Инвестиции в коммерческую недвижимость Евгений Семенов Директор Департамента Инвестиций и продаж, Партнер

3 О финансировании Иностранные банки придерживались консервативной стратегии при формировании кредитного портфеля Российские государственные банки были основным источником финансирования Коммерческие банки развивали относительно новые для отечественного рынка кредитные инструменты, в частности мезонинное финансирование За год объем кредитов, выданных юридическим лицам, увеличился на 25%.

4 О зарубежных инвесторах Возвращение иностранных инвесторов на российский рынок Превалирование крупных институциональных фондов Доля транзакций с привлечением иностранного капитала превысила 33% в общем объеме сделок.

5 Об объеме сделок Увеличение объема инвестиционных сделок вдвое относительно показателя 2010 г., ($8 млрд) Дифференцированность инвестиций между сегментами Значительный объем отложенного спроса, накопленный за прошлые периоды Дефицит объектов инвестиционного качества во всех сегментах рынка. Расширение интересов инвесторов в сторону девелоперских проектов и менее качественных активов Инвестиции практически поровну распределились между торговым и офисным сегментом – доля каждого составила 40%.

6 Об ставках капитализации Склады: интерес со стороны иностранных институциональных инвесторов Гостиницы: продажа активов московского правительства Ставки капитализации стабилизировались на достигнутом уровне после почти двухлетнего снижения Офисы: предсказуемость будущего арендного потока Торговые центры: возможность увеличения доходности

Рынок офисной недвижимости Андрей Петров Партнер

О предложении Объем ввода новых офисных проектов в 2011 г. стал одним из самых низких за последние 7 лет Общий объем предложения качественных офисных площадей на конец 2011 г. практически достиг уровня в 12 млн м 2 : 2,4 млн м 2 в классе А и 9,5 млн м 2 в классе B. Прирост предложения площадей класса А и В составил 720 тыс. м² и стал самым низким за последние 7 лет. Темпы прироста объемов предложения снижаются: 2011 г. он составил всего 13% и 5% (275 тыс. м² и 445 тыс. м²) для класса А и B соответственно.

Прирост офисных площадей в гг. сохранится на невысоком уровне, с тенденцией к повышению относительно 2011 г. Основные причины сокращения объемов нового строительства в гг.: 1. Снижение в 2008 г. девелоперской активности (строительный цикл офисного центра составляет около 3- 4 лет) 2. Ограничение строительства и отмена ряда инвестиционных контрактов. Темпы прироста офисных площадей в ближайшие годы не вернуться к докризисным значениям. Ключевые объекты 2011 г. Концентрация офисных площадей, м² О предложении

О спросе По итогам 2011 г. объем поглощения составил около 1 млн м² (без учета сделок по продлению текущих договоров). Это сопоставимо с показателем 2010 г., когда основная часть поглощения формировалось за счет отложенного с гг. спроса. В 2011 г. эффект «отложенного спроса» практически не наблюдался, и можно говорить о фактическом росте текущего спроса. По сравнению с декабрем 2010 г. доля вакантных площадей в классе А снизилась с 17,4% до 12,5%, в классе B – с 20,1% до 17,5%. Однако при отсутствии экономических потрясений, а также при сохранении низкого объема ввода площадей в ближайшем будущем возникнет потенциал для ощутимого роста ставок.

