А.С. Пузанов, Институт экономики города Казань, 12 марта 2012 г. г.

ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ РАЗВИТИЯ АРЕНДНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Цель - расширение форм удовлетворения жилищной потребности в целях повышения доступности жилья Задачи: 1) создать легальный рынок найма жилья 2) увеличить объемы жилищного строительства за счет реализации коммерческих программ строительства доходных домов и социальных программ строительства домов некоммерческого арендного жилищного фонда 3) снять остроту проблемы «очереди» на жилье, снизить уровень социальной напряженности в обществе, связанной с отсутствием перспектив улучшения жилищных условий у значительных групп населения 4) создать условия для повышения миграционной активности населения и обеспечения притока рабочей силы в экономически эффективные отрасли и регионы 5) сформировать условия для эффективного управления многоквартирным домом одним собственником всех квартир 2

Государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» утверждена распоряжением Правительства РФ от р Целевой индикатор: доля ввода жилья в арендных многоквартирных домах от общей площади ввода жилья в многоквартирных домах – 7,4 процентов до конца 2015 года, 8,8 процентов – до конца 2017 года, 10 процентов к 2020 году; Второй приоритет государственной политики: развитие рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Предусмотрены меры по развитию двух сегментов рынка арендного жилья: арендного жилищного фонда коммерческого использования; арендного жилищного фонда некоммерческого использования. 3

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРИЧИНЫ РАЗВИТИЯ АРЕНДНОГО ЖИЛИЩНОГО СЕКТОРА Сложность организации управления многоквартирными домами множеством собственников Целевой спрос со стороны определенных групп населения Необходимость оплаты первоначального взноса не дает возможность приобретения жилья в собственность части потенциальных собственников Возможность получения прибыли после достижения окупаемости проекта в течение длительного времени Возможность извлечения дохода не только от потока арендных платежей, но и от роста стоимости недвижимости 4

Тип жилой единицыСобственность Социальная аренда Рыночная аренда Всего Односемейные дома71,6%22,9%5,5%100% Квартиры в многоквартирных домах 22,8%57,3%20,0%100% Всего56,0%34,0%10,0%100% Источник данных: Housing Statistics in the European Union 2010 Bridging the gap between social and market rented housing in six European countries 2009 ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ПО ТИПУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ТИПУ ВЛАДЕНИЯ ЖИЛЫМИ ЕДИНИЦАМИ: НИДЕРЛАНДЫ, 2006 Г.

НЕОБХОДИМЫЕ УСЛОВИЯ РАЗВИТИЯ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ Экономическая привлекательность текущих инвестиций в строительство арендного жилищного фонда Предсказуемость долгосрочных тенденций на рынке жилья, отсутствие резких колебаний Стабильность законодательного регулирования, высокий уровень доверия Эффективная система государственного регулирования 6

ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ АРЕНДНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (1) Формирование рыночной цены найма в условиях преобладания на рынке наймодателей-физических лиц, которые не несли инвестиционных затрат, связанных с приобретением жилья. Преобладание теневых отношений в существующем арендном жилищном фонде Низкая инвестиционная привлекательность проектов по строительству арендных многоквартирных домов в связи с длительными сроками окупаемости таких проектов Неравные экономические условия развития институтов собственности на жилье и найма жилья, определяемые различным характером государственного регулирования и различным уровнем государственной поддержки Законодательство в части договора найма жилого помещения не обеспечивает надлежащую защиту прав нанимателя и наймодателя 9

ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ АРЕНДНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (2) Неустойчивость института найма жилых помещений в арендном многоквартирном доме: риск продажи таких квартир для проживания собственников Отсутствие законодательного регулирования некоммерческого найма жилого помещения Недостаточное внимание региональных и муниципальных органов власти к организации условий для строительства арендного жилищного фонда в рамках региональных и муниципальных программ развития жилищного строительства 9

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ПОДДЕРЖКИ РАЗВИТИЯ АРЕНДНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Совершенствование общего законодательного регулирования развития арендного жилищного фонда Развитие арендного жилищного фонда, предоставляемого по договорам некоммерческого найма Стимулирование реализации хозяйствующими субъектами инвестиционных проектов в сфере строительства арендного жилья, в том числе с участием государственных институтов развития Поддержка лиц, являющихся наймодателями и нанимателями жилья Меры по предупреждению и устранению злоупотреблений при найме жилых помещений (ликвидация «теневого рынка») 9

ПОДГОТОВЛЕНА КОНЦЕПЦИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ В ЦЕЛЯХ РАЗВИТИЯ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ Внесение изменений в федеральные законы: Гражданский кодекс Российской Федерации Жилищный кодекс Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации Налоговый кодекс Российской Федерации Градостроительный кодекс Российской Федерации Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)« Федеральный закон "Об инвестиционных фондах" Федеральные законы «Об электроэнергетике», «О теплоснабжении», «О водоснабжении и водоотведении», «О газоснабжении в Российской Федерации» Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» Разработка новых федеральных законов: О защите прав нанимателей и наймодателей жилых помещений арендного жилищного фонда О регулирования деятельности специализированных организаций, выполняющих функции застройщика, собственника и управляющего жилищного фонда некоммерческого использования

