Стерник Г.М., профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова Стерник С.Г., генеральный директор ООО «Стерникс Консалтинг» ТИПОЛОГИЯ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО СКЛОННОСТИ К ОБРАЗОВАНИЮ ЦЕНОВЫХ ПУЗЫРЕЙ (доклад на секции консалтинга и аналитики ХIII Национального Конгресса по недвижимости) - Москва,

Постановка задачи Ценовой пузырь на рынке жилья - это многофакторное явление. В любом случае, его главным признаком является опережение темпом роста цен на жилье темпа роста платежеспособного спроса населения. В первом приближении темп роста платежеспособного спроса населения на рынке жилья можно выразить трудноверифицируемой в российских условиях величиной - темпом роста среднедушевых доходов. Известно, что недвижимость приобретается не за текущие доходы, а за сбережения, однако, повышение темпов роста текущих доходов уменьшает склонность населения к сбережению, а снижение – увеличивает и тем самым приводит к падению платежеспособно спроса на рынке жилья. Понятно, что платежеспособный спрос зависит также от денежной массы в стране, темпов инфляции, от дополнительного (сверх доходов) вливания денег на рынок через кредитование покупателя (прежде всего ипотечное), от таких факторов, как перелив инвестиционных капиталов на рынок жилья и превращения недвижимости в инструмент их сохранения и преумножения, а также множество психологических, иррациональных факторов (публичные высказывания и тем более действия представительной и законодательной власти, недоверие населения к финансовой политике властей, обострение обстановки перед выборами различного уровня и ожидание изменений в экономической политике), и др.

Постановка задачи В основу типизации рынка недвижимости по признаку склонности к образованию ценовых пузырей мы положили сопоставление величин dP/P - темпов роста цен на рынке жилья P (Price) и dI/I - темпов роста доходов населения I (Income). В качестве третьего признака типа рынка введен индикатор В, показывающий эластичность цены жилья по изменению доходов: В = dP/dI x I/P. Среднемесячные цены на рынке жилья, как и среднемесячные доходы населения, подвержены значительным флуктуациям. Понятно, что тип рынка должен определяться на долгосрочном и среднесрочном периоде, поэтому мы не будем менять тип рынка при таких флуктуациях, если они продолжаются менее трех месяцев. При этом будем различать краткосрочную динамику (период T=S, т.е короткий (Short) месяца), среднесрочную динамику (T=M, т.е. средний (Middle) – от 6-12 месяцев до трех лет) и долгосрочную динамику (T=L, т.е длинный (Long) - 3 года и более). Средний за период ежемесячный темп роста цен и доходов будем вычислять по формуле da/a = (a n / a 0 ) 1/n - 1, где a n – значение переменной в последнем месяце исследуемого периода; a 0 – значение в последнем месяце предыдущего периода; n – количество месяцев в периоде.

Исходные данные

Примеры расчета Период устойчивого роста рынка жилья Москвы (июнь 2000 – август 2008 года) В последние 8 лет экономика России находилась в состоянии долговременного устойчивого роста, и рынок недвижимости, как один из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов, рос опережающими темпами – среднегодовой рост 25-30%. С июля 2000 по август 2008 года цены выросли с 652 до 7460 $/кв. м (в 11,4 раза). Темпы роста цен, за редкими кратковременными исключениями, не переходили в отрицательную плоскость. Фундаментальной причиной такой тенденции на рынке жилья являлось историческое отставание России по душевой обеспеченности жильем, высокий процент ветхого фонда, недостаточный темп строительства и предложения жилья в условиях растущего платежеспособного спроса населения.

Примеры расчета Период устойчивого роста рынка жилья Москвы (июнь 2000 – август 2008 года) Среднедушевые доходы москвичей выросли с июля 2000 года по август 2008 года в 4,6 раза – с 306 до 1402 $/месяц. Цены предложения жилья и среднедушевые доходы в этом периоде росли ускоряющимися темпами, в среднем составляющими соответственно 2,5% и 1,5% в месяц. Такое поведение цен является признаком развивающегося, дефицитного рынка. Он характеризовался следующими параметрами: T = 99 месяцев; dP/ P = 0,025; dI/I = 0,015; В = 1,61.

