Механизмы финансирования ипотеки Шитов Николай Вячеславович Председатель Правления Городской Ипотечный Банк Москва, 26 октября 2004 года

Содержание Первичный ипотечный рынок: Россия и другие страны Вторичный ипотечный рынок: мировая практика и текущее состояние в России Ключевые вопросы развития рынка ипотеки в России Прогнозы развития Российского рынка финансовых инструментов для финансирования ипотеки

Первичный ипотечный рынок Источник: European Mortgage Federation, ЦБ РФ

Первичный ипотечный рынок Источник: European Mortgage Federation, ЦБ РФ

Первичный ипотечный рынок Источник: European Mortgage Federation, ЦБ РФ

Макроэкономические индикаторы: Рост ВВП в 2003 г. - 6,5% Положительный торговый баланс составил в 2003 г. $ 57.5 млрд. ПИИ выросли в 2003 г. в 2,7 раза к 2002 г. (до $ 6,5 млрд.) Золотовалютные резервы на 10/2004 превысили $ 100 млрд. Реал. Инвестиции в Основной капитал %. Реал. потребление населения ,5%. Реал. рост пром. пр-ва ,0%. Первичный ипотечный рынок РФ: предпосылки роста Источник: Госкомстат, ЦБ, ИК Тройка Диалог

Первичный ипотечный рынок РФ: предпосылки роста При росте цен на недвижимость ипотека – основной способ приобретения жилья. Конкуренция и расширение рефинансирования способствуют снижению процентных ставок и комиссий, повышая доступность ипотеки. С принятием Закона об ИЦБ возникли предпосылки для постепенного формирования инфраструктуры рынка ИЦБ. Развитие ипотеки объявлено приоритетом государственной политики Источник: АН САВА

В соответствии с исследованием JP Morgan Chase Bank рынок ипотеки в России имеет большой потенциал: Допущение: в долгосрочной перспективе ипотека составит 5% от ВВП Первичный ипотечный рынок РФ: прогнозы роста

Преобладающие продукты: - Валюта: Рубли, Доллары - Ставки: рубли 15%, Доллары – 10,5%- 15% - Сроки: лет - LTV – 70-80% - PTI – 40%; - Досрочное погашение – разрешено. Преобладающие игроки первичного рынка: - Крупные государственные и частные коммерческие западные банки (собственные программы) – Внешторгбанк, Сбербанк, Райффайзенбанк -Специализированные ипотечные банки – Городской Ипотечный Банк, ДельтаКредит, МИА Первичный ипотечный рынок РФ

Вторичный ипотечный рынок: мировая практика Доля ипотечных ценных бумаг в объеме рынка долговых бумаг в гг.: –ЕС - 15% –США - 24% В Европе номинальный объем ипотечных облигаций в обращении на конец 2002 г. – 1,5 трлн. евро. В США объем рынка ипотечных бумаг вырос за последние 4 года в 1,5 раз до 5,13 трлн. долл. Чем больше развит ипотечный рынок, тем больше доля участия на вторичном рынке институциональных инвесторов. Объем выпуска ИЦБ в 2003 г. СтранаМлрд. долл. США1737,8 Германия150 Великобритания62,18 Испания40,12 Франция24,27 Голландия20,08 Италия10,05 Португалия9,35 Швейцария6,98 Люксембург3,64 Швеция1,29 Австрия0,87

Вторичный ипотечный рынок: мировая практика Два основных источника финансирования Ипотеки: -Средства банков-кредиторов (долговременные кредиты, капитал); -ИЦБ. Две основные функции Ипотечных Ценных Бумаг: -Рефинансирование -Управление Рисками Два основных типа Секьюритизации: -Балансовая -Внебалансовая

Некоторые типы ИЦБ: Продажа пулов кредитов (не ИЦБ, однако реальная возможность рефинансирования); Облигации (обеспеченные/необеспеченные) выпускаемые участниками вторичного рынка ИЦБ; Обеспеченные облигации выпускаемые участниками первичного рынка ИЦБ – эмитентом могут быть Ипотечные банки (Дания, Германия, Швеция), Универсальные банки (Чехия, Чили, Испания) или Централизованный эмитент (Франция, Швейцария); ИЦБ подходящие по денежным потокам единому заложенному пулу закладных (Pass Through) эмитируются Банками-кредиторами или кондуитами (пример Фанни Мэй); Различные ИЦБ выпущенные против единого пула закладных (REMIC) – модифицируют денежные потоки между Заемщиками и Инвесторами в соответствие с требованиями последних. Вторичный ипотечный рынок: мировая практика

Вторичный ипотечный рынок: Российские реалии Закон об ИЦБ принят в 2003 году; 2 основных типа ИЦБ в соответствие с действующим законом Облигации с ипотечным покрытием; Ипотечные сертификаты участия; Пакет из 27 законов, значительно усиливающий права кредиторов и инвесторов должен быть утвержден до конца года;

