1 Организация эффективного управления недвижимостью: стратегия, индикаторы, структура

2 Общий концепт Алгоритм выработки стратегии Что есть? Что происходит? Что самое выгодное?Что думает собственник? Стратегия - Аудит- Анализ рынка - Анализ законодательства - Технико- экономический анализ для выявления потенциала и ограничений - Best use - Требуемые соотношения риск- доходность - Недвижимость: профиль/непрофиль

3 Последовательность выработки стратегии Этап 1. Аудит актива: - технический аудит - комплектность и исправность инженерных систем - наличие разрешений на выделенные мощности и договоров с поставщиками и т.д. - юридический и финансовый аудит - безопасность структуры владения - налоги, порождаемые структурой владения - обременения прав на актив и т. д. - экономический аудит - генерируемые доходы и расходы и т. д. - организационный аудит - сложившаяся оргструктура управления, должностные обязанности, зона ответственности Алгоритм выработки стратегии

4 Последовательность выработки стратегии Этап 2. Исследования для выявления потенциала и ограничений - анализ рынка - анализ законодательства, градостроительной и административной политики города - анализ технических, экономических аспектов и т. д. Этап 3. Выявление наилучшего использования (Best use) Этап 4. Выявление требований собственника к активу Этап 5. Выработка стратегии управления активом Алгоритм выработки стратегии

5 Основные направления Виды стратегий Вход в активРазвитиеЭксплуатацияВыход из актива Жизненный цикл владения РазвитиеЭксплуатацияВыход Стратегия 1 Вариант 1 Вариант 2 … Вариант N Стратегия 2 Вариант 1 Вариант 2 … Вариант N Стратегия 3 Вариант 1 Вариант 2 … Вариант N Стратегия 4 Вариант 1 Вариант 2 … Вариант N Стратегия 5 Вариант 1 Вариант 2 … Вариант N

6 Критерий эффективности: основные тезисы Эффективная стратегия и индикаторы - Интегральный критерий эффективности - Максимальная стоимость актива при выбранной стратегии - Инструмент расчета стоимости – DCF модель - Входящие параметры DCF модели – Индикаторы эффективного управления - Входящие параметры DCF модели: Выручка Налоги Операционные расходы Комиссионные Обслуживание долга Кап. Вложения Продажа Ставка дисконтирования

7 Оргструктура: функциональные элементы Организация эффективного управления Юридический блок: консультирование, делопроизводство Финансовый блок: консультирование Операционный блок: реализация сделок и структурирования Блок девелопмента: СМР, согласования Блок эксплуатации: фасилити менеджмент Блок аренды и продаж: взаимодействие с покупателями, маркетинг Управление активом: разработка стратегии, менеджмент процесса в целом Бухгалтерия

8 Основные тезисы Организация эффективного аутсорсинга - Ключевым элементом эффективного аутсорсинга является мотивация на результат - Результат, на который мотивирован аутсорсер должен быть связан с индикаторами эффективности - При решении задач, связанных с минимизацией затрат, обязательны должны быть установлены параметры требуемого качества - Аутсорсер должен стоить дешевле, нежели, выполнение аналогичных задач хозяйственным способом, иначе найм аутсорсера экономически неэффективное решение - Чем с большим количеством взаимосвязанных индикаторов эффективности будет связана мотивация аутсорсера, тем эффективнее будет результат его работы

9 Ретроспектива Площадь: 566,6 кв. м 1 этаж: 267,2 кв. м 2 этаж: 299,4 кв. м Назначение: стрит-ритейл Планировка: open space NOI: 0,5 млн. USD 1-я Тверская-Ямская ул., 10: Стрит-ритейл

10 Текущее состояние Площадь: 610 кв. м 1 этаж: 288,9 кв. м 2 этаж: 321,1 кв. м Назначение: стрит-ритейл Планировка: open space NOI: 1 млн. USD Cap rate: 9% 1-я Тверская-Ямская ул., 10: Стрит-ритейл

11 Мероприятия, повысившие стоимость актива Расторгнут долгосрочный договор аренды с неплательщиком Напрямую перезаключен договор аренды с платежеспособным субарендатором (книжный магазин) Найден долгосрочный арендатор по максимально высокой ставке (парфюмерный магазин) Долгосрочный арендатор проинвестировал 1 млн. USD в отделку (около USD/кв. м) Весь OpEx переложен на арендатора (за исключением налога на имущество) Индексация по договору составляет инфляционный индекс, но в диапазоне 7-9% Договор в USD, валютный коридор руб./USD Срок договора: 5 лет Уменьшены риски денежного потока -> снижена ставка дисконта 1-я Тверская-Ямская ул., 10: Стрит-ритейл