ПОДГОТОВЛЕН ЗАКОНОПРОЕКТ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ИНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ В ЧАСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО НЕКОММЕРЧЕСКОМУ НАЙМУ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ» ИЗМЕНЕНИЯ В ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РФ: Вводится понятие «жилищный фонд некоммерческого использования», уточняются понятия «жилищный фонд коммерческого использования» и «индивидуальный жилищный фонд». Введено понятие «наемный (арендный) дом, все жилые помещения в котором предназначены для предоставления внаем по договору некоммерческого найма жилых помещений» Установлено, что собственником наемного (арендного) дома может быть только одно лицо, и введены ограничения оборота жилых и нежилых помещений в таком доме Предусмотрено регулирование договора некоммерческого найма жилого помещения Предусмотрено право субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления предоставлять субсидии нанимателям жилых помещений по договорам найма и некоммерческого найма жилого помещения

ДОГОВОР НЕКОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ОБЪЕКТ ДОГОВОРА - квартира, жилой дом и часть жилого дома, расположенные в наемном (арендном) многоквартирном доме СРОК ДОГОВОРА -от трех до десяти лет, возможность заключения краткосрочного договора на срок до одного года НАЙМОДАТЕЛИ: 1) орган государственной власти, орган местного самоуправления или уполномоченная ими организация 2) некоммерческая организация, созданная органом государственной власти или органом местного самоуправления 3) иное лицо в случаях, установленных федеральным законом. НАНИМАТЕЛИ - граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не являющиеся малоимущими, но не имеющие возможности приобрести жилье на рынке

СТРУКТУРА ЦЕНЫ ПРИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДАХ ДОГОВОРА НАЙМА Расходы на содержание и ремонт, обязательные платежи Возврат инвестиционных затрат Прибыль Расходы на содержание и ремонт Цена договора найма в жилищном фонде коммерческого использования Цена договора некоммерческого найма Цена договора социального найма Расходы на содержание и ремонт, обязательные платежи Возврат инвестиционных затрат

ЗАКОНОПРОЕКТ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ИНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ В ЧАСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО НЕКОММЕРЧЕСКОМУ НАЙМУ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ» (2) Гражданский кодекс РФ - установлена возможность законодательного регулирования договора некоммерческого найма жилого помещения в рамках жилищного законодательства Кодекс об административных правонарушениях - установлена ответственность за нарушение требования об обязательной государственной регистрации договоров коммерческого и некоммерческого найма жилых помещений Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - установлены особенности государственной регистрации договоров найма и некоммерческого найма жилых помещений, в том числе в наемных (арендных) домах Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - установлены особенности залога наемных (арендных) домов Федеральные законы - тарифы на услуги организаций коммунального для юридических лиц – наймодателей в наемных (арендных) многоквартирных домах устанавливаются на уровне тарифов для физических лиц

ДРУГИЕ ПРЕДЛАГАЕМЫЕ МЕРЫ ПО СТИМУЛИРОВАНИЮ РЕАЛИЗАЦИИ ХОЗЯЙСТВУЮЩИМИ СУБЪЕКТАМИ ПРОЕКТОВ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЭКСПЛУАТАЦИИ НАЕМНЫХ (АРЕНДНЫХ) ДОМОВ Бесплатное предоставление земельных участков для строительства наемных (арендных) домов для предоставления жилых помещений по договору некоммерческого найма Создание условий для использования механизма проектного среднесрочного кредитования строительства наемных (арендных ) домов под залог земельного участка (права аренды на земельный участок) и строящихся домов, других активов Создание условий для долгосрочного кредитования приобретения наемных (арендных) домов или новации строительных кредитов в долгосрочные ипотечные кредиты Меры налогового стимулирования

ПРЕДЛАГАЕМЫЕ МЕРЫ НАЛОГОВОГО СТИМУЛИРОВАНИЯ НАЙМОДАТЕЛЕЙ И НАНИМАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ Установление пониженной ставки налога на доходы физических лиц (6%), полученных гражданами – наймодателями жилых помещений в виде платы за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения Предоставление возможности применения имущественного налогового вычета не только гражданами-покупателями жилья, но также и гражданами - нанимателями жилых помещений Отнесение расходов работодателя на возмещение затрат (части затрат) работников по оплате найма жилого помещения к расходам на оплату труда Исключение расходов работодателя на возмещение затрат (части затрат) работников по оплате найма жилого помещения из налогооблагаемой базы работника по налогу на доходы физических лиц

