Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Методические и другие проблемы оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в Санкт-Петербурге Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Методические и другие проблемы оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в Санкт-Петербурге Центр оценки Петербургская Недвижимость

Кадастровая стоимость. Нормативная база Закон Санкт-Петербурга от N «О земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении дополнения в Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» Закон Санкт-Петербурга от N «О земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении дополнения в Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» Федеральный закон от N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» Земельный кодекс РФ от N 136-ФЗ Приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт- Петербурга от N 158 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге" Приказы Минэкономразвития РФ

Определения «Об оценочной деятельности в РФ» (ФЗ 135) « под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…» «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» п.3 «Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки…» Приказ Минэкономразвития России от N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров …»; п.20 «В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, которая отличается от его кадастровой стоимости не боле чем на 30%, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости… »

Виды стоимости Рыночная (стоимость в обмене, покупатель – инвестор) Ликвидационная (ускоренная реализация) Инвестиционная (для конкретного покупателя) Кадастровая – рыночная при массовой оценке Справедливая стоимость (б/у оборудование, мебель…) Основная - в МСФО Стоимость в использовании (квартиры, университеты, промышленность…). Ориентирована на «конечного» пользователя. Принцип полезности (качества) Покупатель (инвестор) ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ Продавец (собственник) Стоимость (мин)СтоимостьСтоимость (макс)

Подходы и методы расчета рыночной стоимости Моделирование стоимости: С=f(p1, p2,…,pn) Методы математической статистики (ГУИОН, 1997) Квалиметрия (наука об измерении качества) (Политех, 1997) Ц=f(ИКК) ИККj=ВЕСi * (Пij – БРi)/(ЭТi – БРi) П – показатель свойства (параметр) Эталонный и Браковочный объекты i=1,…,10 j=1,…, n (n=3-5 или ) Выбор наиболее эффективного использования Затратный подход – затраты на замещение Методы сравнительного подхода Корректировки в сторону объекта оценки: права, местоположение, размер, коммуникации и др. Сравнительный - сравнение с ценами сделок (предложений) Доходный - дисконтирование будущих доходов Принципиальный момент – количество и надежность аналогов. Разброс цен на гомогенные товары ±20%

Модельный подход Моделирование стоимости: С=f(p1, p2,…,pn) Ц=f(ИКК) ИККj=ВЕСi * (Пij – БРi)/(ЭТi – БРi) Площадь Форма Удаленность Коммуникации Улучшения Окружение Рыночная стоимость, руб. Площадь ВРИ Аналоги и их характеристики

Алгоритм пересмотра КС Подготовка судебного иска Решение арбитражного суда Экспресс-оценка рыночной стоимости (РС) и сравнение с кадастровой (КС) РСэ>КС СТОП! Комиссия по рассмотрению споров принимает решение Оформление новой КС КС/РС1.3 Подготовка и экспертиза отчета об оценке Экономия = (КС-РС)*СЗН + _ ++

Вторая, альтернативная, встречная оценка рыночной стоимости Все заинтересованные лица могут быть заказчиками оценки для оспаривания кадастровой стоимости Государство (бюджет) может понести убытки в результате оспаривания КС. Теоретически возможно оспаривание КС в сторону увеличения. В этом случае при положительном решении суда кадастровая стоимость (и налог) может быть увеличена по отношению к результатам массовой оценки. «Не буди лихо, пока тихо!» В случае, если возможность доказательства неравенства КС>>РС ограничена, лучше не оспаривать результаты кадастровой оценки.

Методические проблемы оспаривания кадастровой стоимости или почему КС РС? Методические проблемы оспаривания кадастровой стоимости или почему КС РС? Застроенный земельный участок (ЗУ) как объект оценки? А) В кадастровой оценке объект оценки «как бы свободный» ЗУ. То есть улучшения игнорируются. Б) В рыночной оценке ЗУ этой часть объекта недвижимости (ОН) как системы. «Недвижимость – это участок земли и то, что с ним неразрывно связано. В физическом, юридическом или экономическом смысле? Нет безупречных методов разделения системы на части. Необходимо учитывать связи! Наиболее эффективное использование (НЭИ) свободного (вакантного) участка А) Максимально плотная застройка (КЗ=max). Б) Застройка средней плотности по городу (в рамках ВРИ) В) Застройка, соответствующая доминирующей в районе (в рамках ВРИ) Экстремизм в анализе НЭИ) А) Игнорировать НЭИ. Оценка в текущем использовании Б) Принятие любого альтернативного использования в качестве НЭИ, если РСа>РСт В) Необходимость учета всех существенных издержек альтернативного проекта и сравнение с текущим использованием (по ЧДДД).

