ПРАВОВЫЕ И ФИНАНСОВЫЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ НАЕМНОГО (АРЕНДНОГО) ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ РАЗВИТИЯ НАЕМНОГО (АРЕНДНОГО) ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Цель - расширение форм удовлетворения жилищной потребности в целях повышения доступности жилья Задачи: 1) создать легальный рынок найма жилья 2) увеличить объемы жилищного строительства за счет реализации коммерческих программ строительства доходных домов и социальных программ строительства домов некоммерческого арендного жилищного фонда 3) снять остроту проблемы «очереди» на жилье, снизить уровень социальной напряженности в обществе, связанной с отсутствием перспектив улучшения жилищных условий у значительных групп населения 4) создать условия для повышения миграционной активности населения и обеспечения притока рабочей силы в экономически эффективные отрасли и регионы 5) сформировать условия для эффективного управления многоквартирным домом одним собственником всех квартир

Страна Аренда Проживание собственника КооперативДругое ВСЕГОсоциальнаякоммерческая Австрия Великобритания Нидерланды Германия Финляндия Швеция США32,61,031,666,41,00 РОССИЯ25,614,2 1) 11,4 2) 74,2 3) -0,2 1) Государственный и муниципальный жилищный фонд 2) Включая жилищный фонд в собственности юридических лиц – 3,2 % 3) Оценка Источник: составлено по данным: Росстат, Housing Statistics in the European Union 2010, US Census Bureau, Statistics Canada СТРУКТУРА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ОТДЕЛЬНЫХ СТРАН ПО ВИДАМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (%)

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ПОДДЕРЖКИ РАЗВИТИЯ НАЕМНОГО (АРЕНДНОГО) ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Совершенствование общего законодательного регулирования развития арендного жилищного фонда Развитие арендного жилищного фонда, предоставляемого по договорам найма и некоммерческого найма Поддержка лиц, являющихся наймодателями и нанимателями жилья, в том числе в целях легализации найма жилых помещений (ликвидация «теневого рынка») Стимулирование реализации хозяйствующими субъектами инвестиционных проектов в сфере строительства наемного (арендного) жилья, в том числе с участием государственных институтов развития

КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ В ЦЕЛЯХ РАЗВИТИЯ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ Внесение изменений в федеральные законы: Гражданский кодекс Российской Федерации Жилищный кодекс Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации Налоговый кодекс Российской Федерации Градостроительный кодекс Российской Федерации Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)« Федеральные законы «Об электроэнергетике», «О теплоснабжении», «О водоснабжении и водоотведении», «О газоснабжении в Российской Федерации» Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» Разработка новых федеральных законов: О защите прав нанимателей и наймодателей жилых помещений арендного жилищного фонда О регулирования деятельности специализированных организаций, выполняющих функции застройщика, собственника и управляющего жилищного фонда некоммерческого использования

ЗАКОНОПРОЕКТ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ИНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ В ЧАСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО НЕКОММЕРЧЕСКОМУ НАЙМУ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ» (1) ИЗМЕНЕНИЯ В ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РФ: Введено понятие «наемный (арендный) дом», все жилые помещения в котором предназначены для предоставления внаем по договору некоммерческого найма жилых помещений Установлено, что собственником наемного (арендного) дома может быть только одно лицо, и введены ограничения оборота жилых и нежилых помещений в таком доме Предусмотрено регулирование договора некоммерческого найма жилого помещения Предусмотрено требование государственной регистрации договоров найма или некоммерческого найма жилого помещения на срок более года Предусмотрено право субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления предоставлять субсидии гражданам с низкими доходами, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам найма и некоммерческого найма жилого помещения

СТРУКТУРА ЦЕНЫ ПРИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДАХ ДОГОВОРА НАЙМА Расходы на содержание и ремонт Возврат инвестиционных затрат Прибыль Расходы на содержание и ремонт Цена договора найма в жилищном фонде коммерческого использования Цена договора некоммерческого найма Цена договора социального найма Расходы на содержание и ремонт Возврат инвестиционных затрат

ДОГОВОР НЕКОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ОБЪЕКТ ДОГОВОРА - квартира, жилой дом и часть жилого дома, расположенные в наемном (арендном) доме СРОК ДОГОВОРА -от трех до десяти лет, возможность заключения краткосрочного договора на срок до одного года НАЙМОДАТЕЛИ: 1) орган государственной власти, орган местного самоуправления или уполномоченная ими организация 2) некоммерческая организация, созданная органом государственной власти или органом местного самоуправления 3) иное лицо в случаях, установленных федеральным законом. НАНИМАТЕЛИ - граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не являющиеся малоимущими, но не имеющие возможности приобрести жилье на рынке

ЗАКОНОПРОЕКТ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ИНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ В ЧАСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО НЕКОММЕРЧЕСКОМУ НАЙМУ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ» (2) Гражданский кодекс РФ - установлена возможность законодательного регулирования договора некоммерческого найма жилого помещения в рамках жилищного законодательства Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - установлены особенности государственной регистрации договоров найма и некоммерческого найма жилых помещений, в том числе в наемных (арендных) домах Кодекс об административных правонарушениях - установлена ответственность за нарушение требования об обязательной государственной регистрации договоров коммерческого и некоммерческого найма жилых помещений Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - установлены особенности залога наемных (арендных) домов Федеральные законы - тарифы на услуги организаций коммунального для юридических лиц – наймодателей в наемных (арендных) многоквартирных домах устанавливаются на уровне тарифов для физических лиц

НЕОБХОДИМЫЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ МЕРЫ ПО СТИМУЛИРОВАНИЮ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЭКСПЛУАТАЦИИ НАЕМНЫХ (АРЕНДНЫХ) ДОМОВ Бесплатное предоставление земельных участков для строительства наемных (арендных) домов для предоставления жилых помещений по договору некоммерческого найма Создание условий для использования механизма проектного среднесрочного кредитования строительства наемных (арендных ) домов под залог земельного участка (права аренды на земельный участок) и строящихся домов, других активов Создание условий для долгосрочного кредитования приобретения наемных (арендных) домов или новации строительных кредитов в долгосрочные ипотечные кредиты Меры налогового стимулирования

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ МЕРЫ ПО УЧАСТИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИНСТИТУТОВ РАЗВИТИЯ В РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ Законодательное обеспечение участия Фонда «РЖС» в предоставлении земельных участков для строительства арендных многоквартирных домов и создании условий подключения построенных объектов к коммунальной инфраструктуре Законодательное регулирование участия Фонда «ЖКХ» в реализации программ по созданию некоммерческого арендного жилищного фонда в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, реконструкции ветхих домов Реализация АИЖК с участием Внешэкономбанка программы по финансовому обеспечению строительства арендного жилищного фонда

Оценка размера платы за некоммерческий наем жилого помещения и коммунальные услуги

Бесплатное предоставление земельных участков Бесплатное подключение к сетям инженерно-технической инфраструктуры Бесплатное предоставление типовой проектной документации Освобождение от налога на землю Использование специального режима налогообложения по ставке 6% - налог на доходы организации – собственника наемного (арендного) дома некоммерческого (замена налога на имущество организаций, налога на прибыль, налога на добавленную стоимость) Стоимость строительства: 20 тыс. руб./кв. м, средняя площадь квартиры – 42 кв. м, средний размер д/х – 2 человека, срок реализации проекта – 3 года Срок кредита – 20 лет ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ МОДЕЛИ

Условия: 60% - кредит на 20 лет 40% - безвозвратные средства бюджета Российской Федерации и (или) бюджета субъекта Российской Федерации, и (или) местного бюджета + субсидирование процентов по кредиту в период строительства требуемая доходность – 5% (на среднем уровне инфляции) срок окупаемости – 20 лет Компоненты платы за некоммерческий наем: затраты на погашение основной суммы долга кредита + проценты по кредиту в период эксплуатации дома затраты на оплату жилищных услуг (содержание и текущий ремонт, вывоз мусора, капитальный ремонт) требуемая доходность (5% при сроке окупаемости проекта 20 лет) налог на доходы организации – 6% затраты на страхование недвижимого имущества Оптимальный сценарий для муниципалитета, органа государственной власти оплата некоммер. найма и коммунальных услуг за квартиру 42 кв. м = 8304 руб. в мес. доступность найма – 88% семей с доходами выше 2 прожит. минимумов (2ПМ=12738 руб.) (не более 22% от дохода семьи из 2-х чел., средний доход = руб.)

Условия: 40% - кредит на 20 лет 20% - возвратные средства предприятия 40% - безвозвратные средства бюджета Российской Федерации и (или) бюджета субъекта Российской Федерации, и (или) местного бюджета+ субсидирование процентов по кредиту в период строительства требуемая доходность – 5% (на среднем уровне инфляции) срок окупаемости – 20 лет Компоненты платы за некоммерческий наем: затраты на компенсацию средств предприятия затраты на погашение основной суммы долга кредита + проценты по кредиту в период эксплуатации дома затраты на оплату жилищных услуг (содержание и текущий ремонт, вывоз мусора, капитальный ремонт) требуемая доходность (5% при сроке окупаемости проекта 20 лет) налог на доходы организации – 6% затраты на страхование недвижимого имущества Оптимальный сценарий для предприятия оплата некоммер. найма и коммунальных услуг за квартиру 42 кв. м = 8002 руб. в месяц доступность – 91% семей с доходами выше 2 прожит. минимумов (2ПМ=12738 руб.) (не более 22% от дохода семьи из 2-х чел., средний доход = руб.)

Сценарий без прямых бюджетных субсидий оплата некоммер. найма и коммунальных услуг за квартиру 42 кв. м = руб. в мес. доступность найма – 47% семей с доходами выше 2 прожит. минимумов (2ПМ=12738 руб.) (не более 22% от дохода семьи из 2-х чел., средний доход = руб.) Условия: 60% - кредит на 20 лет 40% - возвратные средства инвестора (организации-наймодателя) требуемая доходность – 10% (5 пп. сверх среднего уровня инфляции) срок окупаемости – 20 лет Компоненты платы за некоммерческий наем: затраты на компенсацию средств организации-наймодателя затраты на погашение основной суммы долга по кредиту + проценты по кредиту в период строительства и эксплуатации дома затраты на оплату жилищных услуг (содержание и текущий ремонт, вывоз мусора, капитальный ремонт) требуемая доходность (10% при сроке окупаемости 20 лет) налог на доходы организации – 6% затраты на страхование недвижимого имущества