Подтверждение стоимости (как проверять свои и чужие отчеты об оценке) Кузнецов Дмитрий Дмитриевич

Что такое отчет об оценке? Развернутое мнение оценщика по поводу стоимости объекта Текст (вербальная модель). Описание объекта и рынка Заверенный в установленном порядке документ - СПРАВКА Расчетная (математическая) модель стоимости объекта оценки Финансовая модель (ВЭБ) Расчетная (математическая) модель стоимости объекта оценки Финансовая модель (ВЭБ)

Что такое модель? Форма (язык) Объект как совокупность свойств (качество, полезность) Субъект (оценщик) и его цель Вербальные модели (тексты) Word Графические (фотографии, чертежи 3D) (AutoCAD) Графические условные (графики) (Excel) Алгоритмы и связанные формулы (Excel) Вербальные модели (тексты) Word Графические (фотографии, чертежи 3D) (AutoCAD) Графические условные (графики) (Excel) Алгоритмы и связанные формулы (Excel)

Предварительные выводы Модель – информационный объект, отражающий свойства объекта оценки, наиболее существенные для целей, стоящих перед субъектом (оценщиком). РС – расчетная величина, результат математического моделирования ОО. Сколько оценщиков, столько и моделей (стоимостей). Совпадение теоретически не возможно (оспаривание КС). Конфликт между рыночной, справедливой и инвестиционной С – это конфликт целей. «В России всё бизнес – от яслей до морга» Руслан Гринберг

Электронные таблицы – инструмент моделирования Ручные расчеты на калькуляторе (до 1997 г.) СУБД (сметные расчеты). Много данных, простые алгоритмы Языки программирования для «чайников ( ) Программные продукты (МКЭ) – для очень сложных алгоритмов (системы из сотен и миллионов уравнений) EXCEL может приспособиться к пользователю (от калькулятора с памятью до програмирования)

НАШИ ПРАВИЛА МОДЕЛИРОВАНИЯ В EXCEL 1.ТОЛЬКО СВЯЗАННЫЕ ФОРМУЛЫ!!! БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЙ!!! 2.Понятные по структуре таблицы (как БД). Или красиво для печати или очень большие таблицы (групповая оценка) 3.Лучше много простых СВЯЗАННЫХ ФОРМУЛ, чем «многоэтажные формулы» 4.Использование стандартных формул и процедур (ПС, ПЛТ, СУММАЕСЛИ, СУММАПРОИЗВ, ЛИНЕЙН и РОСТ, МЕДИАНА, РАНГ, Подбор параметра, Поиск решения, Таблицы подстановки…) 5.Комментарии и графики (кашу маслом не испортишь) 6.ОТЧЕТ В EXCEL!!!

ФСО 5 При проведении стоимостной экспертизы – - ошибка (описка, опечатка, грамматическая, методологическая, алгоритмическая или арифметическая) -или совокупность ошибок, устранение которой(-ых) может: -отразиться на итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки (п.18 ФСО 5) -- -и/или привести к нецелесообразному управленческому решению, для принятия которого подготовлен отчет об оценке. Величина существенности ошибки определяется экспертом-оценщиком.

Ошибки в отчетах Вид ошибкиУверенностьТяжесть 1Сомнительные методические решения, уровень 1 (НЭИ)75/25В 2Сомнительные методические решения, уровень 2 (износ)50/50С 3Ошибочные методические решения (ОН+ЗУ)90/10В 4Лишние тексты, таблицы, графики50/50Н 5Цифры без обоснований («по мнению оценщика»)25/75С 6Ошибки в формулах (скобки)100/0С 7Ошибки в аргументах (диалоговое окно)100/0С 8Ошибочные ссылки (структура или стрелки, связи)100/0В 9Ошибки в данных (формат с разделителями, без копеек)100/0Н 10…

Области применения безошибочных расчетов Самоконтроль – «совесть – лучший контролер!» Соблюдать правила и не провоцировать ошибки Концентрация (условия работы оценщика). Тестирование. Анализ чувствительности. Внутрифирменный контроль. Тесты, повторные расчеты и альтернативные расчеты. Анализ чувствительности. Внешняя экспертиза (заказчик и СРОО). Понимание, воспроизведение расчетов, тесты, альтернативные расчеты. Судебная экспертиза. Справедливость – учет разных точек зрения. Плюрализм в оценке. Три сценария, которые формулируют все точки зрения (ПОКУПАТЕЛЬ, ПРОДАВЕЦ, СУДЬЯ)

Блок-схема алгоритма оценки Задание на оценку Описание объектаОписание окружения Концепция оценки Модель Алгоритм (методы)Исходные данные Результат ТестированиеКачественный анализ Анализ чувствительности

Принципы подтверждения стоимости Уважение к оценщику – его модель достойна изучения. Воспроизведение расчетов. Плюрализм в оценке. Другие модели тоже имеют право на существование. Правило 80/20. 20% факторов формируют 80% стоимости. Только существенные моменты. Анализ чувствительности. Стоимость – диапазон. Погрешность высока ±20%??? Принцип перевернутого дерева – «читать роман с конца» Как можно больше тестов!!!

