленный спрос устойчиво превышает предложение. Темп роста цен составляет (4-5)% в год, по остальным показателям рынок стабилен (состояние, близкое к стагнации). Вместе с тем, такая ситуация не обеспечивает достаточно высокой доходности инвестиционно-строительных проектов, что может снизить активность девелоперов и потребовать их дополнительной поддержки со стороны государства. Аналог – годы. Sternik's Consulting

СЦЕНАРИЙ 3 ВАРИАНТ 2 (4,3 млн кв. м) При повышенных целевых объемах ввода жилья и объемах предложения существенных изменений по остальным показателям не произошло. В целом рынок близок к состоянию стагнации по показателям объема поглощения и динамике цен. Но при этом ситуация не обещает высокой доходности инвестиционно-строительных проектов для девелоперов, и может потребоваться их дополнительная поддержка со стороны государства. Sternik's Consulting

СЦЕНАРИЙ 3 ВАРИАНТ 3 (6,0 млн кв. м) При высоких объемах ввода жилья цены практически не растут, с 2018 года спрос становится меньше предложения, цены снижаются на первичном рынке к 2020 году до 190 тыс. руб./м 2, ситуация принимает кризисный характер. Целесообразные варианты при Сценарии 3: 1 и 2. Sternik's Consulting

РЕКОМЕНДАЦИИ В связи с неопределенностью динамики макроэкономических параметров по Сценариям 1 и 3 увеличение целевых объемов ввода жилья в Москве (в старых границах) рекомендуется по варианту 2 – до 4,3 млн. кв. м в 2020 году. Сценарий 1 Вариант 2 Сценарий 3 Sternik's Consulting

Спасибо за внимание! Вопросы? Стерник Г.М. ООО «Sterniks Consulting» тел. моб. +7(495)