«Опыт проектного менеджмента энергоэффективной санации многоквартирных домов» г. Омск, 22 по 24 марта 2012 г. Интерактивная дискуссия с учётом немецкого, российского и восточноевропейского опта

Введение в тему 1 «Интересы членов ТСЖ в отношении проведения энергосберегающей санации своего жилого здания»

Проблема общего собрания, достичь кворум при решении о привлечении кредита для санации: Различная потребность в объёме заемных средств у отдельных членов; Различный социальный статус жильцов – 3 группы: Благосостоятельным членам достаточно небольшой кредит либо вообще нет в нем необходимости; Большая средняя группа имеет растущую потребность в заемных средствах; Потребность малообеспеченных зависит от объёма государственного субъектного субсидирования.

Повысить дееспособность ТСЖ: Обеспечить правоспособность и кредитоспособность Оформление земельного участка Регулирование ответственности членов Почему до сих пор мало изменений?

Проблема: Отсутствие достаточных принудительных средств для выполнения совместных обязанностей, инвестировать в сохранение общедолевой собственности: Жилищный кодекс требует выполнения обязательств, но не обеспечивает необходимые условия для этого.

Какое дифференцированное обращение с этими 3 группами для того, чтобы они были бы в состоянии согласиться с проведением санации? Как наиболее эффективно организовать информирование членов ТСЖ при подготовке проекта об его основных параметрах и какие это должны быть параметры?

Интерактивная дискуссия Введение в тему 2: Доступная модель финансирования энергосберегающей санации типового жилого здания

Три важнейшие источники финансирования в жилищном фонде: Собственный капитал Заемный капитал Государственное субсидирование + около 30 % энергосбережения!

Существуют препятствия для реализации инвестиций: желающим и способным инвестировать собственникам противостоят две другие группы – способные, но не желающие инвестировать малообеспеченные домашные хозяйства

Проблема: Неуверенность собственников при практической организации и финансировании инвестиций в жилую собственность

Необходимо достичь ясности о следующем: Видах и объёмах инвестиционных мероприятий; Видах и объёмах вкладов в финансирование Собственный капитал, заемный капитал и государственные субсидии; Необходимых рамочных условиях (гарантий, льготные проценты и т.д.)

Стоимости типичных пакетов мероприятий по санации; Доходах разных типов домашних хозяйств и их развитие за прошлые годы; Нагрузке на отдельные типы домашних хозяйств за счет платежей за коммунальные услуги, вкл. отчисления на капремонт;

Потребности финансирования современных мероприятий по энергосбережению Стоимость пакета энергосберегающих мероприятий для средней квартиры по актуальному опыту в Восточной Европе составляет от до Евро. Предполагаемая стоимость в России: до рублей (квартира 50 кв.м) = до Евро. Из этого следует дополнительная нагрузка: от 20 до 70 Евро/месяц Как финансировать замену окон?

Учесть: Цены энергии тепла и горячей воды, их развитие на длительный срок времени; Уровень инфляции и её развитие за прошлые годы; Объём накопленных средств ТСЖ; Проценты по строительным кредитам и их развитие за прошлые годы.

Какой собственный капитал за какой срок времени могут накопить домашние хозяйства? Какие кредитные нагрузки могут нести разные группы жильцов?

Интерактивная дискуссия Введение в тему 3: В чём состоят интересы управляющей компании

Частная управляющая компания заинтересована, быть партнёром ТСЖ, на высоком профессиональном уровне обеспечить номинальную стоимость недвижимости и повысить её рыночную стоимость. В России развитие профессионализма управления ещё в первоначальной стадии.

Составной частью пакета её услуг является коммерческое и техническое управление. Это включает и обеспечение сохранности дома, санацию и повышение комфорта проживания в соответствии с современными стандартами.

Профессиональное управление недвижимостью – это бизнес, который требует длительного срока работы. Поэтому управляющая компания стремиться к тому, чтобы у неё были многолетние договора с ТСЖ.

Но частная управляющая компания до сих пор не примет риск, финансировать санацию, потому что поступления из техобслуживания этого не оправдают, а использование собственных средств не соответствует бизнес-интересам.

Управляющая компания должна получить дополнительные поступления за обслуживание в связи с остаточным кредитным риском и дополнительными организационными расходами.

Какие, на Ваш взгляд, основные критерии выбора управляющей компании для осуществления проекта по санации?

Интерактивная дискуссия Введение в тему 4: Что наиболее важно для проектного менеджмента в области энергосберегающей санации жилых зданий в РФ

См. глобальную презентацию – часть 2 – слайды

Вопрос: Нужен ли проектный менеджмент при санации многоквартирных домов в России? Почему он нужен или не нужен?

Интерактивная дискуссия Введение в тему 5: Основные игроки/действующие лица энергосберегающей санации типовых жилых зданий в России и их привлечение в проект

Игроки энергосберегающей санации многоэтажных жилых домов Собственники жилья дома Правление ТСЖ Проектный менеджер Управляющая компания Политики и ответственные чиновники разных уровней – муниципалитета, субъекта РФ, Федерации Банки

В интересах создания благоприятных рамочных условий проекта санации должна быть ясность о следующем: У этих игроков есть разные полномочия и возможности помочь У них есть разные интересы Между ними может существовать конфликтный потенциал Мы должны осознавать эти аспекты

Примеры работы на восточноевропейском и национальном уровнях.Немецко-российский пилотный проект в Санкт-Петербурге Партнёры по проекту НП «Городское объединение домовладельцев», Санкт-Петербург, РФ Жилищный комитет Правительства Санкт-Петербург, РФ ЖСК 1160, с : ТСЖ 1160, Санкт-Петербург, РФ ОАО «Северо-Западный Банк Сбербанка России», Санкт-Петербург, РФ Федеральное министерство транспорта, строительства и развития городов Германии (Отдел SW30), Берлин, ФРГ КфВ Банк, Отдел коммерческого финансирования охраны окружающей среды, Бонн, ФРГ Жилищно-строительная компания (HOWOGE) и Инженерное бюро по развитию проектов и обслуживанию строительства (IPB.B), Берлин, ФРГ Некоммерческая Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (IWO), Берлин, ФРГ

Работа над созданием рамочных условий финансирования проекта Немецко-российская стратегическая рабочая группа-подгруппа ЖКХ - приложение, в которое включили и пилотный проект Договор ФМИНГОР Германии – правительство СПБ – основа решения ЗАКС СПБ для предоставления бюджетных средств Предложение сената Гамбурга о льготном кредите

Примеры защиты интересов собственников жилья и управляющих компаний Германия: ассоциации являются компетентными партнёрами Бундестага и отраслевых министерств; Международная ассоциация менеджмента недвижимости – постсоветское пространство

Вопросы для работы на местном уровне Как нам удастся привлечь участников в проект санации? Кто несёт ответственность за работу с действующими лицами энергосберегающей санации?