Лейфер Л. А. Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости

Основная концепция О возможности использования коллективных экспертных оценок в процессе оценивания недвижимости Рынок формируется не под действием фундаментальных законов природы (например, закона всемирного тяготения или так называемого сильного взаимодействия элементарных частиц ). Рынок и его характеристики (прежде всего, цены) формируются в результате взаимодействия продавцов, покупателей и других участников рынка на основе их мотиваций, предпочтений, финансовых возможностей, ожиданий и отношению к рискам, а также той информации, которой они обладают. Поэтому прямым способом получения информации о внутренних процессах и механизмах рынка является опрос непосредственных участников рынка. Если субъективные мнения различных участников объединяются в одно обобщенное мнение сотен участников из десятков различных городов, то его можно рассматривать как отражение объективного состояния рынка. Как некоторый паллиатив (взамен опроса основных участников рынка) может использоваться опрос профессиональных оценщиков, являющихся участниками рыночных процессов и знакомых с поведением других участников рынка. В данном опросе мнение различных участников рынка представляют оценщики, которые в силу своей профессии и просто опыта знают это лучше других.

Цель проекта Опираясь на индивидуальные экспертные оценки Оценщиков, выносящих на базе профессиональных знаний, личного опыта и интуиции собственные суждения относительно параметров рынка недвижимости в текущий момент и в обозримой перспективе, сформировать коллективные экспертные оценки по различным характеристикам рынка недвижимости.

Особенности второго этапа Расширение круга характеристик, по которым формируется коллективное экспертное мнение Расширение географии экспертов (55 городов) и количества экспертов Экспертные мнения в виде интервалов Дифференциация характеристик рынка по типам недвижимости Привязка параметров рынков недвижимости по городам (Выделено 13 городов, по которым формируется отдельное мнение) Оперативная обработка данных (первые результаты в течение месяца) Издание справочника с методиками, рекомендациями и образцами Отчетов

Коллективные экспертные оценки характеристик недвижимости 2й этап проекта 1 этап2 этап Количество экспертов-оценщиков, участвующих в проекте Количество городов, представленных в проекте 3155 Количество параметров рынка недвижимости, определенных в результате экспертного опроса 4565

Абакан8 Владимир8 Волгоград13 Воронеж7 Калининград8 Москва10 Нижний Новгород12 Омск18 Ростов на Дону10 Тула15 Чебоксары11 Участвовали оценщики из 55 городов

Исследуемые характеристики рынка (три блока вопросов) Общие характеристики рынка недвижимости на момент исследования. Прогнозные характеристики рынка недвижимости. Ожидания участников рынка на ближайший год и на последующие 5 лет. Поправочные коэффициенты, используемые для приведения данных по объектам – аналогам к объекту оценки.

Параметры рынка недвижимости Скидка на уторгование % Прибыль предпринимателя Внешний износ, обусловленный кризисом Процент недозагрузки Скидки на цены офисно-торговых объектов Скидки на арендные ставки офисно-торговых объектов Скидки на цены производственно-складских объектов Скидки на арендные ставки производственно- складских объектов Скидки на цены земельных участков под ИЖС Скидки на цены земельных участков под многоэтажное жилищное строительство Скидки на цены земельных участков под коммерческие объекты Скидки на цены земельных участков под производственно-складское назначение Скидки на цены земельных участков сельхозназначения Скидки на цены жилой недвиджимости

Прогноз динамики цен на рынке недвижимости Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение ( – ) цен на офисно-торговую недвижимость, % в год В следующем году (2 кв.2010г. - 2 кв.2011г.) В последующие 5 лет (2 кв.2011г. - 2 кв.2016г.) Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение ( – ) цен на производственно-складскую недвижимость, % в год В следующем году (2 кв.2010г. - 2 кв.2011г.) В последующие 5 лет (2 кв.2011г. - 2 кв.2016г.) Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение ( – ) цен на жилую недвижимость, % в год В следующем году (2 кв.2010г. - 2 кв.2011г.) В последующие 5 лет (2 кв.2011г. - 2 кв.2016г.) Ожидаемая текущая доходность недвижимости класса "С" и ниже на ближайшие 5 лет для офисных площадей для торговых площадей для складских помещений для производственных помещений

Поправочные коэффициенты Поправка на этаж, в относительных единицах Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Поправка на этаж, в относительных единицах Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых объектов, расположенных на втором и выше этажах, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение цен производственно-складских объектов, расположенных в подвале, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок производственно-складских объектов, расположенных в подвале, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение цен производственно-складских объектов, расположенных в цоколе, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок производственно-складских объектов, расположенных в цоколе, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже

Завершение второго этапа проекта Рассылка участникам (экспертам) кратких Отчетов с результатами обработки Разработка рекомендаций по использованию коллективных экспертных оценок параметров рынка в процессе оценивания недвижимости Разработка фрагмента Отчета об оценке, иллюстрирующего возможности использования экспертных оценок в Отчете Издание Справочника со всеми материалами – февраль 2011 г.

Что дает реализация проекта? Информация о процессах на рынке, особенностях в регионах, тенденциях, о том, что думает рынок обо всем этом. Позволяет оценщикам опираться на общее мнение оценочного сообщества. Это помогает оценщику и защищает его. Ограничивает недобросовестных оценщиков в возможностях манипулирования параметрами, используемыми при оценке (по экспертному мнению оценщика…).