Стерник Геннадий Моисеевич, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова РЫНОК ЖИЛЬЯ ГОРОДОВ РОССИИ в 2008 году. ПРОГНОЗЫ И РЕАЛЬНОСТЬ (доклад на аналитической конференции ГЖФ ) - Москва,

ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ В ГОДУ Уровень цен на жилье в городах выборки (упорядочено по возрастанию в июне 2008 года)

ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ В ГОДУ Прирост рублевых цен в городах выборки за полтора года (упорядочено по убыванию прироста в июне 2008 года)

ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ В ГОДУ Динамика роста средней удельной рублевой цены предложения жилья в городах России а) Москва, Московская область, Петербург, Тверь, Ярославль, Уфа: цены после бурного роста в 2006 году сразу стабилизировались (даже с небольшой коррекцией), но уже в конце 2007 года возобновили свой рост и до настоящего времени продолжают расти, хотя и с замедлением темпов; в этой группе прирост составил от нуля (Уфа) до 20-30% (Мособласть, Ярославль, Москва), 50% (Петербург), 90% (Тверь); б) Екатеринбург, Ижевск, Барнаул: цены остановили свой рост с марта 2007 года на уровне 5- 25%, а затем понизились до (-10%) – (+15%);

ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ В ГОДУ Динамика роста средней удельной рублевой цены предложения жилья в городах России в) в третьей группе (Новосибирск, Стерлитамак, Тюмень, Ростов) цены стабилизировались весной-летом-осенью 2007 года на уровне + (25-40)%; г) в четвертой группе (Рязань, Пенза, Ульяновск, Пермь, Краснодар, Красноярск, Шахты) рост продолжался все полтора года, и лишь в последние месяцы отмечается тенденция к стабилизации на уровне %.

СОПОСТАВЛЕНИЕ РАНЕЕ ВЫПОЛНЕННОГО ПРОГНОЗА НА 2008 ГОД ПО 12 ГОРОДАМ С ФАКТИЧЕСКИМИ ДАННЫМИ Летом 2006 года нами была выдвинута гипотеза о том, что рынок недвижимости вместе со всей экономикой России вступил в долговременный полупериод устойчивого роста. Причем, мы находимся в первой четверти периода – в четверти ускоряющихся темпов роста. В дальнейшем (по нашим оценкам, за пределами гг.), когда объемы строительства и предложения квартир существенно увеличатся, и долгосрочные темпы роста цен начнут снижаться (рынок перейдет во вторую половину полуфазы роста), предполагается снижение долгосрочных темпов роста цен, как это условно иллюстрируется на рисунке. Для расчета среднесрочного прогноза был разработан метод «негармонического разложения ценового тренда», который позволил рассчитать в декабре-январе среднесрочный прогноз (на гг.) динамики цен в Москве, Московской области и еще в 10 городах.

СОПОСТАВЛЕНИЕ РАНЕЕ ВЫПОЛНЕННОГО ПРОГНОЗА НА 2008 ГОД ПО 12 ГОРОДАМ С ФАКТИЧЕСКИМИ ДАННЫМИ Получено, что в Москве в 2008 году продолжится рост цен, и к декабрю они превысят 8000 $/кв. м (прирост за год 45-50%, к декабрю 2006 года – 65-70%). В 2009 году рост продолжится, и за три года цены вырастут на 80-85% (до 8800 $/кв. м). В Московской области цены вырастут в 2008 году до 4500 $/кв. м (прирост за год 65-70%, к декабрю 2006 года – столько же), в 2009 году – стабилизируются. Фактические данные за 7 месяцев практически совпали с прогнозом: прирост долларовых цен составил в Москве 35%, в области - 31%.

СОПОСТАВЛЕНИЕ РАНЕЕ ВЫПОЛНЕННОГО ПРОГНОЗА НА 2008 ГОД ПО 12 ГОРОДАМ С ФАКТИЧЕСКИМИ ДАННЫМИ В Екатеринбурге, Ижевске прогноз стабильности долларовых цен на 1 полугодие оправдался, но начало роста пока не состоялось. Цены выросли на 4% и на 0% соответственно при прогнозе на июль 10% и 0,5% (прогноз на конец года – 35% и 13%).