Методические проблемы оспаривания кадастровой стоимости или почему КС РС? Методические проблемы оспаривания кадастровой стоимости или почему КС РС? Нужен ли второй (доходный) подход к оценке ЗУ А) Сравнительный подход вполне надежен. Зачем тратить время на реализацию, если сравнительный лучше? Б) Два подхода лучше, чем один. Это аксиома оценки. Убедительных аргументов для отказа нет. Доходный подход прямо соответствует принципу полезности и отвечает на вопрос: «зачем покупать объект?». Только доходный подход анализирует проект застройки. Учитывать ТЭП улучшений в рамках СП? А) НЕТ не нужно. Данных таких нет. Б) Чем выше общая площадь и цены улучшений, тем дороже будет земельный участок, на котором они расположены! Сколько нужно иметь объектов-аналогов, что бы получить надежный результат? А) Как можно больше из трех источников Б) Достаточно 3-6 «близких аналогов» В) Необходимо анализировать все доступные аналоги данного ВРИ

Методические проблемы оспаривания кадастровой стоимости или почему КС РС? Методические проблемы оспаривания кадастровой стоимости или почему КС РС? Статистика или квалиметрия? А) Статистика более общепринятый и научный метод обработки данных Б) Можно обойтись «ручными» корректировками. Их значение (%) можно узнать у агентов и других «знатоков рынка». В) Если коэффициенты влияния факторов рассчитывать, оптимизируя близость модели к исходным данным, то математически квалиметрия и множественная регрессия эквивалентны. Зависимость Ц=f(ИКК) полна смысла и подлежить экономическому и поведенческому анализу. Каковы самые важные факторы стоимости? А) Массовая оценка: важные факторы вносят до 70% вклада в стоимость Б) Важные факторы это те, которые считаются важными. В) Коэффициенты влияния факторов рассчитываются с использованием процедуры ПОИСК РЕШЕНИЯ. Оценщик производит анализ на согласование со здравыс смыслом. Цикл познания Модель1 – Факты – Модель2 – Факты – Модель3 - …. Надо готовиться к новой кадастровой оценке!

Деятельность ГУИОН в области массовой оценки недвижимости в Санкт-Петербурге Опыт ГУИОН: Методика массовой оценки арендных ставок (1997), Г.Греф, В.Жуковский, С.Грибовский Аттестация оценщиков государственной собственности Оценка помещений для выкупа Кадастровая оценка Выводы: Санкт-Петербург – единственный регион РФ, в котором методы и результаты моделирования стоимости недвижимости являются законом Город оказался лучше всех регионов подготовлен к кадастровой оценке земли Результаты кадастровой оценки земли на примере ВРИ-9. Производственные, административные здания… КС баз =4 205 руб./кв. м.

Графическая иллюстрация результатов кадастровой оценки Зависимость «Цена – Качество» для крупных ЗУ Выводы: Кадастровая оценка в СПб выполнена методически и математически корректно Часть ЗУ имеют РС выше КС, а часть – ниже.Эти отклонения носят и случайный и систематический характер Пересмотр КС – это законная и Этически оправданная процедура Примеры систематических погрешностей: Слабое влияние площади ЗУ на стоимость Игнорирование фактической застройки Др. МестоположениеПлощадьРыночная стоимостьКадастровая стоимостьРС-КССнижение участкам2Руб./м2млн. руб.Руб./м2млн. руб. налога 1ул. Маршала Казакова, д , ,7-283,3-4,2 3Октябрьская наб , ,3-253,4-3,8 4Уманский пер , ,5-141,3-2,1 Сумма ,2 Пример снижения налога на землю для крупного промышленного предприятия

Влияние площади на стоимость ЗУ Выводы После значения м2 стоимость от площади не зависит. Максимальное снижение стоимости – 20%. А какое оно на самом деле?

Системы ценообразования, действующие в РФ Нормативные цены (сметная стоимость) Цена – результат сметного расчета с использованием нормативной базы и специального программного обеспечения. Чаще всего используется индексный метод: Ц 2012 =Ц 2000 *И 2012/2000. Реже используется ресурсный метод Ц=РР*Црес Свободные цены Цена - результат переговоров. Факторы ценообразование – соотношение «веса» сторон (экономический размер, административный ресурс, доступ к информации). «Не обманешь – не продашь». Рыночная стоимость РС – наиболее вероятная цена продажи в «идеальной сделке». РС – результат деятельности профессионального оценщика, расчетная величина. Субъекты ОД – оценщик – «физик», оценочная компания, СРО, эксперт, заказчик. Объект оценки (условно-свободный ЗУ, объект недвижимости, бизнес) Заказчик оценки и цель оценки. Оценщик – «астроном». Закупки Цена формируется в результате конкурса (электронного аукциона) на базе рассчитанной и подтвержденной НМЦК. Используются как нормативные, так и «рыночные» методы расчета. Открытость, прозрачность, равные условия. Симметричное информирование участников. Проблема – игнорирование качества товара (работы, услуги).

Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Национальный совет по оценочной деятельности - член комитета по методологии и стандартам Аттестационный совета по оценке при КУГИ Санкт- Петербурга - член совета Сообщество профессионалов оценки - член совета и член экспертного совета Санкт-Петербургский научно-методический совет по оценке – заместитель председателя, руководитель комитета по аттестации и повышению квалификации Эксперт отчета по оценке кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге (2012 год) Специалист по надежности зданий и сооружений, к.т.н. по строительной механике ( ) Заведующий кафедрой проектирования объектов капитального строительства института повышения квалификации Минатома ( ) Доцент кафедры «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбГПУ ( ) Руководитель НИР по оценке эффективности деятельности предприятий «Газпрома» (2010) Автор методики проведения экспертизы на подтверждение стоимости (2011) Расчет начальной (максимальной) цены контракта для остатков строительства (2012) Авторские семинары по оценке, управлению стоимостью, экспертизе отчетов об оценке Советник Центр оценки «Петербургская недвижимость»

Контактная информация Центр оценки Петербургская Недвижимость , Санкт-Петербург, пр.Московский, 212, литер А Тел.: (812)