Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Методические и другие проблемы оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в Санкт-Петербурге Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Методические и другие проблемы оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в Санкт-Петербурге Центр оценки Петербургская Недвижимость

Кадастровая стоимость недвижимости Кадастровая оценка недвижимости – самый грандиозный оценочный проект в современной России по своим масштабам социально-экономическим последствиям. Все юридические и физические лица являются субъектами этой оценки и заинтересованы в её результатах. Волна общественного интереса поднимется во второй половине В этом проекте отражаются некоторые важные проблемы российской общественной и экономической жизни. (примитивизация экономики, прибыль – единственная цель бизнеса, всякая деятельность - бизнес, деградация экспертной деятельности, бюрократизация систем управления как государственных, так и частых)

Кадастровая стоимость. Нормативная база Закон Санкт-Петербурга от N «О земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении дополнения в Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» Закон Санкт-Петербурга от N «О земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении дополнения в Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» Федеральный закон от N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» Земельный кодекс РФ от N 136-ФЗ Приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт- Петербурга от N 158 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге" Приказы Минэкономразвития РФ

Что осталось: 1.Законодатель остается в «наивной» уверенности, что квалифицированная и добросовестная оценка рыночной стоимости объективна (не зависит от субъекта и цели оценки и приводит к точному результату). При этом в приватизации ставка делается на организацию торгов. 2.У большинства граждан России нет уверенности в том, что пользователь недвижимости (жилья) должен платить налог, имея базой рыночную стоимость, как наиболее вероятную цену продажи. 3.Нет сформулированной единой и понятной методики оценки как земли, так и недвижимости. Оценщики «самостоятельно выбирают подходы и методы» со всеми вытекающими последствиями. 4.Сам процесс оценки полностью закрыт (конкурсы, субподряд). 5.Начали с оценки земли, а не с оценки объектов недвижимости (нарушение принципа единой судьбы земли и улучшений на ней)

Что появилось нового? 1.Возник интерес к методическим проблемам (НЭИ, подбор аналогов, подходы…) у оценщиков и заказчиков. 2.Установлена методическая планка, ниже которой нельзя опуститься. В СПб она самая высокая в РФ. 3.Понятие модель (пока только в массовой оценке). Главное – выбор адекватной модели. 4.Узаконена встречная оценка (оспаривание), а не только экспертиза (подтверждение стоимости) 5.Публичность результатов оценки, но не процесса 6.Взаимодействие с юристами (досудебное и судебное разрешение спора).

ПРОБЛЕМЫ (пока не решенные задачи) 1.Как добиться сокращения до минимума цепочки субподрядчиков в кадастровой оценке? Как сформулировать в конкурсной документации требования к качеству работ по оценке? 2.Как добиться методологического единства кадастровых оценок? И процесса непрерывного совершенствования единой методики. 3.Как соблюсти интересы всех сторон? Как добиться достижения не только коммерческой и бюджетной, но и социальной (общественной) эффективности? Как связать налоговые поступления с бюджетными расходами? Как использовать кадастровую оценку для решения основных проблем российской экономики? 4.Как организовать мобилизацию интеллектуального потенциала России (лучших оценщиков, юристов, программистов) для решения этой задачи и других, не менее важных, задач?

Деятельность ГУИОН в области массовой оценки недвижимости в Санкт-Петербурге Опыт ГУИОН: Методика массовой оценки арендных ставок (1997), Г.Греф, В.Жуковский, С.Грибовский Аттестация оценщиков государственной собственности Оценка помещений для выкупа Кадастровая оценка Выводы: Санкт-Петербург – единственный регион РФ, в котором методы и результаты моделирования стоимости недвижимости являются законом Город оказался лучше всех регионов подготовлен к кадастровой оценке земли Результаты кадастровой оценки земли на примере ВРИ-9. Производственные, административные здания… КС баз =4 205 руб./кв. м.

ДОСТИЖЕНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ 1.Использование интеллектуального капитала СПО для формулирования требований к индивидуальной оценке. Установление горизонтальных связей между СРОО без участия парализованного НСОД. 2.Использование не только принципа спроса и предложения, но и других принципов оценки: принцип полезности в оценке, эффективность по Парето, правило 80/20 и др. Ревизия методологии оценочной деятельности. Пример: преодоление практики использования примитивно понимаемого термина «условно свободный земельный участок». 3.Формирование открытой среды профессиональной деятельности в оценке по примеру сайта Zakupki.gov.ru. Публикация всех отчетов, выполненных в интересах государства и субъектов 223 ФЗ. 4.Организация процесса оспаривания кадастровой стоимости в СРОО в Питере может дать стране пример того, как это может и должно быть. Дважды в современной истории оценочной деятельности наш город выступал инновационным лидером (система обучения оценщиков в «Политехе» и массовая оценка в ГУИОНе).

Графическая иллюстрация реализации принципа полезности Зависимость «Цена – Качество» для крупных ЗУ Чем методически отличаются массовая и индивидуальная оценки? Количество аналогов Состав величин сравнения Форма модели стоимости Количество подходов Учет застройки Учет окружения и др. индивидуальных особенностей ЗУ МестоположениеПлощадьРыночная стоимостьКадастровая стоимостьРС-КС участкам2Руб./м2млн. руб.Руб./м2млн. руб. 1Маршала Казакова, , ,7-283,3 3Октябрьская наб , ,3-253,4 4Уманский пер , ,5-141,3 Сумма Пример снижения налога на землю для крупного промышленного предприятия