Посткризисное управление рисками при инвестировании в недвижимость и девелопмент Апрель 2012

Риски сопровождающие инвестирование в девелопмент 2 Классификация рисков в девелопменте по степени контроля: Систематические риски (сложно управлять) Риски изменения законодательства; Риски изменения экономической ситуации; Риски инфляции; Риски изменения процентных ставок в экономике; Региональные риски; Риски миграции; Риски развития региона. Несистематические риски (можно управлять) Риски типа и качества проекта; Градостроительные, технологические и проектные риски; Юридические (административные) риски проекта; Риски контрагентов и участников проекта; Финансовые и экономические риски проекта.

Финансовые и Экономические риски 3 Риски некорректного анализа и прогноза экономической ситуации в регионе; Маркетинговые риски (некорректный прогноз емкости и потенциала рынка); Риск ликвидности объекта (ошибки проектирования); Риски финансирования проекта; Подрядные риски. Падение цен реализации построенных объектов; Увеличение сроков экспозиции построенных объектов; Увеличение затрат на строительство объекта; Увеличение сроков строительства; Снижение рентабельности для инвестора вплоть до убытков

Ограничение рисков при инвестировании в девелопмент жилья 4 Разделение рисков с застройщиком Инвестирование строительства проекта осуществляется по цене близкой к строительной себестоимости. Таким образом застройщики получают необходимое финансирование; По итогам окончания проекта (продажи инвестором готового актива), инвестор с застройщиком распределяют прибыль ; Оплата инвестиционного проекта осуществляется частями (например ежеквартально) по итогам выполнения этапов работ; Инвестор проводит контроль сроков и качества выполняемых работ.

Схема участия в инвест. проекте Цена за 1 кв.м. тыс. руб. 41 Строительная себестоимость Участие в проекте без разделения рисков 56 Цена входа инвестора 70 Доход инвестора Доход застройщика 50 Зона риска. Убыток для инвестора Диапазон цены продажи инвестором Цена за 1 кв.м. тыс. руб. 41 Строительная себестоимость / цена входа инвестора Участие в проекте с разделением рисков 7050 Диапазон цены продажи инвестором Доп. доход застройщика и инвестора 5

Пример разделения прибыли 19 % 0 % 7/10 30 % 1/2 Доход Инвестора Доход Застройщика 3/10 1/2 Доход подлежащий разделению 50 на 50 Доход не подлежащий разделению Доход подлежащий разделению 70 на 30 Значение доходности до распределения > 30 % 6

Ограничение рисков при инвестировании в девелопмент жилья 7 Для инвестора Снижение цены приобретения вплоть до строительной себестоимости. Снижение риска получения убытков из-за ухудшения экономической ситуации; Снижение риска некорректной оценки потенциала рынка; Снижение риска ликвидности, вследствие ошибок проектирования. Поэтапная оплата проекта по результатам выполнения работ, совмещенная с контролем качества строительства. Снижение рисков финансирования проекта, снижение подрядных рисков. Разделение прибыли после окончания проекта. Мотивация застройщика на скорейшее завершение проекта и получение прибыли; Снижение подрядных рисков. Для застройщика. Гарантированное финансирование строительства; Гарантированная продажа объекта.

Реализация инвест. проекта в рамках ЗПИФн Преимущества. Предполагаемая доходность проектов может быть выше, чем у традиционных консервативных инструментов инвестирования (облигации, депозиты); Применяемая схема разделения рисков значительно сокращает вероятность финансовых потерь; Инвестиционный пай является ценной бумагой, что создает дополнительные преимущества при владении (листинг и обращение на ОРЦБ); Активы фонда это реальный товар, который в случае высокой инфляции, обеспечит адекватную защиту; Инвестирование может осуществляться в рамках 214-ФЗ «О долевом участии...», что служит дополнительной гарантией защиты интересов инвесторов. 8

Контакты Поляков Андрей ООО «УК «Свиньин и Партнеры» , Россия, Санкт-Петербург, ул. Маршала Тухачевского, д.27, корп. 2, лит. А, оф. 950 тел.: +7 (812) Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами. ООО «УК «Свиньин и Партнеры», Лицензия от «01» октября 2008 года , предоставлена ФСФР России. 9