Основные подходы рыночной оценки объектов недвижимости

Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхода. базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости: оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок; расчет восстановительной стоимости расположенных на земельном участке улучшений; установление величины накопленного износа; расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа; корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений; определение предпринимательского дохода; суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется по следующей формуле: С 1998 = С 1969 х И 1969/1984 х И 1984/1998 х И авг/окт где: С1998 – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 23 октября 1998г.; С1969 – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969,; И1969/ индекс изменения цен на СМР за период с 1969г. по 1984г.; И1984/ индекс изменения цен на СМР за период с 1984г. по август 1998г,; Иавг/окт - индекс изменения цен на СМР за период с августа 1998г. по октябрь 1998г,;

Определение накопленного износа объекта оценки. С восст.= С 1998 х (1- Кизн.) = руб, где: Свосст. - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на 23 октября1998г., С восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 23 октября 1998г., Кизн. – коэффициент учета накопленного износа в размере 15% от восстановительной стоимости объекта оценки.

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по следующей формуле: Сзат = (Свосст. + Срем.) х Кд х КНДС = Cзат.- рассчитанная затратным методом стоимость оцениваемого объекта, Свосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на 23 октября 1998г, Срем. – стоимость евроремонта (без НДС) оцениваемого объекта в текущих ценах, Кд. – коэффициент учета предпринимательского дохода, КНДС – коэффициент учета налога на добавленную стоимость

Метод сравнения базируется на сравнении уже проданных аналогичных объектах недвижимости изучен рынок спроса и предложений на продажу, т.е. отбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; собрана и проверена информация по каждому отобранному объекту (о цене продажи и цене предложения, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых иных условиях сделки), проведен анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи, осуществлена корректировка цены продажи или цены предложения по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом, согласованы скорректированные цены сопоставимых объектов недвижимости и выведен показатель стоимости оцениваемого объекта.

Объект - аналог 1 Местопо- ложение Пло- щадь, кв.м. Цена 1 кв.м в $ США Нали- чие теле- фона Внут- ренняя отделка Форма собст- венности Дата продажи Инже- нерное обеспе- чение Оцени- ваемый объект м. Профсо- юзная 313,6-+Еврочастная собственность + Объект- аналог 1 м. Ака- деми- ческая 323,0600+Обыч- ная отече- ственна я частная собственность Поправ- ки -___ Скорректированная цена 1 кв.м долл. США

Объект - аналог 2 Местопо- ложение Пло- щадь, кв.м. Цена 1 кв.м в $ США Нали- чие теле- фона Внут- ренняя отделка Форма собст- венности Дата продажи Инже- нерное обеспе- чение Оцени- ваемый объект м. Профсо- юзная 313,6-+Еврочастная собственность + Объект- аналог 2 м. Универ- ситет 262,8720+Еврочастная собственность Поправ- ки 1,0- 1,2___-5.01_ Скорректированная цена 1 кв.м 668 долл. США

Объект - аналог 3 Местопо- ложение Пло- щадь, кв.м. Цена 1 кв.м в $ США Нали- чие теле- фона Внут- ренняя отделка Форма собст- венности Дата предложе ния* Инже- нерное обеспе- чение Оцени- ваемый объект м. Профсо- юзная 313,6-+Еврочастная собственность + Объект- аналог 3 м. Н. Черемуш ки 175,0800+Еврочастная собственность Поправ- ки +1%- 3,5%___-15%_

Объект - аналог 4 Местопо- ложение Пло- щадь, кв.м. Цена 1 кв.м в $ США Нали- чие теле- фона Внут- ренняя отделка Форма собст- венности Дата продажи Инже- нерное обеспе- чение Оцени- ваемый объект м. Профсо- юзная 313,6-+Еврочастная собственность + Объект- аналог 4 м. Юго- Западная 500,0620+Еврочастная собственность Поправ- ки +3,0%- 1,2___-_ Скорректированная цена 1 кв.м 666 долл. США

Расчет средневзвешенной цены 1 кв. м. объектов- аналогов. Объект- аналог 1 Объект- аналог 2 Объект- аналог 3 Объект- аналог 4 Скорректированная цена, $/ кв.м Удельный вес аналога0,30,250,30,15 Значения весовых частей, $/ кв.м Средневзвешенная цена, $/ кв.м = 661

Расчет стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж. Стоимость 1 кв.м. объекта оценки принимается равной средневзвешенной цене 1 кв.м. объектов- аналогов и составляет с учетом округления долл. США. Стоимость оцениваемого объекта равняется ,6 долл.США

Доходный подход базируется на получении возможного дохода от эксплуатации объекта недвижимости PV= NOI/R, где : PV- текущая стоимость объекта оценки; NOI- чистый операционный доход; R- коэффициент капитализации.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости: анализ рынка аренды и продажи с целью определения коэффициента капитализации; определение чистого операционного дохода; расчет стоимости объекта оценки.

Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Действительный (эффективный) валовой доход- потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей Чистый операционный доход- действительный валовой доход за вычетом операционных расходов, но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Операционные расходы принято делить на: условно- постоянные расходы; условно- переменные, или эксплуатационные расходы; расходы на замещение, или резервы.

Анализ ставок аренды п/п Описание объектаСтавка аренды в год,$/м 2 Источник информации 1.Магазин, м.Ленинский пр-т, пл м 2, евроремонт, телефон 270Информационно- аналитический бюллетень RWAY 43, октябрь 1998г. 2.Магазин, м.Пр. Вернадского, пл м 2, евроремонт, телефон 270Справочник Недвижимость для бизнеса 9, сентябрь 1998г. 3.Магазин, м.Н. Черемушкин, пл м 2, евроремонт, телефон 240Агентство Недвижимости Контакт 4.Магазин, м.Академическая, пл м 2, евроремонт, телефон 250Газета Из рук в руки от 26 октября 1998г. Среднее значение258