Потенциал спроса на новые финансовые инструменты: Среднедневной объем депозитов кредитных организаций в Банке России: –I кв г. – $ 7,6 млрд. Средства, аккумулированные в накопительной пенсионной системе: –2003 г. – 2,9 млрд. долл. –2005 г. – 8,4 млрд. долл. (оценка) Вторичный ипотечный рынок РФ: предпосылки роста Источник: статистические данные, прогнозы экспертов

Развитие первичного рынка ипотеки: - формирование достаточных необходимых статистических данных по выданным кредитам (дефолты, ожидаемые сроки досрочного погашения) и рынку жилья; - формирование достаточных пулов кредитов; - разработки в национальном масштабе стандартизированных кредитов; - развитие механизмов ипотечного страхования; - развитие первичного ипотечного рынка (доступность, увеличение продуктового ряда и объемов, технологии выдачи и обслуживания кредитов, снижение рисков, процедуры выселения недобросовестного заемщика); - ВЫДАЧА КАЧЕСТВЕННЫХ КРЕДИТОВ Вторичный рынок ипотеки в России: приоритетные вопросы

Вторичный рынок ипотеки в России: приоритетные вопросы Юридические и налоговые : - налогообложение и защита SPV от банкротства; - механизмы и критерии TRUE SALE; - возможность «продажи будущих прав требования» и продажи кредитов некредитной организации; - законодательные требования к раскрытию информации (кредитный риск, риск досрочного погашения); - выведение из конкурсной массы ИЦБ при банкротстве эмитента; - налогообложение при работе с ИЦБ; - законодательная неурегулированность вопроса титула незавершенного строительства; - однородность ипотечного покрытия (например, жилищное /коммерческое); - создание возможностей для транширования ИЦБ;

Финансово-экономические и технологические: - формирование спроса на ИЦБ (пенсионные фонды, страховые компании, банки, инвестиционные фонды, ПИФы); - смена залогодержателя; уведомление заемщиков; - высокие юридические затраты при проведении первых ипотечных сделок; - развитие связанных рынков – пенсионного и страхования жизни; - возникновение и развитие кредитных бюро ВЫВОД: Закон об ИЦБ лишь первый шаг, далее необходимо его дорабатывать + выпускать соответствующие дополнительные нормативные акты со стороны ЦБ и ФСФР и развивать инфрастурктуру рынка Вторичный рынок ипотеки в России: приоритетные вопросы

Возможная роль государства: - поддержка в области популяризации и информирования населения об ипотеке - возможное участие государства в затратах по выпуску и размещению пилотных выпусков ИЦБ (например, в форме целевых грантов); -продолжение работы над законодательными инфраструктурными вопросами рынка ИЦБ; - создание отселенческих фондов; - создание/стимулирование возникновения системы ипотечного страхования; - возможности частичных государственных гарантий по ИЦБ (временно); - формирование ликвидности (временно) на рынке ИЦБ; - льготное налогообложение по операциям с ИЦБ. Вторичный рынок ипотеки в России: приоритетные вопросы

Вторичный рынок ипотеки в России: варианты развития Тип инструмента рефинансирования Преимущества для эмитентаНедостатки для эмитентаТекущее состояние / перспективы 2004/05 Продажа ипотечных пулов -относительная простота и проработанность структуры сделки; -капитализация разницы в ставках; - дополнительный доход от обслуживания кредитов -узкий рынок -ограничения кредиторов - есть опыт; - развитие/рост Кредитование под залог ипотечных пулов -относительная простота -проработанность структуры сделки -проблема достаточности капитала -узкий круг инвесторов - невозможность капитализации разницы в ставках -есть опыт; -развитие/рост Необеспеченные ипотекой ЦБ - проработанность процедуры - формирование публичной кредитной истории -высокая стоимость при отсутствии гос. гарантий - -есть опыт; -развитие/рост Обеспеченные ИЦБ (включая Pass Through) - рейтинг ИЦБ может превысить рейтинг эмитента; - высвобождение капитала -Создание стабильного источника рефинансирования - непроработанная и дорогая структура сделки; -нет опыта; -пилотная сделка возможна

Городской Ипотечный Банк Работает в партнерстве с компанией Росгосстрах С марта 2004 года сформирован ипотечный портфель в размере превышающем 38 миллионов Долларов США; Параметры кредитных продуктов Размер кредита: от 10, ,000 долл.США География: Москва и область, Санкт-Петербург Срок погашения и % ставка:от 10,5% на 10 лет, от 11,5% на 20 лет Валюта: доллары США LTV: до 80% от стоимости недвижимости Телефон: +7 (095)