ОАО «Камская долина». 2009г. Анализ факторов, влияющих на активность спроса на рынке недвижимости в условиях кризиса

История развития рынков недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и Перми (декабрь 1996г. – июнь 2009г.) Рынок недвижимости развивается циклично. Если рассматривать развитие рынка по фазам долгосрочных циклов, то можно отметить, что таких фаз насчитывается четыре: -рост; - насыщение; - спад; - восстановление. Региональные (локальные) рынки вступают в ту или иную стадию в зависимости от социально- экономического развития того или иного субъекта РФ (города, района). Соответственно столичные рынки реагируют быстрее на любые изменения, периферийные – более замедленно. Пермский рынок вступает в ту или иную стадию развития рынка с временным лагом от Москвы в 9 – 11 месяцев. Кроме того, рынки, относящиеся к «долларовой» зоне подвержены значительно большей чувствительности по изменению цены на них к курсу валюты. Пермский рынок относится к «рублевой» зоне, поэтому изменения курсов валют на рынок действует значительно меньше, и не «привязывают» ни продавца, ни покупателя к перерасчету стоимости объекта недвижимости в зависимости от курса. В связи с этим пермский покупатель в большинстве случаев просто не замечает никаких изменений цен, связанных с ростом или падением курса валют.

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз) Динамика основных показателей рынка жилья г. Перми В июле-августе снижение средних цен предложения на обоих рынках продолжилось и их уровень на начало сентября достиг следующих значений (данные рассчитаны по ПМЛС) : Первичный рынок руб./кв.м. («-» 24,8%), вторичный рынок руб./кв.м. («-» 27,6%). Всего за период кризиса (с августа 2008г.) цена на первичном рынке снизилась в пределах 30-32% на обоих рынках. Цены на ряд новостроек за прошедший кризисный год снижены до 50%. Сокращение числа предложений за период с января по август 2009г.: - на первичном рынке составило 30,2% (на 821 ед.) - на вторичном рынке составило 42,7% (на ед.).

Темпы роста/снижения основных показателей на вторичном рынке жилья г. Перми На первичном рынке полный анализ числа заключенных сделок провести невозможно ввиду отсутствия регистрации сделок на квартиры в новостройках, которые распродаются по схемам паенакопления или по договорам цессии или по векселям. Поэтому анализ сделок и емкости рынка проводится по данным УФРС по Пермскому краю (договоры долевого участия) и по клиентской базе ОАО «КD GROUP». Тенденции близки к вторичному рынку только с небольшим отрывом во временном периоде. Особенно это заметно в период спада.

Неценовые факторы спроса и их влияние на разных стадиях развития рынка недвижимости Неценовые факторы спроса РОСТНАСЫЩЕНИЕСПАД Уровень дохода покупателей НСВ Изменение числа покупателей ВСН Вкусы и предпочтения потребителей ННвВ Ожидания изменения доходов и цен ВСНв Изменение цен на взаимозаменяемые и дополняющие товары НСВ Нв – наивысший приоритет (высокоразвитый стиль потребления) В – высокий приоритет С – средний приоритет Н – низкий приоритет (малоразвитый стиль потребления)

Концептуальная схема оценки проектов с точки зрения потребителя: общий вид Критерии выбора объекта недвижимости с точки зрения потребителя Группа критериев местоположения Группа критериев архитектурно- планировочного решения Группа критериев оценки внутренних качественных характеристик объекта Группа критериев рыночной инфраструктуры Расположение объекта в городском пространстве Окружение, существующая инфраструктура Транспортная доступность Планировочные решения Обеспеченность машиноместами Внешняя элитарность Плотность застройки Организация придомовой территории Качество помещений общего пользования Наличие отделки квартир и ее качество Срок сдачи объекта (стадия готовности) Ценовая политика застройщика Репутация застройщика Факторы, объединенные концептуальной схемой, являются универсальными, но при этом степень влияния каждого из них на формирование итогового мнения покупателя может быть различной. Данное различие зависит от: - во-первых, стадии жизненного цикла развития рынка недвижимости, которая определяется соотношением спроса и предложения, внешними макроэкономическими факторами; - во вторых, классом качества интересующего объекта недвижимости и соответствующими данному объекту статусными характеристиками самого приобретателя недвижимости; - в третьих, планируемым видом использования приобретаемой недвижимости – для собственного проживания, для последующей перепродажи, для сдачи в аренду и т.п.