СОПОСТАВЛЕНИЕ РАНЕЕ ВЫПОЛНЕННОГО ПРОГНОЗА НА 2008 ГОД ПО 12 ГОРОДАМ С ФАКТИЧЕСКИМИ ДАННЫМИ В Петербурге динамика долларовых цен несколько отличается от прогнозируемой, тем не менее за 7 месяцев цены выросли на 40% при годовом прогнозе 75%. Аналогичные отклонения от прогнозируемой динамики наблюдаются в Перми. За 7 месяцев долларовые цены выросли на 13% при прогнозе на этот месяц 15% (прогноз на год 64%).

СОПОСТАВЛЕНИЕ РАНЕЕ ВЫПОЛНЕННОГО ПРОГНОЗА НА 2008 ГОД ПО 12 ГОРОДАМ С ФАКТИЧЕСКИМИ ДАННЫМИ Аналогичные отклонения от прогнозируемой динамики наблюдаются в Ростове, Новосибирске. За 7 месяцев долларовые цены выросли на 23%, 8% соответственно при прогнозе на этот месяц 23%, 13% (прогноз на год для этих городов %).

СОПОСТАВЛЕНИЕ РАНЕЕ ВЫПОЛНЕННОГО ПРОГНОЗА НА 2008 ГОД ПО 12 ГОРОДАМ С ФАКТИЧЕСКИМИ ДАННЫМИ В Ульяновске, Ярославле в первом полугодии фактические долларовые цены совпадали с прогнозом, но в последние месяцы наметилось отклонение: прирост составил 13% и 16% при прогнозе 21% и 20% (годовой прогноз 110% и 65%).

СОПОСТАВЛЕНИЕ РАНЕЕ ВЫПОЛНЕННОГО ПРОГНОЗА НА 2008 ГОД ПО 12 ГОРОДАМ С ФАКТИЧЕСКИМИ ДАННЫМИ Тверь оказалась единственным городом, где фактическая динамика долларовых цен существенно отклонилась от прогнозируемой: прирост за 7 месяцев составил 59% при прогнозе 45% и годовом прогнозе 46%.

ДОСТИГНУТАЯ ФАЗА РАЗВИТИЯ ЦЕНОВОГО ТРЕНДА В ДОЛГОСРОЧНОМ ПЕРИОДЕ И СТАДИЯ РАЗВИТИЯ В СРЕДНЕСРОЧНОМ ПЕРИОДЕ Общая для всех городов выборки закономерность – не прекращающийся с 2001 года рост цен, без падений и кризисов. Выявляется также еще одна существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках, которая является следствием несинхронности их развития. Сущность ее состоит в том, что в начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков).

ДОСТИГНУТАЯ ФАЗА РАЗВИТИЯ ЦЕНОВОГО ТРЕНДА В ДОЛГОСРОЧНОМ ПЕРИОДЕ И СТАДИЯ РАЗВИТИЯ В СРЕДНЕСРОЧНОМ ПЕРИОДЕ В периоды наибольшего расслоения рынка отношение максимальных и минимальных индексов роста составляло: в июне 2004 и в октябре 2006 года – 1,8-1,9. В периоды наибольшей консолидации: в июне 2005 и в декабре 2007 года – 1,2-1,3. В конце 2007 года вновь произошла консолидация трендов, что свидетельствует об общем начале новой стадии повышения темпов роста цен на жилье в городах России год подтвердил эту закономерность: началась новая фаза роста цен в Петербурге, Твери (индексы достигли 9,5), Москве (7,8), Московской области (7,2), в то время как Ростов (6,6), Ульяновск (6,6), Пермь (6,5) лишь только сейчас достигли окончания предыдущей фазы и вышли на средний уровень роста, а Екатеринбург (5,7), Новосибирск (5,5), Ижевск (5,2) еще не начали новый подъем цен. Общее соотношение индексов в середине года составило 1,83.

ПРИЧИНЫ, ОБУСЛОВИВШИЕ СЛОЖИВШУЮСЯ ДИНАМИКУ ЦЕН Основная причина долгосрочной тенденции к росту цен на жилье Долгосрочный рост цен является следствием характерного для развивающихся рынков глубокого отставания предложения на рынке от совокупного платежеспособного спроса. С учетом высокой потребности населения России в жилье, очередных удвоений-утроений цен в условиях устойчивого роста платежеспособного спроса можно избежать только при значительном увеличении объемов строительства, ввода жилья и предложения на рынке. Факторы, определяющие колебания темпов роста цен в среднесрочной перспективе Прогнозируемая среднесрочная динамика цен складывается под воздействием многих групп факторов – способствующих росту цен (повышение спроса, снижение предложения) и препятствующих ему (снижение спроса, повышение предложения). Их можно объединить в две категории: -внешние по отношению к рынку недвижимости факторы (политические, макроэкономические, факторы взаимодействия со смежными рынками), - и внутренние факторы рынка недвижимости (изменение соотношения спроса и предложения вследствие развития Национальной приоритетной программы «Доступное жилье», повышение жилищной мобильности населения, взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости). Сначала рассмотрим внутренние факторы.

