Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: как долго продлится стабильность? Аналитический центр w w w. I R N. r u Март 2013 г.

Индекс стоимости жилья в Москве с 1998 года

Визуальная картина Цены на квартиры в Москве продолжают оставаться в умеренном восходящем канале. Наклон канала составляет около 10% среднегодового прироста, т.е. на уровне инфляции или чуть выше. В долларовом выражении цены на недвижимость еще не вернулись на докризисный уровень и продолжают оставаться ниже него примерно на 10%-15%. Стоимость жилья в рублевом выражении вернулась на докризисный уровень.

Объемы строительства жилья в Москве (млн. кв.м.)

Визуальная картина Согласно статистике наметилось некоторое восстановление объемов строительства в Москве. На рынок начали выходить новые объекты. Причины связаны с ослаблением запретов и объективной необходимостью строительной деятельности в городе. По прежнему актуальны темы: -снос или реконструкция ветхого жилого фонда -реорганизация промзон и иных территорий сомнительной функциональности -решение социальных задач в сфере жилья

Что позволяет говорить об оттепели? Риторика московской власти стала не столь категоричной, как в годах После пересмотра инвестконтрактов часть из них все же получили необходимые разрешения, что и позволило появиться на рынке новым проектам Новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ) потенциально оставляют широкие возможности для строительства в Москве, в том числе, в ЦАО. Рынок нашел альтернативные формы строительства жилья (апартаменты).

2-2,5 млн. для Москвы- много или мало? Согласно статистике в «лучшие» годы в Москве строилось порядка 4,5-5 млн. кв.м. жилья. Однако в те же годы доля социального жилья, не попадавшего на рынок, доходила до 70%. Соответственно, рыночная часть построенных объемов составляла как раз 1,5-2-2,5 млн. кв.м. Соответственно, нынешние 2-2,5 млн. кв.м., в которых доля социального жилья минимальна, примерно сопоставимы с рыночными объемами прошлых лет. Ряд экспертов считают, что в «лучшие» годы реально строилось не более 3-3,5 млн. кв.м…

Число сделок на рынке жилья в Москве (тыс.)

Визуальная картина После кризиса 2008 года рынок жилья существенно (почти вдвое) вырос по объемам при относительно стабильном уровне цен. Эта ситуация полностью противоположна докризисной модели, когда рынок сжимался по объемам при существенном росте цен. Причины хорошо известны: инвестиционный спрос, характерный для докризисных лет, во многом заместили реальные покупатели. Доля покупок за «живые деньги» минимальна, порядка 80%-90% составляют альтернативные покупки.

Посткризисная стабильность Стоимость жилья последние годы либо «топчется на месте», либо подрастает на уровне инфляции. Снизу рынок поддерживают ограниченные объемы строительства и предложения, высокий потенциальный спрос, а также рост денежной массы (инфляция) Сверху рынок ограничен недостаточным уровнем доходов населения и дорогой ипотекой. Основная масса сделок происходит за счет обменов и альтернатив, без вложения существенных денег. Доля инвестиционного спроса невелика.

Что может стать причиной нестабильности? 1.Рост объемов строительства в Москве. Если наметившийся вектор послабления запретов и выхода на рынок новых объектов сохранится в ближайшие годы, то это может нарушить хрупкий баланс между относительно небольшой прослойкой платежеспособных покупателей и ограниченным объемом предложения. При развитии этого сценария рынок может уйти в стагнацию, вызванную разрывом сложившегося уровня цен и платежеспособности более широкого слоя потенциальных покупателей, с умеренной коррекцией цен вниз (5%-10%-15%).

Что может стать причиной нестабильности? 2.Рыночный налог на недвижимость. Теоретически введение рыночного налога на недвижимость должно способствовать выходу на рынок по крайней мере части инвестиционного жилья. Соответственно, это может вызвать эффект, аналогичный п.1. Однако решения о введении рыночного налога на недвижимость по прежнему выглядят неокончательными, а его влияние на рынок в отечественных условиях может оказаться иррациональным.

Что может стать причиной нестабильности? 3.Макроэкономическая нестабильность – новые «обострения». Потенциальных очагов становится все больше: -США, проблема «фискального обрыва» и очередное превышение лимита госдолга. -Кипр: репетиция 1998 года для Евросоюза…? -Италия – неоднозначные выборы в Парламент и возможный «паралич власти». -Старые герои: Греция, Испания и Ко

Макроэкономическая нестабильность Западный мир (США, Европа) продолжает «проедать» больше, чем производит. Прежние методы денежных вливаний дают все меньший положительный эффект, что требует поиска новых путей решения проблем. И в США, и в Европе растут антимонетарные настроения: вместо борьбы с симптомами кризиса (снова выделить денег должникам) начать, наконец, бороться с его причинами (заставить должников больше экономить и эффективнее работать).

Макроэкономическая нестабильность – возможные последствия Более жесткая экономия в западном мире (США, Европа) приведет к снижению потребления и падению цен на нефть. Как следствие – к ослаблению рубля и снижению платежеспособности потенциальных покупателей недвижимости в России. Череда дефолтов в Европе приведет к сильным скачкам всех финансовых показателей, падению евро, укреплению доллара, а следовательно, снижению цен на нефть и ослаблению рубля, т.е. к тем же последствиям для российского рынка недвижимости.

Как глубоко могут упасть цены на недвижимость? Таким образом, в нынешних условиях при серьезном ухудшении макроэкономического фона (вторая волна кризиса) долларовые цены на недвижимость могут скорректироваться на 20%-25%, но вряд ли уйдут ниже «дна» 2009 года и вряд ли масштаб падения повторит или превысит 2008 год. Вполне естественно ожидать, что в таких условиях курс рубля также заметно ослабнет, поэтому рублевые цены если и скорректируются вниз, то в заметно меньшей степени или же не скорректируются вообще.

Что ждет цены на недвижимость в ближайшие годы? 1.В периоды отсутствия серьезных макроэкономических «обострений» будет сохраняться умеренный восходящий тренд темпами инфляции. Рынок недвижимости может даже привлекать дополнительный спрос, вызванный умеренной нестабильностью в экономике и бегством от риска. 2.В случае серьезного макроэкономического «обострения» (вторая волна кризиса), глубина падения долларовых цен на недвижимость вряд ли превысит 20%-25% и ограничена «дном» 2009 года.

Что ждет цены на недвижимость в ближайшие годы? 3.Независимо от макроэкономических причин рост объемов строительства и предложения в старой Москве (послабление запретов, выход на рынок части инвестиционных квартир) может вызвать временную стагнацию с умеренным откатом цен вниз: 5%-10%-15%. 4.Наложение указанных выше факторов выльется в сохранение повышенной волатильности цен на недвижимость – достаточно частое чередование периодов роста и снижения.