Тема II. Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики Под рынком недвижимости часто понимается рынок оборота прав на недвижимость как взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих оборот прав на недвижимость. 1.Понятие о рынке недвижимости

Другой подход к определению рынка недвижимости Целесообразным представляется рассматривать рынок недвижимости как систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости как саморегулируемая система 1)Спрос 2)Предложение 3)Цена 4)Менеджмент 4)Менеджмент– это кадры, лицензии, инвестиции, сделки, налоги, нормативные требования, законы. 5) Маркетинг 5) Маркетинг – это анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование. 6) Рыночная инфраструктура: 6) Рыночная инфраструктура: консалтинговая, юридическая, риэлтерская, рекламная, информационная, страховая, методическая. 7) Процедуры 7) Процедуры – операции, тендеры, оценка, аукционы, конкурсы.

Операция (сделка) – это действие физического или юридического лица, направленное на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости. 2. Операции (сделки) с недвижимостью

Условия действия сделки Условия действительности сделки 1. Законность содержания 2. Правоспособность и дееспособность лиц, заключающих сделку 3. Соответствие воли и волеизъявления участников сделки (воля - намерение лица породить определенные юридические права и обязанности. Способы, которыми внутренняя воля выражается вовне, называются волеизъявлением) 4. Соблюдение формы сделки Условия действительности сделки 1. Законность содержания 2. Правоспособность и дееспособность лиц, заключающих сделку 3. Соответствие воли и волеизъявления участников сделки (воля - намерение лица породить определенные юридические права и обязанности. Способы, которыми внутренняя воля выражается вовне, называются волеизъявлением) 4. Соблюдение формы сделки

Виды недействительных сделок: К примеру: в длинной цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, в которой при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних детей. Органы опеки предварительного разрешения на неучастие детей в приватизации не давали. Приватизация признается недействительной, и вся многочастная сделка становится ничтожной. 1.Ничтожные сделки (для признания ее недействительной не надо обращаться в суд)

Мнимая сделка Мнимая сделка – это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества. Притворная сделка Притворная сделка – это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Под видом дарения произвести продажу недвижимого имущества. Ничтожна сделка, заключенная малолетним гражданином Ничтожна сделка, заключенная малолетним гражданином. Здесь под малолетними понимаются граждане до 14 лет Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным в результате психического расстройства

2.Оспоримая сделка Оспоримая сделка – это сделка, которую может признать или не признать недействительной суд 2.Оспоримая сделка Оспоримая сделка – это сделка, которую может признать или не признать недействительной суд Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны Если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, то для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга

Процедуры, необходимые для совершения сделки 1. Переговоры 2. Сбор документов 3. Проверка документов 4. Подготовка договора 5. Государственная регистрация

Операции с недвижимостью Все операции можно разделить на 3 группы С полным переходом права собственност и (купля- продажа, мена, дарение, наследование) Операции с частичным или полным изменением состава собственников (приватизация, национализация, акционирование, банкротство или ликвидация) Операции без смены собственника ( аренда, залог, оперативное управление или хозяйственное ведение, рента и пожизненное содержание, инвестирование)

Рынок недвижимости можно классифицировать по следующим признакам: 1) По функциональному назначению 2) По операциям с недвижимостью 3) По профессиональной деятельности 4) По долговечности 3. Структура рынка недвижимости

1) Классификация по функциональному назначению Объекты недвижимости Жилая недвижимость Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость включает в себя недвижимость, приносящую доход (торговая, складская) и недвижимость, создающую условия для хозяйственной деятельности (производственная). При этом один и тот же объект может выполнять разные функции. Разделение недвижимости по функциональному назначению имеет значение для: инвестиционной привлекательности объекта, налогообложения, учета факторов, определяющих ценность недвижимости

2) По видам операций на рынке Каждая операция может служить основанием для сегментирования рынка. В соответствии с наиболее распространенными видами операций выделяют: рынок продаж, аренды, залога и др. Для рынков отдельных типов недвижимости характерно преобладание разных видов сделок. Чем более развитый рынок недвижимости, тем шире на нем спектр возможных операций и сделок.

3) По профессиональной деятельности В профессиональной деятельности выделяют Консультирование Управление недвижимостью и др. Управление недвижимостью и др. Посредничество Девелопмент Оценку недвижимости

4) По долговечности По долговечности Первичный рынок Первичный рынок (совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами) Вторичный рынок Вторичный рынок (сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися или находившимися в эксплуатации)

На самостоятельное изучение в процессе исследования! 4. Факторы, определяющие состояние и тенденции развития рынка недвижимости