ПРИЧИНЫ, ОБУСЛОВИВШИЕ СЛОЖИВШУЮСЯ ДИНАМИКУ ЦЕН Внутренние факторы среднесрочной конъюнктуры спроса и предложения на рынке жилья городов России СпросПредложение «-« Замедление темпов роста объема ипотечных сделок и доли ипотечных сделок от общего объема продажи квартир в связи с началом активного роста спроса и вымыванием предложения, а также с ростом банковских ставок на 1-2%. «-« Сохранение или даже снижение объемов предложения жилья в Москве (при некотором увеличении объема ввода с 4,8 млн кв. м в 2007 г. до 5,0-5,3 млн кв. м в 2008 г.), за счет того, что около половины площадей будут переданы на муниципальные программы. Реально объем ввода в Москве за 1 полугодие составил всего 1,4 млн кв. м. «+» Приток покупателей из отдаленных регионов – в Москву, регионы Юга, Поволжья, Центра, Северо-Запада, приводящий к повышению платежеспособного спроса в Москве и в некоторых других городах. «+» Планируемое увеличение объемов жилищного строительства и предложения жилья на первичном рынке в регионах. Всего по России рост объемов ввода составил в 2007 г. – 15%, в 2008 г. планировалось – 30% (до 66 млн кв. м), но реально в 1 полугодии 2008 г.введено в эксплуатацию 240,5 тыс. квартир общей площадью 21,7 млн кв. м (прирост 2,9% к тому же периоду 2007 года). «-« Отток низко- и среднедоходного слоя населения из Москвы на рынок ближнего и среднего Подмосковья, приводящий к снижению платежеспособного спроса в Москве. «-« Переток инвестиций на рынок коммерческой недвижимости (торговля, офисы, развлекательно- рекреационные объекты, логистические комплексы, технопарки и др.) в условиях снизившейся доходности жилищного строительства «-« Конкурентоспособное предложение для высокодоходного слоя населения в северной и южной столицах (Петербург и Сочи), в среднеевропейских и южноевропейских городах, приводящее к снижению платежеспособного спроса в Москве. «-« Опережающий рост цен на рынках жилья, приводящий к оттоку покупателей с рынка и снижающий возможности застройщиков по рефинансированию строительства. Примечание: «+» - фактор роста, «-« - фактор снижения.

ПРИЧИНЫ, ОБУСЛОВИВШИЕ СЛОЖИВШУЮСЯ ДИНАМИКУ ЦЕН Цикличность показателей динамики рынка

Динамика общего объема предложения циклична, и ее циклы имеют высокую отрицательную корреляцию с темпами роста цен. Временной лаг между началом снижения (роста) объема предложения и началом роста повышения (понижения) темпов роста цен отражает моменты наступления равновесия спроса и общего предложения на рынке. Объем вновь поступившего предложения малоэластичен по цене – он незначительно возрастает при росте цены, несколько снижается при ее стабилизации. В моменты наиболее высокого спроса и низкого общего предложения объем нового предложения практически уравнивается с общим (январь 2006 года). С 2005 года по середину 2007 года общий объем сделок купли-продажи квартир уменьшается. С октября 2004 по сентябрь 2005 г. среднемесячный объем составлял 6,68 тыс. сделок, в следующие 12 месяцев - 6,30 тыс. (уменьшился на 9,4%), а в следующие 12 месяцев – 5,73 (еще на 9,2%). По нашему мнению, причиной первого снижения (при высоком спросе) был недостаток и даже дефицит предложения. А в 2007 году спрос существенно снизился, и это явилось причиной дальнейшего уменьшения объема продаж. К концу года спрос начал расти, и с ноября по июль 2008 года среднемесячный объем сделок вырос до 6,0 тыс. Соотношение объема спроса, предложения и сделок зависит от состояния рынка: - при низком спросе меньше объема спроса и значительно меньше объема общего и нового предложения; - при растущем спросе меньше объема спроса и общего предложения и может превышать объем нового предложения; - при высоком спросе и низком объеме общего предложения значительно меньше объема спроса и меньше объема общего и нового предложения.