Признаки завышения (занижения) стоимости Описание объекта с учетом субъективной позиции автора отчета Игнорирование проблем объекта или их «выпячивание» Игнорирование кризиса и проблем в экономике Выбор фантастического НЭИ или игнорирование НЭИ Подбор аналогов по цене Корректировки за пределы диапазона цен аналогов Статистические обоснования Игнорирование (доминирование) реверсии в ДП Модель Гордона Рост доходов при реальной ставке дисконтирования Переменная ставка дисконтирования Высокая (низкая) доля земли в стоимости ОН Завышенный (заниженный) износ по ЭВ. 4-ый вид износа! Очень близкие результаты по подходам

СогласованиеПодходы близки по результатам? Подгонка результатов осуществлялась? В сторону занижения или завышения? Что даст альтернативное распределение весов? Количество ветвей может сократиться до одной (ЗП - КО-ИНВЕСТ или ДП - один сценарий) Сравнительный подходКак подобраны аналоги? Сколько аналогов? Каков диапазон цен аналогов (минимальное - среднее - максимальное - медиана)? Как позиционируется ОО в этом диапазоне? Как обосновано это позиционирование? Тест 1. Самый близкий аналог (аналоги) и минимальные корректировки Затратный подходКаким методом рассчитаны затраты воспроизводства, сколько методов использовалось? Как оценены права на земельный участок? (сравнительный и доходный подходы) Как рассчитаны устаревания? 1) Физический износ 2) Функциональный 3) Внешний Тест 2. Укрупненный расчет СЗП=СЗУ+УПВС*Инд*(1+ПП)*(1-ФИ)*(1-ФУ)*(1-ВИ) Доходный подходКакой выбран поток (номинальный или реальный)? Как обосновано изменение реального потока? Какова ставка дисконтирования, соответствует ли она типу ДП? Как рассчитана реверсия? Тест 3. Прямая капитализация ЧОДср/СД. Лист ЧДД Тест 4. Построение пессимистического и оптимистического сценария Анализ чувствительности От каких двух параметров зависит результат оценки в наибольшей степени? Как выглядит график анализа чувствительности стоимости от этих параметров? Каков диапазон стоимости, в рамках принятой в отчете модели стоимости? Вывод 1:Расчет воспроизведен - результат получен с точностью ±3% Вывод 2:Тесты сданы с точностью ±25%

Соотношение «ЦЕНА – КАЧЕСТВО» Зависимость «Цена – Качество» для крупных Выводы: Ц-К метод лежит в русле «классических» методов оценки Ц-К отражает поведение разумного покупателя ИКК надо измерять по правилам квалиметрии Ц-К – это супер тест Ц-К показывает место статистики в оценке. Ц-К минимизирует субъективизм Ц-К может применяться в отсутствии рынка или в ситуациях, когда рынок несостоятелен (образование, медицина, оборона, экология) Ц-К перекидывает мост от оценки к консалтингу и альтернативным формам ценообразования (сметная, налоговая, таможенная, тендерная и др. стоимости)

Как работать с задачами: Скачать файл Задачи_Кузнецов_21ноября Прочитать и понять условия. Разобрать решение. Воспроизвести расчеты. Получить абсолютно точный результат. Придумать и реализовать альтернативный метод решения. Если модель без новых допущений, то результат должен совпасть Если допущения изменены – результат в диапазоне. Сертификация в СПО – комплексный тестовый экзамен Могу выслать задачу из книжки 1999 г.

ВЫВОДЫ: Отчет – математическая модель С=f(П1, П2,…, Пn) Инструмент (ЭТ) диктует правила моделирования Анализ чувствительности – апофеоз оценки. Супер оценка – красивый, отчет в EXCELе (много пояснений и графиков). Отражение всех разумных точек зрения. Мнение оценщика – в приложении. Методов 3*3=9. Простые методы используются как тесты. Роль компании – создание благоприятных условий работы (банк моделей, освещенность и тишина, психологическая поддержка) СИСТЕМА МЕНЕДЖМЕНТА КАЧЕСТВА в ОД!?!

Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Национальный совет по оценочной деятельности - член комитета по методологии и стандартам Аттестационный совета по оценке при КУГИ Санкт-Петербурга - член совета Сообщество профессионалов оценки - член совета и член экспертного совета Санкт-Петербургский научно-методический совет по оценке – заместитель председателя, руководитель комитета по аттестации и повышению квалификации Советник ЦО «Петербургская недвижимость» СПАСИБО ЗА ТЕРПЕНИЕ!!!