© Knight Frank 2008 Региональная складская недвижимость. Особенности и перспективы сетевого девелопмента. Дмитрий Лыгин Старший консультант Индустриальная и складская недвижимость, земля 13 февраля 2008 года

© Knight Frank 2008 Современные складские комплексы © Knight Frank 2008

Рынок ориентирован на создание логистических комплексов класса А С начала 2007 года значительно выросли цены на стройматериалы Увеличилась базовая ставка аренды для новых помещений класса А в интервале от 127 до 145 $ / м 2 / год, в классе B – от 118 до 160 $ / м 2 / год Выросли эксплуатационные расходы: 32 – 38 $ / м 2 / год для класса А, 30 – 33 $ / м 2 / год для класса B Сократилось предложение земли промышленного назначения, вследствие чего стоимость 1 га земли увеличилась на 20-40% Новые помещения стали предлагаться в субаренду Ключевые тенденции рынка складской недвижимости

© Knight Frank 2008 КлассАB Объем рынка, м Общий объем предложения, м Построено в 2007 г., м Предложение будущих периодов, м * Спрос в 2007 г., м Поглощено в 2007 г., м Средний уровень вакантных площадей в 2007 г., % 1,8%1% Арендные ставки, $/ м 2 /год (без учета коммунальных платежей, операционных расходов и НДС) * - проекты, планируемые к выходу в 2008 году Основные показатели рынка Московского региона Источник: KF Research, 2007

© Knight Frank 2008 Источник: KF Research, 2007 Зависимость ставок аренды от срока аренды и площади арендуемого помещения

© Knight Frank 2008 Рынок Перми Анализ предложения: Подавляющее число складов – помещения С, D класса Доля высококачественных складов не более 2% Нехватка земельных участков под строительство Реконструированные и вновь построенные склады используются под собственные нужды Сетевые девелоперы не заявили о своих планах в регионе Договорные отношения: Взаимоотношения между владельцами и арендаторами не регламентированы Арендная плата четко не структурирована Договоры не соответствуют требованиям инвесторов Средние арендные ставки руб. / м 2 / месяц Средняя цена продажи руб. / м 2

Москва, Санкт-Петербург - крупнейшие, наиболее активно развивающиеся складские рынки Екатеринбург, Самара, Новосибирск - наибольший объем качественных складских помещений Города-миллионники - основная цель экспансии в регионах © Knight Frank 2008

Спрос на складские помещения в регионах имидж © Knight Frank 2008

Источник: KF Research, 2007 Профиль арендаторов складских комплексов

© Knight Frank 2008 Торговые сети – залог развития рынка складской недвижимости

Логистические операторы – основные потребители складских помещений © Knight Frank 2008

Cетевые складские проекты в городах- миллионниках © Knight Frank 2008

Стратегии развития и выхода на региональные рынки Сетевой девелопмент –Покупка более дешевой земли, полный цикл девелопмента –Реализация проекта 2-5 года –Масштабные проекты класса А –Объем реализации от м 2 Локальный девелопмент –Покупка существующих предприятий в промзонах –Реализация проекта 1-2 года –Наличие коммуникаций ускоряет ввод в экплуатацию –Складские помещения А, B класса –Объем реализации – м 2

© Knight Frank 2008 Особенности девелопмента складов в регионах Инвестиции в строительство могут дополнительно возрастать за счет: Дефицита профессиональных строительных компаний Дефицита строительных материалов Увеличения накладных расходов Климатических факторов Отношения потенциальных инвесторов к региональным проектам (региональный риск) Политических рисков Предполагаемая себестоимость строительства складских комплексов класса А - $ м 2

© Knight Frank 2008 Тенденции роста себестоимости строительства Увеличение стоимости строительных материалов Увеличение стоимости коммуникаций и подключения к ним Ограниченное предложение земельных участков, пригодных для строительства складов Рост стоимости земельных участков, пригодных для строительства складов Разница в себестоимости строительства складов класса А и В невелика, результат – при новом строительстве девелоперы выбирают строительство складов класса А

© Knight Frank 2008 Специфика спроса в регионах Сетевые проекты: Основных потребители – логистические компании, международные торговые сети Минимальный блок от м Складские помещения А класса Более привлекательные условия для крупных сетевых клиентов Срок аренды от 7 лет Локальные проекты: Рассчитаны на конечных потребителей Минимальные блоки от 1500 м Складские помещения А, B класса Срок аренды от 3 лет Более гибкие по цене и объему предложения проекты

© Knight Frank 2008 Ключевые сетевые проекты: MLP Москва - Ленинградский Терминал м 2 готовность гг. Москва - Подольск м 2 готовность гг. Санкт-Петербург м 2 готовность гг. Киев м 2 готовность гг.

© Knight Frank 2008 Ключевые сетевые проекты: GreenGate Санкт-Петербург м 2 готовность гг. Екатеринбург м 2 готовность 2008 г. Новосибирск м 2 готовность гг. Казань м 2 готовность гг. Волгоград м 2 готовность гг.

© Knight Frank 2008 Ключевые сетевые проекты: MegaLogix Санкт-Петербург м 2 готовность 2008 г. Ростов-на-Дону м 2 готовность гг. Новосибирск м 2 готовность гг. Омск м 2 готовность гг. Нижний Новгород м 2 готовность гг. Уфа м 2 готовность гг. Хабаровск м 2 готовность гг. Челябинск м 2 готовность гг. Саратов м 2 готовность гг. Часть проектов предусматривает смешанное использование

© Knight Frank 2008 Источник: KF Research, 2007 Прогноз развития рынка в 2008 г В 2008 г. реальной становится возможность рецессии американской и западноевропейских экономик Существует вероятность снижения активности западных инвесторов, сворачивания планов ряда компаний по выходу на российский рынок складской недвижимости Значительная часть потенциальных арендаторов в условиях неблагоприятной экономической ситуации пополнит отложенный спрос. Существуют два сценария развития ситуации со ставками аренды к 2009 г.: оптимистичный – сохранение на уровне 2008 г.; пессимистичный – снижение до уровня середины 2006 – начала 2007 гг.

Пути развития девелопмента в регионах В регионах востребован класс А и не менее востребован класс В Сетевым девелоперам интересны проекты в городах миллионниках Локальным девелоперам, для занятия ниши на рынке, интересны проекты м Для планомерного развития складского сегмента в регионах – приоритет девелопменту новых проектов класса А и В+ Каждый регион и проект уникальны, тщательный конкурентный и экономический анализ позволят девелоперу расставить приоритеты © Knight Frank 2008

Дмитрий Лыгин Старший консультант Департамент индустриальной и складской недвижимости, земли Улица Тимура Фрунзе, д. 11, стр. 2-5 Москва, Российская Федерация, Об авторе