ПРИЧИНЫ, ОБУСЛОВИВШИЕ СЛОЖИВШУЮСЯ ДИНАМИКУ ЦЕН Закон «креста DST» Изменение соотношения спроса С, реализованного спроса РС, общего предложения ОП и нового предложения НП в динамике (спрос растет) С = НП С = ОП период С, РС, ОП, НП С ОП НП РС А: разрыв рынка (-/-) С < ОП, С < НП РС С В: разрыв рынка (+/+) С > ОП, C > НП, РС ОП Б: разрыв рынка (-/+) С < ОП, С > НП, РС С Динамика соотношения объемов спроса, предложения и сделок выражается законом «креста DST» (Demand – спрос, Supply – предложение, Transaction – сделки): при росте спроса объем сделок растет и близок к объему спроса, при достижении равновесия спроса и общего предложения объем сделок уменьшается и ограничивается объемом предложения.

МАКРОФИНАНСОВЫЕ УГРОЗЫ ДЛЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНКА ИХ РИСКА Внешние факторы прогнозируемой и фактической конъюнктуры спроса и предложения на рынке жилья городов России СпросПредложение «+» Продолжение (хотя и меньшими темпами – 6-6,5% против 8,4% в 2007 году) роста ВВП, рост бюджетных расходов и реального располагаемого уровня доходов населения. «+» Развитие фондового рынка РФ, расширение практики выхода компаний на IPO, получения облигационных займов и использования других способов внешнего и внутреннего заимствования, увеличивающих приток инвестиций на рынок недвижимости. «+» Продолжение роста притока капитала, прежде всего в виде корпоративных займов (чистый приток в 2005 г. впервые стал положительным и достиг $0,1 млрд, в 2006 г. вырос до $42,0 млрд и в 2007 г. до $82,3 млрд, в 2008 году ЦБ РФ ожидает приток около $40 млрд). «-« Развитие фондового рынка РФ, появление разнообразных финансовых инструментов с высокой доходностью, приводящее к перетоку капиталов с рынка недвижимости на смежные рынки (частично – возврат капитала через ПИФы недвижимости). Реально в 2008 году снижение капитализации фондового рынка и доходности финансовых инструментов (на 40%) снизило влияние данного фактора. «+» Дальнейшее повышение цен на энергоносители (по некоторым прогнозам, до 200 $/баррель). Реально цены выросли почти до 150 $/баррель, но затем снизились до $/баррель. «-« Возможное уменьшение притока спекулятивного капитала в условиях повышения привлекательности финансовых инструментов в США и Европе (при условии понижения ставки рефинансирования в США до 3,25-3,0% и ликвидации ипотечно- жилищного кризиса). В связи с мировым финансовым кризисом реально в 2008 году прошло несколько волн оттока-притока капитала, и к августу общий приток составил $25 млрд. «-« Уменьшение (вследствие мирового финансового кризиса) возможности банков по кредитованию населения, снижение темпов роста сбережений. «-« Уменьшение ликвидности банковской системы вследствие мирового финансового кризиса, снижающее возможности банков по кредитованию застройщиков и затрудняющее финансирование строительства.

МАКРОФИНАНСОВЫЕ УГРОЗЫ ДЛЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНКА ИХ РИСКА По итогам рассмотрения внешних факторов выявляются два взаимосвязанных по причинам и последствиям фактора, несущих в себе угрозу кризиса финансирования строительства: - уменьшение ликвидности банковской системы вследствие мирового финансового кризиса, снижающее возможности банков по кредитованию застройщиков и затрудняющее финансирование строительства - уменьшение возможности банков по кредитованию населения, снижение темпов роста платежеспособного спроса, снижение выручки застройщиков. Полученный баланс факторов указывает на: -сильную повышательную тенденцию в динамике цен предложения жилья в Москве и некоторых других городах России в 2008 году, - тенденцию к снижению темпов роста цен в других городах, - низкую вероятность возникновения кризисной ситуации на рынке недвижимости.

Спасибо за внимание ! Стерник Г.М. Тел. +7(495) ,