Экспертный Совет ГУД П ОМОЩЬ В КАПИТАЛИЗАЦИИ АКТИВОВ ФИНАНСОВЫХ ИНСТИТУТОВ Сецкая В.А., Президент GVA Sawyer Председатель Экспертного Совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов

Активы банков в недвижимости сегодня Более 70% залогового имущества 20 крупнейших российских банков приходится на недвижимость. на жилую недвижимость приходится 18,5% обеспечения по кредитам на коммерческую – 39,3% имущественные комплексы – около 12 % В результате кризиса залоги банков подешевели и потеряли ликвидность Ставки аренды на офисы в Москве – % Ставки аренды на торговую недвижимость в Москве – % Розничные цены на землю – % Оптовые цены на землю – % Задача банков сегодня – одновременное повышение стоимости и ликвидности активов и сокращение сроков превращения их в наличные, что стоит усилий и времени.

Динамика роста стоимости проекта С/х земляКатегория земель Выход из проекта Строительство / Сдача в аренду Разрешение на строительство Вид разрешённого использования Покупка земли

Управление активами Управление активами в недвижимости – управление рисками и управление доходностью Цели владельца Достижение определенного годового денежного потока Достижение определенной стоимости актива Реализация проекта в определенные сроки Оценка и внедрение системы управления рисками Управление ликвидностью Любые иные цели, достижение которых требуется в соответствии со стратегией инвестора Управление доходностью Стратегия управление доходами Ставки Сроки договоров Валюта и индексация по договору Определение момента выхода Прогноз развития рынка недвижимости Прогноз развития рынков капитала Повышение ликвидности Управление рисками Обеспечение необходимой прозрачности денежных потоков Реструктуризация структуры управления активом Реструктуризация договоров аренды, договоров с контрагентами/поставщиками Реструктуризация базы арендаторов, контрагентов/поставщиков Управление активами в недвижимости определяется, как и в управлении иными активами, целями инвестора – владельца актива и заключается в управлении рисками и доходностью.

Определение типа актива Анализ на входе в проект: Due diligence на входе; Анализ финансовый и анализ рисков Разработка инвестиционной стратегии и стратегии управления активом Разработка плана управления Реализация плана управления 1 Этап 2 Этап Анализ План 3 Этап Реализаци я Управление активами Этапы управления активами

Работа с активом недвижимости Этап 1 КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ Юридический аудит прав на объект, площадку; исходно-разрешительной документации; существующих договоров с арендаторами, подрядчиками, управляющими компаниями Технический аудит оценка комплектности проектной и разрешительной документации, оценка качества конструкций здания и инженерных систем анализ произведенных затрат анализ концепции проекта с точки зрения рынка. анализ предполагаемого бюджета проекта анализ предполагаемого графика проекта анализ заложенных инженерных нагрузок и возможностей их обеспечения анализ заложенных проектных решений анализ запланированных инженерных спецификаций здания и оборудования. Маркетинговый аудит соответствия концепции и спецификаций объекта требованиям рынка, оценка пула арендаторов условий договоров с арендаторами, включая гарантированность получения доходов уровня ставок аренды относительно рынка оценка привлекательности актива с точки зрения рынка Анализ прибыльности и ликвидности актива Финансовый аудит Анализ рисков налоговых юридических технических неполучения доходов Анализ схемы владения, управления и эксплуатации здания

Работа с активом Этап 2. ПЛАН ПОВЫШЕНИЯ СТОИМОСТИ И ЛИКВИДНОСТИ Подготовка алгоритмов работы с активом, соответствующих задаче владельца разработка инвестиционной и маркетинговой стратегии разработка плана модернизации актива, включая бюджет, график, стратегию позиционирование/репозиционирование объекта; разработка концепции и бизнес плана девелопмента/редевелопмента; разработка плана фазирования проекта работа с арендаторами, реализация маркетинговой стратегии, работа с новыми арендаторами финансовый инжиниринг, налоговое и финансовое планирование налоговое планирование стратегия устранения юридических рисков разработка типовых договоров аренды разработка схем управления активом построение финансовой модели, расчет доходности актива.

Работа с активом Этап 3. РЕАЛИЗАЦИЯ ПЛАНА Работа с активом изменение формы управления активом (договор на оказание услуг, доверительное управление, ЗПИФ, акции в управлении, вхождение в капитал, передача функций исполнительного органа) осуществление/завершение процесса строительства объекта (девелопмент) проведение маркетинговой кампании, разработка условий договоров аренды, привлечение арендаторов управление существующим активом, включая ре-брендинг объекта изменение технических спецификаций и технического состояния актива изменение условий существующих договоров улучшение пула арендаторов создание пакета дополнительных услуг налоговую оптимизацию применение стратегии build-to-suit постановка эффективной системы эксплуатации здания реализация/продажа объекта

Профессиональные компетенции при работе с активом Управляющие фондами, активами Юристы Управляющие недвижимостью (property and facility management) Девелопер, технический заказчик Брокеры Консультанты Управление портфелем активов Юридическая проверка проекта Управление недвижимостью (тех. обслуживание, работа с арендаторами) Техническая экспертиза проекта/объекта Управление проектом в ходе его осуществления Финансовый анализ Анализ концепции проекта; реконцепция. Анализ рынка Реализация проекта, продажа/аренда

Возможные пути работы с активом для банка СамостоятельноС привлечением профессиональных структур Время и создание команды (-)Время и создание команды (+) Спектр профессиональных компетенций (-) Спектр профессиональных компетенций (+) Себестоимость работы (+)Себестоимость работы (-) Управленческие издержки (-)Управленческие издержки (+)

Роль профессиональных участников ранка в процессе капитализации активов банков Профессиональные компании Экспертный Совет Профессиональные компании Проекты на бумаге и земельные участки Недостроенные Существующие здания $ $ $ $ $ $

Экспертный совет Юристы Консультанты Property and facility management Брокеры Девелоперы, Технические заказчики Управляющие фондами, активами Функция Экспертного совета – синергия лучших ресурсов профессионального сообщества в интересах владельцев недвижимости

Члены Совета Сецкая Вера Анатольевна, Президент GVA Sawyer – Председатель Борисенко Юрий Владиславович, Управляющий партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Юридической фирмы «Vegas Lex» Малютин Александр Валерьевич, Управляющий партнёр компании CLEARLINK Ольховский Александр Анатольевич, Вице-президент ВТБ

Контактная информация: Представительство ГУД в г. Москва и Центральном Федеральном округе Телефон: +7 (495) Факс: +7 (499) Исполнительный директор Любовь Даниленко