КомпанияРазмер сделки, м 2 АдресНазвание объектаТип сделки Федеральная сетевая компания (ФСК) Беловежская ул., д. 4Западные Ворота Приобретение конечным пользователем Русал28 120Василисы Кожиной ул., 1Парк Победы Приобретение конечным пользователем ВТБок Краснопресненская наб., 13, стр. 1 Федерация, башня Запад Приобретение конечным пользователем ЮниКредитБанк11 680Андропова пр-т, 18, стр. 1Нагатино i-Land Приобретение конечным пользователем Mail.ru29 930Ленинградский пр-т., 39SkyLightАренда Лаборатория Касперского29 840Ленинградское ш., 39Олимпия ПаркАренда Россельхозбанк*27 500Арбат ул., 1Альфа Арбат ЦентрАренда Сбербанк19 900Новоданиловская наб., 8Даниловский ФортАренда Гринатом13 500Павелецкая наб., 8АФИ на ПавелецкойАренда Мортон11 520Преображенская пл., 8Прео 8Аренда Групп М*10 800Цветной бр., 2ЛегендаАренда Ренессанс Кредит* Двинцев ул., 12, к. 1АДвинцевАренда Пресненская наб., 8, стр. 1Город СтолицАренда Ключевые сделки с конечными пользователями (Key deals) Сделки по аренде площадей свыше м 2, 2011 г. *Компания Knight Frank выступает консультантом сделки

О ставках За год средние арендные ставки на офисные площади выросли почти на 10% в классе А, и на 6% в классе B и составили $830 и $480 м² / год (triple net). Рост ставок был неоднородным – ставки росли в первой половине года, далее произошло замедление роста в силу негативных макроэкономических трендов на мировых рынках. Ставки аренды сохраняют потенциал роста ввиду декомпрессии предложения: во втором полугодии 2012 г. ставки аренды вырастут на 5-10% при сохранении текущего спроса.

Основные выводы Декомпрессия предложения ввиду низкого прироста и стабильного спроса на офисную недвижимость привела к снижению доли вакантных площадей и росту ставок аренды. В ближайшие годы низкие темпы прироста сохранятся ввиду технических ограничений на новое строительство в центре города. В первой половине 2011 г. наблюдался рост спроса, осенью активность рынке спала ввиду негативного внешнего фона: негативных тенденций в экономике Европы и США и высокой волатильности на финансовых рынках. В 2012 г. при сохранении текущего уровня спроса арендные ставки будут расти. Офисная недвижимость по-прежнему является одним из самых доходных активов.

Рынок торговой недвижимости Сергей Гипш Региональный директор Департамента торговой недвижимости, Партнер

15 Около 2 млн. м 2 качественных торговых площадей было введено в 2011 г. Москва ГородGBA Санкт- петербург Новосибирск Челябинск Уфа м м м м м 2 ……. Всего: м 2

16 В ожидании новых брендов… В России международных брендов в 2,2 раза меньше, чем в Германии, в 1,5 раза меньше, чем во Франции и Великобритании Экспансия существующих на рынке торговых операторов Новые бренды

17 Основные тренды рынка Москва Ограничения по строительству в Москве ПодмосковьеРегионы «Гудзон» «Ривер Молл» «Авиапарк» Возобновление проектов, «замороженных» в кризис Редевелопмент парков и стадионов Динамо Лужники ВВЦ Сокольники Парк горького Новые проекты ритейл-парков Trinity Russian Retail Partners Выход первых аутлетов Активизация строительства Fashion House (28,7 тыс. м 2 GLA) «Белая Дача» (38 тыс. м 2 GLA) Vnukovo (26,2 тыс. м 2 GLA) Калужское шоссе (119 тыс. м 2 GBA) Каширское шоссе (130 тыс. м 2 GBA) Пересечение МКАД и Варшавского ш. (83,2 тыс. м 2 GBA) Возобновление строительства сетевых ТЦ в регионах «Июнь» «Рио» «Аура» «Весна!» Вологда (301 тыс. чел.) Балаково (199 тыс. чел.) Кстово (67 тыс. чел) Адлер ( 76 тыс. чел.) Строительство ТЦ в небольших городах «Отрада» «Солнечный» «Раменское»

Инвестиционная привлекательность торговой недвижимости: Обширное предложение Разнообразие форматов Возможность увеличения доходности 18 Инвестиции: почему торговая недвижимость? Санкт-Петербург: ТРК «Галерея» (GBA 192 тыс. м 2, $1100 млн.) Воскресенск: ТЦ Воскресенск (GBA 7 тыс. м 2, $20 млн.) Тверь: проект Ритейл-парка (GBA 25,6 тыс. м 2, $50 млн.) Иркутск: проект ТЦ «КомсоМОЛЛ» (GBA 105 тыс. м 2, $80 млн.) Москва: ТЦ «Калужский» (GBA 57 тыс. м 2, $190 млн.) Москва: ТЦ «Горбушкин двор» и «Филион» (GBA 188 тыс. м 2, $450 млн.)

