«Развитие многофункциональных комплексов (МФК) на территории Санкт- Петербурга» Управляющий партнер «Агентства развития и исследований в недвижимости» Игорь Горский

Обострение конкуренции привело к увеличению количества проектов МФК Строительство отдельного торгового или офисного центра уже не гарантирует получение максимальной прибыли. А сочетание нескольких функций позволяет более гибко и эффективно использовать имеющуюся недвижимость.

Типичные многофункциональные комплексы Сейчас для центра города наиболее типичны многофункциональные объекты, у которых на первых этажах располагаются торговые помещения, а выше офисные или гостиничные. Это объясняется стремлением девелопера оптимизировать использование недвижимости: обитатели офисов предпочитают верхние этажи, в то время как торговая функция может быть востребована не выше третьего этажа.

Пионер МФК – «Золотая Казанская» Пионером многофункциональности в сочетании офисной и жилой функций можно считать комплекс «Золотая Казанская», который был открыт в 1996 году на Казанской улице, 44. В здании площадью 5,6 тыс. м2 на офисы пришлось 3 тыс. м2, а остальное пространство занимали жилые апартаменты, сдающиеся в аренду. Сочетание «дома и работы» в одном здании было привычно для европейских компаний, которые в основном и обосновались в комплексе.

Строящиеся многофункциональные комплексы Всего же на данный момент в Петербурге действует 15 МФК площадью около 600 тысяч кв. м. Более двух функциональных назначений имеют сдаваемые в ближайшее время МФК «Лицедеи» (5,4 тыс. м2, девелопер «Лицедеи Билдинг Корпорэйшн») «Хорс» (25 тыс. м2, компания ВМС), «Пальмира» (11,4 тыс. м2, компания ДМД) «Командор» (47 тыс. м2, компания «Адамант»).

Строящиеся многофункциональные комплексы Сейчас, в Петербурге строится и заявлено более 20 многофункциональных объектов недвижимости общей площадью около 8 млн кв.м. Так например пример компания Clover Group объявила о планах строительства комплекса площадью 315 тыс. м2 на Ушаковской набережной. В его состав будут включены офисы, жилые апартаменты, торгово-развлекательная часть.

МФК получаемые при редевелопменте промышленных предприятий При редевелопменте промышленных территорий обширная площадь участка позволяет строить многофункциональные комплексы включающие коммерческие и жилые объекты. В ближайшей перспективе продолжится строительство торгово-развлекательных, торгово-офисных и офисно-гостиничных центров, а также комплексное освоение целых кварталов. Можно ожидать дальнейшего развития формата mixed-use, увеличения общей площади комплексов и количества функциональных составляющих внутри одного проекта.

Сочетание функций До начала массового девелоперского интереса к МФК эксперты считали определенные сочетания функций на одном объекте неприемлемыми: например, предполагалось, что гостиничная функция плохо сочетается с торговой постояльцам гостиницы не нравится соседство шумных торговых рядов. Сомнительным казалось и совмещение жилой и офисной функций в рамках одного проекта.

Совместимость жилых площадей и бизнес-центра Наличие БЦ негативно отразится на ценах продаж квартир – при прочих равных условиях квартиры в однородно жилом комплексе будут стоить дороже, чем в многофункциональном офисно-жилом объекте. Это обусловлено комплексом причин: невозможностью полностью разделить бизнес- и жилые потоки; трудностями с созданием «жилой» атмосферы на территории комплекса (например, с созданием детской площадки); ограниченным кругом потенциальных покупателей такого рода недвижимости, а следовательно, увеличение срока экспозиции квартир.

Наличие жилья отчасти повлияет на цену продажи бизнес-центра. Фактором, влияющим на ликвидность бизнес-центра, является понижение стоимости объекта при продажи, так как право собственности будет передаваться не на весь объект, а только на его часть, этот факт в последствии отразится для собственника на увеличении затрат по управлению бизнес-центром.

Консалтинг Как сделать правильный МФК Для того чтобы проект МФК был успешен, необходимо: верно подобрать сочетание функций с учетом их взаимовлияния и синергии, определить их процентное соотношение с учетом прогноза «поглощения» рынком, соблюсти требования строительных норм для объектов различного назначения, объединенных в один комплекс, «развести» транспортные и пешеходные потоки для разных функциональных зон, обеспечить комплекс необходимой инфраструктурой и парковкой

Консалтинг Как сделать правильный МФК Ну и главное: разработать концепцию застройки и план реализации проекта, обеспечивающие максимальный доход девелоперу !

Консалтинг Как сделать правильный МФК Вы можете вести проект самостоятельно или обратиться к профессиональным консультантам, которые в течение многих лет отслеживают тенденции рынка и помогут Вам : провести маркетинговые исследования рассчитать эффективность проекта сформировать техническое задание на проектирование подготовить документы для привлечения финансирования

Тенденции Увеличение деловой активности способствует росту спроса на конференц­залы и выставочные комплексы – это сочетание с добавлением гостиничной и офисной составляющими приобретает все большую популярность. Ожидаемая стабилизация ставок аренды на офисные площади является дополнительным стимулом для девелоперов включать дополнительные функциональные составляющие в проекты бизнес­центров. Наблюдается укрепление тенденции к появлению многофункциональных проектов с апартаментами.

Формат многофункциональных центров в ближайшее время будет активно развиваться С приближением насыщения отдельных сегментов недвижимости и появлением выбора у арендаторов и потребителей можно ожидать, что их интересы сместятся в сторону отдельно стоящих объектов. С другой стороны, наличие нескольких функций в комплексе позволит собственнику пережить спад в одном из сегментов, получая доход от других функциональных составляющих комплекса. В целом же прогноз развития формата mixed­use с развитием рынка успешными и востребованными будут оставаться удачно расположенные и качественно реализованные объекты с продуманной концепцией, в то время как в менее качественных комплексах будет наблюдаться увеличение количества свободных площадей и снижение ставок аренды.

Спасибо за внимание