Опыт привлечения инвестиций в девелоперские проекты Балака Игорь Генеральный директор ООО «ППФ «Крона», Председатель комитета по рынкам и иныетициям Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Украина, г. Одесса, 15 сентября Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057)

ПРОДАЖА БИЗНЕСА : РАБОТА С ИНВЕСТОРАМИ Кто они такие – Ваши клиенты? Как на них лучше выйти? Классический маркетинговый вопрос: Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057)

Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) Жизненный цикл объекта коммерческой недвижимости

Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) Характерные особенности украинского бизнеса ЧЕГО ХОЧЕТ ИНВЕСТОР? Сохранить и приумножить капитал; Легко выйти из инвестиции в деньги; Гарантий сохранности инвестиции; Понимания объекта инвестирования. Инвестиции – низкие риски важнее высокой доходности!

Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) Жизненный цикл объекта недвижимости

Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) Жизненный цикл объекта коммерческой недвижимости Фаза жизненного циклаИсточники финансирования ИнвесторыКредиторы Бизнес-идея Получение прав Концепция Предпроект и бизнес-план Проект Венчурные инвесторы: физические лица или группа физических лиц; Девелоперские компании; Инвестиционные компании, специализирующиеся на операциях с недвижимостью Кредиты средних банков, займы физических и юридических лиц Строительство и реконструкцияДевелоперские и инвестиционные компании. Венчурные инвесторы. Кредиты средних банков; связанные кредиты банков- нерезидентов; проектное финансирование крупных банков; займы физических и юридических лиц Продажа Удержание Инвестиционные компании, ПИФы, пенсионные фонды, страховые компании Кредиты средних банков; кредиты крупных банков; кредиты банков-нерезидентов Перепозиционирование Утилизация

Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) Источники финансирования на различных этапах

Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) Факторы, влияющие на ликвидность объекта коммерческой недвижимости Степень вовлеченности инвестора/ экономические характеристики Низкая степень вовлеченности Высокая степень вовлеченности Оптимальный объём инвестиций Не имеет значенияОт 1 млн. Оптимальный период инвестирования От 7 летОт 2 лет Доходность, % Уровень рисканизкийкак правило, высокий

Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) Ставки доходности в сегментах рынка коммерческой недвижимости в Киеве в годах Ставки доходност и (1-3Q) Офисный сегмент 12,5% 10%9-9,5% 15-18%13,5%-15%11-12% Торговый сегмент 12% 11%9,5-10%10,5-11%14-17%12-14%10-11% Складской сегмент - -10,5-11%10-12%17-19%14-16%12-14%

Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) Требования к ликвидным объектам - объект не должен требовать от покупателя никаких дополнительных инвестиций в течение минимум 3 лет с момента его приобретения; - права продавца на данный объект должны быть понят и не содержать никаких обременений; наилучший вариант-право собственности на сам объект и на земельный участок под ним ; - объект должен быть полностью (т.е. на 95 % ) заполнен арендаторами; договоры аренды должны быть заключены на срок не менее 3 лет и зарегистрированы в органах регистрации; арендная ставка должна соответствовать рыночной без каких-либо изъятий ; - структура операционных расходов должна быть полностью прозрачной как с финансовой, так и с управленческой точек зрения ; -договоры на поставку коммунальных услуг должны быть заключены напрямую с естественными монополистами данного региона (исключение могут составлять только телефонные операторы ); -желательно, а в ряде случаев обязательно, наличие на объекте прфессиональной управляющей компании с опытом управления не менее 3 лет.