ТЕРРИТОРИЯ КОМФОРТА

Практика определения рыночной стоимости для целей привлечения инвестиций. Оценка государственной собственности.

Объекты недвижимости, предоставляемые на инвестиционных условиях, могут быть представлены: 1. свободными земельными участками 2. застроенными земельными участками. В большинстве случаев основную стоимость объекта недвижимости составляет земельный участок. Улучшения, как правило, представляют собой здания, требующие значительных инвестиций в реконструкцию либо предназначенные к сносу.

При передаче объектов недвижимости на инвестиционных условиях обязательным является определение рыночной стоимости как начальной цены аукциона или для передачи объекта под целевое использование. Оценщик определяет цену сделки, сторонами которой являются: 1.Собственник в лице государства (федеральная и муниципальная собственность); 2. Инвестор.

Увеличение предложения с наступлением кризиса Предложение земельных участков Распродажа компаниями непрофильных активов Продажа менее ликвидных участков Необходимость погашения кредитных обязательств Необходимость в наличных средствах

Предложение земельных участков Средняя площадь участков в Москве – 0,5-0,7 га В основном, участки предоставляются с существующей разрешительной документацией (АРИ, ИК, ППМ); Стоимость земельных участков с наличием разрешений на строительство на 30-50% выше по сравнению с участками без наличия разрешений

Всего в государственной собственности около участков: Более га – федеральная собственность (1 500 участков); га – собственность г. Москвы. На остальные участки собственность не разграничена Распределение земельного фонда Москвы Собственники московского земельного фонда Физические и юридические лица (порядка 680 собственников, около 50% - физические лица) Государство

Спрос на земельные участки в Москве Увеличение доли спроса на участки с инвестиционными целями Возможность сохранения средств Сохраняющийся дефицит земельных участков под застройку в Москве Низкая стоимость участков (от $300 за 1 кв. м существующих строений под снос) Возможность получения дохода от продажи в будущем

Земельный участок является вкладом местоположения в объект недвижимости, величина этого вклада может значительно изменяться в зависимости от объема и назначения будущих улучшений. При принятии решения об инвестициях инвестору необходимо знать возможное назначение будущих улучшений, разрешенную общую и максимальную полезную площади будущих улучшений, максимальный уровень дохода и конкурентноспособность будущего объекта на рынке.

Стоимость земли Имущественные права (собственность или аренда) Стоимость аналогичных участков Срок и вероятность получения дохода при НЭИ Целевое назначение, вид использования Местоположение Наличие коммуникаций Факторы влияния

Стоимость земли Площадь участка Площадь застройки Общая площадь наземной и подземной части имеющегося и проектируемого объектов Функциональное назначение проектируемого объекта Выход на магистрали Факторы влияния

Средняя стоимость участка, рассчитанная на 1 кв. м проектируемого здания – от 32 до 91 тыс. руб. в зависимости от расположения и наличия АРИ Стоимость 1 сотки в пределах от ТТК до МКАД – от 14 до 100 тыс. долл.

Доходы Арендная ставка Цена продажи График продажи Потери от незаполняемости и неплатежей Скидки при аренде/продаже Факторы определения Метод предполагаемого использования Гостиница Доход на номер Доходы от питания и напитков Прочие доходы

Рыночные данные для определения расходов Стоимость строительства График строительства Расходы: на управление; Эксплуатацию; Маркетинг и рекламу

Арендные ставки Скидки при аренде/продаже Потери от незаполняемости Причины: Отказ от планов по расширению штата; Сокращение штата Переезд в БЦ более низкого класса

) Ставки капитализацииII квартал 2008 г. II квартал 2009 г. Бизнес-центры 9-10%12-15% ТЦ 11-13%14-16% Гостиница 12-17%16-20% Инвестиционный проект18-20% 20-25%

