Кризис на рынке недвижимости. Основные причины и следствия Крапин Александр генеральный директор аналитического агентства RWAY

Что такое рынок? В Международных стандартах по оценке содержится следующее определение: «Рынок представляет из себя среду, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через механизм цен».

Правильное определение, но не достаточно полное, с точки зрения анализа рынка, поскольку отражает лишь одну из основных функций рынка – место для заключения различных сделок. Термин «среда» заменил более ранний термин «место», по- видимому, в связи с развитием информационных технологий. По мнению экспертов Агентства RWAY, если термин «среда» в вышеприведенном определении заменить на термин «система», это определение будет более корректным для анализа рынка.

В Агентстве RWAY с конца 90-х годов прошлого века рынок определяют следующим образом: Рынок является сложной социальной системой, служащей для получения доходов и активов субъектами рынка.

Любой рынок состоит из следующих неразрывно связанных элементов рынка: –субъектов (участников, игроков) рынка, –объектов рынка, –«правил игры» на рынке. Важное замечание – рынок существует, только если существуют все его элементы. В этом своеобразном «триединстве» элементов рынка активной составляющей являются лишь субъекты рынка. Поэтому анализ деятельности именно субъектов рынка, причем в первую очередь субъектов управляющей подсистемы рынка, должен являться важнейшей составляющей работы исследователя рынка

Рынок, как сложная социальная система, в первом приближении состоит из следующих подсистем: –управляющей подсистемы; –производственной подсистемы; –подсистемы оказания услуг.

Специалисты по теории систем оперируют всего тремя следующими основными видами систем: –технические системы; –биологические системы; –социальные системы. Социальные системы, как правило, являются наиболее сложными, и в большинстве случаев включают в себя различные виды технических и биологических систем.

Всех субъектов (участников, игроков) рынка целесообразно разделить на две основных категории: Сильных игроков рынка Остальных участников рынка В свою очередь сильных игроков рынка целесообразно делить на следующие категории: Сильные игроки рынка федерального уровня Сильные игроки рынка субфедерального уровня Сильные игроки рынка муниципального уровня

Сильный игрок рынка представляет из себя корпорацию часто независимых юридических и физических лиц, которые проводят на рынке согласованные действия по максимизации доходов корпорации. В модели рынка, используемой в Агентстве, предполагается, что в состав сильных игроков рынка входят и представители управляющей подсистемы рынка.

Существует всего два основных метода регулирования рынка с помощью изменения «правил игры» на нем: Либерализация «правил игры» на рынке Социализация «правил игры» на рынке Все годы реформ управляющая подсистема рынка использует в основном либерализацию «правил игры» на рынке.

Одной из основных функций управляющей подсистемы рынка, то есть власти, является возможность регулирования рынка. Основные «инструменты», используемые властью для регулирования рынка: Налоговая система Кредитно-денежная и финансовая система Таможенная система

Что такое кризис? Для большинства систем кризис есть механизм обновления, механизм адаптации к новым условиям. Причем адаптации за счет корректировки структуры, а не за счет «физических потерь». С экономической точки зрения кризис является бизнесом сильных игроков рынка

Основные причины кризиса в мире Интересы сильных игроков мирового рынка и дефекты современной мировой финансовой системы - основные причины кризиса. Возможные основные причины кризиса в России Интересы сильных игроков российского рынка, их зависимость от сильных игроков мирового рынка, организация российской финансовой системы

Негативное и позитивное воздействие кризиса на рынок недвижимости Основные негативные факторы кризиса - ужесточение условий кредитования и формирование отложенного спроса Основные положительные факторы кризиса - приведение цен на рынке в соответствие с уровнем платежеспособного спроса

Что такое справедливая цена на рынке? стоимость единицы жилья равна доходам домохозяйства за три года до уплаты налогов 100 арендных платежей часто рассматривают как справедливую цену на рынке

Виды аналитиков рынка недвижимости аналитики рынка В2В и их основные задачи аналитики рынка B2C и их основные задачи

Пример докризисного прогноза ежегодных объемов строительства жилья Источник: Минрегион

Среднестатистическая продолжительность кризиса Среднестатистическая продолжительность мировых кризисов за последние 100 лет составляет порядка 6 лет Современный кризис станет самым масштабным за всю историю развития мира, поскольку его результатом должно стать контролируемое обрушение долларовой пирамиды, которая интенсивно создается с 1971 года (года отмены обеспечения доллара золотом).

Основные тенденции на рынке недвижимости в кризисный период Снижение цен Снижение деловой активности Увеличение числа предложений на рынке Сокращение числа профессиональных участников рынка Повышение уровня вакантных площадей

Для подавляющего большинства участников рынка наиболее важными критериями развития рынка являются: информационная «прозрачность», понятные и безопасные юридические схемы заключения сделок, стабильность «правил игры». Современное состояние рынка недвижимости не отвечает ни одному из этих критериев. То есть, современный рынок не учитывает потребности подавляющего большинства участников рынка, а сформирован лишь для незначительной части его участников, которых наши эксперты относят к сильным игрокам рынка.

Чего в первую очередь не хватает российскому рынку недвижимости по сравнению с аналогичными рынками других стран мира? общепринятого в мире налога на недвижимость, исходя из рыночной стоимости налога на перепродажи защиты прав дольщиков (пример Республики Беларусь – обязательное страхование договоров) иных видов и форм кредитования на рынке, кроме ипотеки (стройсберкассы) ограничения величины прироста капитала от предпринимательской деятельности на рынке недвижимости с помощью налоговой системы

Перспективы развития рынка недвижимости в посткризисный период Рынок станет более сбалансированным, особенно по средней стоимости объектов рынка и средним доходам его субъектов

Благодарю за внимание! Вопросы? Контакты: Крапин Александр, генеральный директор аналитического агентства RWAY Крапин Александр, генеральный директор аналитического агентства RWAY