Приоритетность критериев выбора объекта недвижимости потребителем в зависимости от стадии развития рынка АПХ ПриоритетПриоритет НАИВЫСШИЙ ВЫСОКИЙ СРЕДНИЙ НИЗКИЙ МВКХ РИ «Бизнес-класс» - «Рынок на стадии насыщения» «Эконом-класс» - «Рынок на стадии насыщения» АПХ ПриоритетПриоритет НАИВЫСШИЙ ВЫСОКИЙ СРЕДНИЙ М ВКХ РИ НИЗКИЙ АПХ ПриоритетПриоритет НАИВЫСШИЙ ВЫСОКИЙ СРЕДНИЙ НИЗКИЙ МВКХ РИ «Бизнес-класс» - «Рынок на стадии спада» «Эконом-класс» - «Рынок на стадии спада» АПХ ПриоритетПриоритет НАИВЫСШИЙ ВЫСОКИЙ СРЕДНИЙ М ВКХ РИ НИЗКИЙ АПХ Группа критериев архитектурно- планировочного характера М Группа критериев местоположения ВКХ Группа критериев внутренних качественных характеристик объекта РИ Группа критериев рыночной инфраструктуры

4 Взаимозависимость относительного уровня реального спроса (ОУРС) и степени реализации объекта 1 2 Так, при нормальном (идеальном) распределении, по мере заполняемости жилых площадей растет показатель «относительный уровень реального спроса» – заинтересованность покупателя поддерживается большим выбором квартир. Далее, по мере увеличения степени реализации, клиента привлекает степень готовности дома: относительный уровень реального спроса стремится к максимальному значению (высокий спрос при достаточном предложении). В итоге, к завершению реализации объекта высокий потенциальный спрос «сталкивается» с ограниченным предложением а, следовательно, относительный показатель реального спроса стремится к нулю. При этом в периоды повышенного спроса («время продавца») кривая распределения сдвигается влево – квартиры приобретаются «на фундаменте», предложение ограничено, максимальное значение относительного уровня реального спроса при большом выборе квартир. В периоды сокращения покупательного спроса («время покупателя») кривая распределения сдвигается вправо, так потенциальные покупатели опасаются смещения сроков строительства или замораживания объекта, предпочитая квартиры в уже данных / приближающихся к сдаче в эксплуатацию жилых домов. Количество заключенных сделок Количество потенциальных покупателей ОУРС =

4 3 Динамика потенциального и реального спроса на объекты ОАО «KD GROUP» на различных стадиях развития рынка 1 2 Потенциальный спрос по отношению к объему предложения упал почти в 5 раз Серьезное сокращение потенциального спроса привело к падению объемов сделок, совершенных отделами продаж застройщиков г. Перми. Однако показатель относительного уровня реального спроса (отношение количества реальных покупателей к потенциальным) в зависимости от стадии развития рынка в Компании не меняется: в 2007 году – 18,7% в 2008 году – 17,2% за 9 месяцев 2009 года – 20,5% В сравнении с докризисным периодом: Реальный спрос по отношению к объему предложения упал в 4 раза

4 3 Эластичность спроса по цене на новостройки в условиях кризиса 1 2 I группа – объекты в высокой стадии готовности, оптимальное соотношение «цена – качество». Высокая эластичность спроса по цене Минимальный разброс в ценах предложения Высокая эффективность маркетинговых мероприятий по стимулированию спроса. Пример: снижение цены на 30% - рост числа сделок в раз II группа – объекты с оптимальным соотношением «цена – качество», но с низкой стадией готовности. Относительно низкая эластичность спроса Большой разброс в ценах предложения на рынке Эффективность акций по снижению цены низкая, большое значение принимает надежность застройщика и темпы ведения СМР Пример: снижение цены на 30% не повлияло на активность покупателей, однако при переходе объекта в нижний ценовой диапазон среди конкурентов количество сделок по мере строительства растет. III группа – объекты с диспропорциями в соотношениях «цена – качество» Эластичность спроса по цене отсутствует Максимальный разброс в ценах предложения Эффективность маркетинговых мероприятий по стимулированию спроса сведена к нулю. Потенциальные покупатели не интересуются объектом. Пример: снижение цены не приводит к активизации сделок. Подобные объекты замораживаются. Степень эластичности сейчас все теснее связана с фактором времени (ожидания): привыкание, приспособление покупателя к ценам, реакция на колебание цены - требуют определенного периода времени. В условиях кризиса критерий цены лишь при прочих равных условиях становится определяющим при выборе покупателя. Основными факторами являются стадия готовности и надежность застройщика.

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! г. Пермь, ул. Советская, 40, ОАО «Камская долина», аналитический отдел, Телефон: (342) , Приглашаем к плодотворному сотрудничеству!