Как глубоко могут упасть цены на недвижимость? Аналитический центр w w w. I R N. r u Сентябрь 2012 г.

Индекс стоимости жилья в Москве с 1998 года

Визуальная картина Цены на жилье в Москве продолжают подрастать в умеренном восходящем канале. Наклон канала около 10% среднегодового прироста, т.е. на уровне инфляции или чуть выше. Коррекция долларовых цен на жилье, вызванная нестабильностью финансовых рынков и курсов валют мая-июня этого года, не привела к существенному перелому данного тренда. Во второй половине лета коррекция закончилась и цены развернулись в рост.

Повышенная волатильность Несмотря на наличие долгосрочного восходящего канала стоимости жилья в Москве, в отличие от докризисных лет цены не растут монотонно – из месяца в месяц или из года в год. Имеет место «рябь» ценового графика – частая перемена локальных трендов, что обычно не свойственно для недвижимости. Только в этом году было 4 первых месяца роста, потом несколько месяцев коррекции вниз, потом новый разворот к росту.

Индекс стоимости жилья в Москве с 1998 года

Визуальная картина Последние 5 лет (с конца 2006 – начала 2007 гг) цены на квартиры в Москве находятся в диапазоне 4.000$ $ за метр, испытывая колебания вокруг среднего значения 5.000$ за метр. Наиболее сильные скачки наблюдались непосредственно перед кризисом 2008 года (последний резкий рывок вверх) и сразу после него (наиболее существенная коррекция вниз). Последующие годы перепады цен носят затухающий характер с «рябью» на графике.

Кризис не проходит когда его ждут Причина резких скачков цен как вверх, так и вниз в 2008 состоит в большом масштабе рискованных и порой неосмысленных действий как со стороны бизнеса, так и населения: - Высокая закредитованность, построение пирамид, вход в кредит (ипотеку) на пределе возможностей - Вера в рост до небес, неадекватное наращивание позиций на рынке недвижимости (земельные банки, число инвестиционных объектов и т.д.) - Неадекватное раздутие издержек - Халатное отношение к риску - Отсутствие резервов

Кризис не проходит когда его ждут Постоянное ожидание кризиса (прихода «второй волны» или просто ухудшения ситуации) приводит к более осмысленной и осторожной стратегии поведения всех участников рынка и потребителей. Чем больше о кризисе говорят и чем больше к нему готовятся, тем меньше вероятность его появления. А точнее, тем меньше будут потери и глубина коррекции всех показателей при новом «обострении» ситуации. Это можно видеть на примерах августа-сентября 2011 года и мая-июня 2012 года. Коррекция всех финансовых показателей и цен на недвижимость была меньше, чем в 2008 году.

Как глубоко могут упасть цены на недвижимость? Глубина падения цен на недвижимость при очередных «обострениях» макроэкономического фона вряд ли превысит в относительном выражении глубину падения годов, т.е. 30%-35%. Напротив, она должна быть более умеренной. В абсолютном выражении цены на недвижимость вряд ли уйдут ниже «дна» 2009 года, которое (по индексу IRN.RU) находится около отметки в 4.000$ за метр, т.е. на 25% ниже нынешнего уровня цен.

Как глубоко могут упасть цены на недвижимость? Таким образом, в нынешних условиях при серьезном ухудшении макроэкономического фона (вторая волна кризиса) долларовые цены на недвижимость могут скорректироваться на 20%-25%, но вряд ли уйдут ниже «дна» 2009 года и вряд ли масштаб падения повторит или превысит 2008 год. Вполне естественно ожидать, что в таких условиях курс рубля также заметно ослабнет, поэтому рублевые цены если и скорректируются вниз, то в заметно меньшей степени или же не скорректируются вообще.

Привет, инфляция… В сентябре, наконец-то, появилось подтверждение о запуске Америкой очередной «долгожданной» программы количественного смягчения (QE3), которая дала старт новому витку мировой инфляции. За последние пару месяцев: -Золото прибавило около 15% -Серебро прибавило 25% -Нефть прибавила около 20%-25% ЦБР в день объявления о запуске QE3 поднял ставку рефинансирования, т.е. по сути признал тот же тренд.

Что ждет цены на недвижимость в ближайшие годы? 1.С высокой вероятностью сохранение умеренного восходящего тренда по причине инфляции. 2.Несвойственная недвижимости волатильность в рамках сложившегося канала. Очередное обострение экономической ситуации, вызывающее коррекцию цен вниз будет сменяться новым раундом печатания денег для латания «дыр» с отскоком цен вверх. 3.Глубина падения долларовых цен на недвижимость при серьезном ухудшении макроэкономической ситуации вряд ли превысит 20%-25% и ограничена «дном» 2009 года.