Примеры расчета Однако, восьмилетний рост был не равномерным, а волнообразным: месячные темпы роста цен то повышались до 8-10% и более, то снижались до нуля и даже кратковременно – в область коррекции. Таких волн с 2000 года отмечено четыре. Период колебания темпов роста цен составил в Москве 2,5 года, в других городах 2,5-3,5 года. Поэтому рассмотрены подробнее отдельные стадии развития рынка жилья (всего 14 стадий). Для примера приведена предпоследняя стадия. Стадия «Спекулятивный рост» (октябрь август 2008) За это время цены в Москве выросли с 4822 до 7462 $/кв. м (на 55%), доходы – с 1218 до 1488 $/месяц (на 22%). В среднем темпы роста цен и доходов в Москве составляли соответственно 3,9% и 1,4% в месяц. Данная стадия характеризовалась следующими параметрами: T=11 месяцев; dP/ P = 0,039; dI/I = 0,014; В = 2,82. В первую очередь, это происходило в условиях продолжавшегося роста нефтяных цен, изменения сальдо оттока капитала в сторону притока, дальнейшего увеличения объемов ипотечного кредитования. Но значительную роль сыграл еще один фактор, действие которого частично сказалось еще на предыдущей стадии роста цен – фактор «инвестиционных» (спекулятивных) покупок, объемы которых в начале 2008 года, по некоторым оценкам, достигли 30%. Жилье в некоторой степени начало приобретать черты финансового инструмента.

Примеры расчета Стадия «Спекулятивный рост» (октябрь август 2008)

Обобщение полученных результатов Тип рынкаПримеры статистических значений признаков в Москве Обобщенные значения признаков dP/PdI/IТВdP/PdI/IТВ 1Развитый (насыщенный) нет> 0 L< 1 2Развивающийся (дефицитный) (пузырь 1 рода) 0,0250,015991,61> 0 L> 1 3Растущий ( пузырь 1 рода ) 0,021; 0,032; 0,017; 0,020; 18; 22; 1,16; 1,60; > 0 М> 1 4Перегретый (пузырь 1 рода) 0,050; 0,039 0,022; 0,014 17; 11 2,27; 2,82 > 0 М> 2 5Надутый (пузырь 2 рода) нет> 0>= 0L> 2 6Стабильный0,0040; 0,006; 0,002 0,0044; 0,019; 0,005 9; 12; 10 0,91; 0,32; 0,40 >= 0 М< 1 7Падающий (кризисный) -0,033; -0,948 -0,088; - 0,097 13; 6 0,38; 0,49 < 0 М< 1 8Депрессивный-0,0006;0,035;10;-0,028; 0< 0М< (-4,5)

Обобщение полученных результатов

Выводы 1. Выявлены признаки, характеризующие ситуацию на рынке недвижимости с точки зрения соотношения темпов роста цен и доходов населения, и на этой основе построена комплексная типология рынков по склонности к образованию ценовых пузырей. 2. Показано, что из 10 выявленных типов рынков склонностью к образованию ценовых пузырей обладают четыре: тип 2 («развивающийся, дефицитный»), 3 («растущий»), 4 («перегретый») и 5 («надутый»). 3. Показано, что типы 2, 3 и 4 представляют собой пузыри «первого рода» - склонные к «рассасыванию», т.е. к переходу рынка к стабилизации в среднесрочном периоде, насыщению – в долгосрочном периоде. И только тип 5 представляет собой пузырь «второго рода» – склонный к «схлопыванию», т.е. к переходу рынка в долгосрочном периоде к падающему (кризисному) типу. 4. Полученные результаты позволяют при постоянном мониторинге рынка отслеживать динамику его поведения, предсказывать возможность назревания и схлопывания пузырей и вырабатывать меры по предотвращению их схлопывания.

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ ! Стерник Геннадий Моисеевич, Тел. +7(495) ,