ПРЕДЛАГАЕМЫЕ МЕРЫ НАЛОГОВОГО СТИМУЛИРОВАНИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ХОЗЯЙСТВУЮЩИМИ СУБЪЕКТАМИ ПРОЕКТОВ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЭКСПЛУАТАЦИИ НАЕМНЫХ (АРЕНДНЫХ) ДОМОВ (1) Налог на добавленную стоимость: освобождение от НДС операций реализации наемных (арендных) домов освобождение от НДС операций реализации коммунальных услуг в наемных (арендных) домах наймодателями жилых помещений и реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту наемных (арендных) домов, жилых и нежилых помещений в таких домах, выполняемых (оказываемых) наймодателями жилых помещений в таких домах Налог на прибыль - предоставление льгот застройщикам, инвесторам, собственникам наемного (арендного) жилищного фонда

ПРЕДЛАГАЕМЫЕ МЕРЫ НАЛОГОВОГО СТИМУЛИРОВАНИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ХОЗЯЙСТВУЮЩИМИ СУБЪЕКТАМИ ПРОЕКТОВ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЭКСПЛУАТАЦИИ НАЕМНЫХ (АРЕНДНЫХ) ДОМОВ (2) Налог на имущество организаций - предоставление льгот юридическим лицам - собственникам наемного (арендного) жилищного фонда, а также закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости Упрощенная система налогообложения - снижение ограничений для применения организациями, осуществляющими строительство наемных (арендных) домов, реализацию наемных (арендных) домов и оказание услуг по предоставлению внаем жилых помещений в наемных (арендных) домах Налог на землю – предоставление льгот застройщикам и собственникам наемных (арендных) домов по решению органов местного самоуправления

УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИНСТИТУТОВ РАЗВИТИЯ В РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ НАЕМНОГО (АРЕНДНОГО) ЖИЛЬЯ Законодательное обеспечение участия Фонда «РЖС» в предоставлении земельных участков для строительства наемных (арендных) домов и создании условий подключения построенных объектов к коммунальной инфраструктуре Законодательное регулирование участия Фонда «ЖКХ» в реализации программ по созданию некоммерческого наемного (арендного) жилищного фонда в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, реконструкции ветхих домов Реализация АИЖК с участием Внешэкономбанка программы по финансовому обеспечению строительства наемного (арендного) жилищного фонда

ОЦЕНКА РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА НЕКОММЕРЧЕСКИЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

ОБЩИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ДЛЯ ВСЕХ ВАРИАНТОВ: Стоимость строительства - 20 тыс. руб./кв. м, площадь квартиры – 42 кв. м, срок реализации проекта – 3 года, срок ипотечного кредита – 20 лет, размер д/х – 2 человека Бесплатное предоставление земельных участков Бесплатное подключение (присоединение) к сетям инженерно- технической инфраструктуры Бесплатное предоставление типовой проектной документации Упрощенная система налогообложения - налог на доходы организации – собственника наемного (арендного) дома некоммерческого использования - 6% (вместо налога на имущество организаций, налога на прибыль, НДС) Освобождение от местного налога на землю ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ (1)

РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ДЛЯ ВАРИАНТОВ: Доля бюджетного финансирования затрат на строительство наемных (арендных) домов: 40% или 0% Субсидирование процентов по строительному кредиту в период строительства: полное субсидирование или отсутствие субсидий Ставка дисконтирования (требуемая доходность инвестиций): 5% или 10% Дисконтированный срок окупаемости – срок, по истечении которого чистая приведенная стоимость инвестиционного проекта становится равной нулю: 20, 30, 40 или 50 лет ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ (2)

Расходы на оплату некоммерческого найма и коммунальных услуг руб. в месяц в 2015 году (в ценах 2012 года) Доступность некоммерческого найма – 88% семей с доходами выше 2 прожит. минимумов (12738 руб.) (не более 22% от дохода семьи из 2-х чел. (в среднем руб.) ОПТИМАЛЬНЫЙ СЦЕНАРИЙ ДЛЯ МУНИЦИПАЛИТЕТА ИЛИ ОРГАНА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ (НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ, СОЗДАННОЙ МУНИЦИПАЛИТЕТОМ ИЛИ ОРГАНОМ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ) (1)

Условия инвестиционного проекта: финансирование: кредит – 60% (возврат за счет платы за наем); средства бюджета Российской Федерации и (или) бюджета субъекта Российской Федерации, и (или) местного бюджета – 40% + субсидирование процентов по кредиту в период строительства (без возврата) требуемая доходность – 5% (на уровне инфляции) срок окупаемости (дисконтированный) – 20 лет ОПТИМАЛЬНЫЙ СЦЕНАРИЙ ДЛЯ МУНИЦИПАЛИТЕТА ИЛИ ОРГАНА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ (НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ, СОЗДАННОЙ МУНИЦИПАЛИТЕТОМ ИЛИ ОРГАНОМ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ) (2)

СЦЕНАРИЙ БЕЗ ПРЯМЫХ БЮДЖЕТНЫХ СУБСИДИЙ Расходы на оплату некоммерческого найма и коммунальных услуг руб. в месяц в 2015 году (в ценах 2012 года) Доступность некоммерческого найма – 47% семей с доходами выше 2 прожит. минимумов(12738 руб.) (не более 22% от дохода семьи из 2-х чел. (в среднем руб.)