Рынок складской недвижимости Вячеслав Холопов Директор Департамента складской недвижимости

Рынок складской недвижимости России Развитие складского рынка следует за транспортной инфраструктурой и покупательской способностью регионов. Развитие складского рынка в регионах идет очень медленными темпами. В отличие от Москвы и Санкт- Петербурга, в 2011 г. в регионах не произошло заметной активизации девелоперской деятельности. В ряде регионов (Казань, Екатеринбург, Ростов-на-Дону) наблюдается сейчас низкий уровень вакантности качественных складских площадей. Ранее построенные ( и зачастую пустовавшие с 2008 г.) помещения успешно сдаются в долгосрочную аренду. Профильные девелоперы концентрируют свою деятельность на городах -миллионниках: Москва, Санкт- Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону/Краснодар.

Рынок складской недвижимости московского региона Московский регион концентрирует более 70% объема поглощения всех складских площадей в России с 2009 г. по 2011 г. включительно Поглощение в Москве и Московской области в 2011 г. составило более 990 тыс. м² На данный момент в московском регионе общая сумма вакантных площадей не превышает 50 тыс. м² В 2011 г. крупные сделки (более 30 тыс. м²) были зафиксированы только в московском регионе Название компании ГодДевелопер Общая площадь, тыс. м² X5 Retail GroupRaven Russia Логопарк «Ногинск Восточный» ЦентрОбувь*PNK ПНК-Внуково ДиксиPNK ПНК-Внуково Основная доля поглощения сконцентрирована в московском регионе, 2011 Крупнейшие сделки в 2011 г. * - консультант сделки – компания Knight Frank

Типы сделок со складской недвижимостью в московском регионе Рост объемов сделок по покупке складов в 2011 г. (более 150 тыс. м²) с целью: -Увеличение инвестиционной стоимости компаний -Вложение собственных свободных средств в материальные активы (средства производства) -Защита денег от возможных экономических катастроф и т.д.

Design&build: текущая ситуация и перспективы Рост доли сделок в формате design&build с 2009 г. по 2011 г. на 7 п.п. до 97 тыс. м² Большинство сделок формата design&build - продажа объекта Прогноз: дальнейший рост и развитие рынка design&build Доля сделок design&build в общем объеме поглощения Название компании ГодДевелопер Общая площадь, тыс. м² ЦентрОбувь* 2011PNK Дикси2011PNK Uhrenholt Logistics* 2010PNK Основные сделки в формате design&build * - консультант сделки – компания Knight Frank * - design&build – дословно переводится как «спроектируй и построй» - строительство «под ключ»

Рекорды и прогнозы Рекорды 2011 г.: Максимальный за 4 года объем поглощения в московском регионе – 990 тыс. м² Минимальный с 2003 года объем ввода новых складских площадей – 366 тыс. м² Рост на 30% размера средней сделки до 11 тыс. м² Доля (по площади) крупных сделок (площадью более 30 тыс. м²) составила 8% (максимальный показатель за 4 года) Прогнозы на 2012 г.: В первой половине 2012 г. ставка аренды на склады класса А будет плавно расти до $/м²/год, с последующей стабилизацией во второй половине года Небольшое замедление темпов поглощения до 900 тыс. м² в московском регионе Ввод новых качественных складских площадей: -Московский регион - около 700 тыс. м² -Санкт-Петербург – 103 тыс. м² -Остальные регионы – не более 200 тыс. м² Ожидается дальнейшие развитие рынка 3PL-услуг и небольшой рост на услуги логистических операторов

Спасибо за ваши вопросы!