Тенденции рынка офисной недвижимости г. Москвы Для офисов класса А и В на ближайшие 3-4 года будут эффективны только очень продуманные проекты, обладающие серьезными конкурентными преимуществами. Для офисов класса С в настоящее время оптимальной стратегией является подготовка к началу ожесточенной конкуренции за арендаторов со стороны качественных офисных площадей. Под влиянием роста рынка субаренды обострилась конкуренция между первичным и вторичным рынком офисных помещений. Снижение ставок аренды на 30-50% к докризисному уровню. Приостановление текущих проектов, находящихся на стадии строительства, и «замораживание» проектов на стадии проектирования. Отказ арендаторов от переезда в офисы более высокого класса и от планов расширения занимаемой площади. Наблюдается изменение структуры спроса в сторону увеличения доли офисных зданий класса В и помещений с отделкой.

Тенденции рынка торговой недвижимости г. Москвы Постепенное сокращение числа розничных сетей, а также уменьшение количества объектов внутри сетей Федеральные сети постепенно закрывают свои магазины в регионах По мере увеличения уровня ротации арендаторов собственники постепенно соглашаются на компромиссное решение вопросов аренды в сторону снижения ставок Тенденция к активным слияниям и поглощениям на рынке. Наибольшая активность - салоны мобильной связи и продуктовый ритейл. Тенденция к преобладанию сегмента низкоценовых брендов при одновременном снижении доли люксовых марок Увеличение доходов предприятий быстрого питания за счет переориентации потребителей на более дешевые виды питания Многие сети не отказываются от своих планов по развитию. (например, «Дикси», «Азбука Вкуса», «Auchan», «H&M», «Glance», «Debenhams» и «Carrefour».

Тенденции рынка гостиничной недвижимости г. Москвы Снижение тарифов и перезаключении договоров с туроператорами Высокий уровень интереса к отрасли со стороны государства Тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию (например, проект строительства гостиницы на ул. Ильинка, Сафари-парка на Дмитровском ш.) Инвесторы продолжают отказываться от реализации ранее намеченных проектов, иллюстрацией чему служит отказ AFI Development от участия в проекте «Moscow City Hotel» в рамках ММДЦ «Москва-Сити». Москва остается одним из наиболее привлекательных рынков для реализации гостиничных объектов, что иллюстрируется как наличием новых проектов со стороны девелоперов (строительство 7 гостиничных комплексов с семейно-досуговыми комплексами), так и управляющих компаний (компания «Rezidor» подписала соглашение об управлении 20 отелями под брендом «Park Inn», а международный оператор Accor планирует вывести на рынок еще 2 своих бренда «Mercure» и «Suite Hotel».)

Текущие предложения на рынке Маркетинговые исследования Интервью с участниками рынка Информация отделов брокериджа, консалтинга Источники информации:

Маргарита Трофимова Директор департамента консалтинга и оценки Becar Realty Group раб. +7(495) моб. +7(916) Спасибо за внимание!

BECAR REALTY GROUP входит в десятку крупнейших участников российского рынка коммерческой недвижимости и представляет весь комплекс услуг в сфере недвижимости. Нами было продано более 8000 объектов недвижимости, более объектов было сдано в аренду, выполнено более 500 контрактов на осуществление консалтинговых работ. Becar Realty Group является членом Российской гильдии Риэлторов, Гильдии Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости. BECAR REALTY GROUP начиная с 1999 года, неоднократно признавалась победителем в конкурсах по номинациям: «Лучшая риелторская компания», «Лучшая управляющая компания» и «Лучший реализованный девелоперский проект». В сфере управления объектами коммерческой недвижимости наша компания обладает собственным уникальным опытом. Мы применяем самые современные подходы к менеджменту и мировые стандарты качества, что позволяет оптимизировать процессы управления объектами, сокращать внутренние издержки, повышать качество управления и тем самым увеличивать доходность объектов недвижимости для собственников. И на данный момент мы являемся единственной российской компанией, которая разработала внутренние стандарты процессов управления и эксплуатации недвижимости.