Май квартал 2008 Аренда бизнес центров, особняков, административных зданий и офисных блоков Рынок покупателя: кризисное явление или долгосрочный тренд?

Рынок до кризиса Кризис Рынок после кризиса Какой он, для Рынка покупателя? Как быть успешным на этом рынке? потребители

До кризиса В основе быстрого развития рынка лежали: Растущий спрос, Дефицит качественного предложения, Растущая доступность кредитных ресурсов, Спрос значительно превышал предложение Условия «игры» диктовали продавцы Наиболее яркий период «рынка продавца» г.: Резкое усиление дефицита предложения, Ажиотажный спрос, Рост инвестиционных покупок, Резкий рост цен на жилье.

До кризиса. Городское жилье Пик ажиотажа пришелся на весну 2006 г. Пик ценового роста. Весна-лето 2006 г. Рост за: 2006 г. – 70% 2007 г. – 15% Источник: заявки, поступившие в компанию Blackwood, январь 2006 г % Источник: данные компании Blackwood Высокий спрос на жилье, в том числе инвестиционный, Быстрое поглощение объектов, Появление большого числа новых проектов при сохранении невысокого уровня текущего предложения, Анонсирование крупных проектов строительства элитного жилья Динамика числа заявок на покупку жилья, % Динамика средней цены предложения на первичном рынке элитного жилья Москвы Max цены за кв. м: 2006 г. – $ г. – $ Средний срок экспозиции в 2006 г. – 1,5 месяца «Каучук», «Золотой остров»

Докризисный девелопмент. Городское жилье Структура предложения по бюджетам квартир на рынке элитного жилья Москвы, % «Пиковые» цены на элитное жилье в ЦАО, 2008 г, $ за кв. м Агрессивная ценовая политика девелоперов, Освоение традиционно «неэлитных» территорий, Нередкое завышение класса проектов Источник: данные компании Blackwood Динамика структуры предложения элитного жилья по районам ЦАО, %

Докризисные параметры спроса. Городское жилье Центр города, Квартиры площадью кв. м, Бюджет $ 1-3 млн. Высокий спрос на объекты на начальной стадии строительства (в первую очередь инвестиционный) Постепенное смещение покупателей в более высокие бюджеты гг. – появление «дополнительных требований» Структура спроса по бюджетам квартир на рынке элитного жилья Москвы, % Структура спроса по площадям квартир на рынке элитного жилья Москвы, % 2006 г.- 8% 2007 г. – 14% Более 60% запросов – на объекты в ЦАО Предпочтения: Источник: данные компании Blackwood

До кризиса. Загородное жилье Высокий спрос на жилье, в том числе инвестиционный, Быстрое поглощение объектов, Рост темпов выхода на рынок новых проектов, Увеличение масштаба поселков, появление первых мега-проектов, Осуществление девелоперами полного цикла работ: от освоения участка до управления поселком Динамика выхода на рынок новых проектов гг., % прирост к 2006 г. составил + 150% Динамика числа заявок на покупку загородных объектов, % «А101», «Остров Истра», «Грибаново» Пик спроса в 2006 г. Источник: данные компании Blackwood Источник: заявки, поступившие в компанию Blackwood, январь 2006 г %

Докризисные параметры предложения. Загородное жилье Зачастую невысокое качество предложения, Невысокая и постепенно сокращающаяся доля УБП, Жесткая ценовая политика девелоперов, Завышение классности поселков, появление псевдо-элитных проектов «Пиковые» цены в коттеджных поселках западных направлений, 3 кв г. Структура предложения по объекту продаж,% - 3% по сравнению с 2006 г. Источник: данные компании Blackwood

Докризисные параметры спроса. Загородное жилье Рублево-Успенское и Новорижское шоссе Индивидуальные участки площадью соток Коттеджи метражом от 300 до 500 кв. м Удаленность поселка км от МКАД Бюджет покупки $2-3 млн. Основной спрос приходится на объекты на начальной стадии строительства гг. – появление «дополнительных требований» Предпочтения: Структура спроса по площади участков, % Структура спроса по площади коттеджей, % Источник: данные компании Blackwood

Спрос. Кризисные изменения. Городское жилье Спрос преимущественно на готовые объекты, Смещение спроса в сторону меньших бюджетов и площадей, Рост избирательности покупателей Динамика спроса на элитную городскую недвижимость, гг. Традиционного всплеска активности осенью 2008 г. не произошло Динамика структуры спроса по бюджетам, % Динамика структуры спроса по площадям квартир, % Источник: данные компании Blackwood Активизация рынка

Спрос. Кризисные изменения. Загородное жилье Динамика спроса на элитную загородную недвижимость, гг. Смещение спроса в сторону меньших площадей домов и участков, Изменение предпочтений по бюджету Спрос на поселки и объекты в степени готовности от 70% Переход части покупателей с первичного на вторичный рынок до кризиса - $2-3 млн. текущая ситуация - $1-2 млн. Структура спроса по площади коттеджей, % Кризисное снижение спроса Активизация рынка Структура спроса по площади участков, %

Развитие рынка «Рынок продавца» «Рынок покупателя» ??? 2006 г гг г. Баланс сил

Выбор правильной ниши. Принцип

Девелоперы. Кризисные стратегии

Наиболее привлекательные проекты «Строить жилье эконом-класса или доступные широким массам торговые центры» Спрос сократится даже на самые бесспорные объекты Москва и миллионники «Возвращение из регионов» Спрос, как минимум конечный, максимально сократится именно здесь Жилая недвижимость Дефицит очевиден, платежеспособность – нет Перенасыщение возникнет там, где сегодня его не ждут ??? Альтернативные стратегии

Шаг 1.Оценить Потенциал Регион/Класс* Шаг 1. Оценить Потенциал Регион/Класс* * - вообще говоря категорий значительно больше: регионы/сегменты/классы/стадия проекта/масштаб проекта и т.д.

Шаг 2. Оценить Предложение

Шаг 3.Совместить Потенциал с Предложением Шаг 3. Совместить Потенциал с Предложением

Шаг 4.Найти свою нишу: Шаг 4. Найти свою нишу:

Спасибо за внимание!

Москва, ул. Волхонка д. 6, стр. 1 Тел.: (495) , Факс: (495) , квартал 2008 Аренда бизнес центров, особняков, административных зданий и офисных блоков Компания Blackwood Blackwood Real Estate, образованная в 1991 году, является одной из ведущих компаний на рынке элитной недвижимости Оказывает широкий спектр услуг по продаже и аренде жилых и коммерческих помещений Отличается высоким профессионализмом в области аналитических и консалтинговых исследований на рынке недвижимости Предоставляет широкий спектр услуг по ведению и реализации девелоперских инвестиционных проектов на рынке недвижимости