Экономика недвижимости Модуль 7 Государственное регулирование рынка недвижимости

Модуль 6 Государственное регулирование рынка недвижимости Основные направления государственного регулирования рынка недвижимости Регулирование землепользования и градостроительной деятельности Налогообложение недвижимости

Цели государственного регулирования РН обеспечение прав и интересов обладателей прав на недвижимость с соблюдением интересов общества в целом и местных сообществ; стимулирование эффективного использования недвижимости в процессе экономической деятельности.

Основные направления госрегулирования РН государственный учет, оценка стоимости и регистрация прав на недвижимость; регулирование землепользования путем выделения категорий земель и установления для них режимов использования; регулирование городской застройки путем зонирования территорий и создания системы градостроительных ограничений; лицензирование (саморегулирование); налогообложение недвижимости и сделок с ней

Направления государственного регулирования сферы недвижимости Направления государственного регулирования сферы недвижимости Регулирование отдельных видов деятельности на рынке недвижимости Налогообложени е недвижимости Регулирование использования земли Регулирование оборота земель Градостроительн ое регулирование Техническое регулирование (технические нормативы и регламенты) Регистрация прав на недвижимость Оценка недвижимости Учет недвижимости

Основные подсистемы государственного регулирования сферы недвижимости Система государственного регулирования сферы недвижимости Организационная подсистема Подсистема экономических рычагов и стимулов Нормативно- правовая подсистема

Государственное регулирование рынка недвижимости в РФ Гражданский Кодекс РФ (1994) Земельный Кодекс РФ (2001) Градостроительный Кодекс РФ (2004) Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней» (1998) Закон РФ «О государственном земельном кадастре» (2000) Закон РФ«О государственном кадастре недвижимости (2007)

Основные документы градостроительного регулирования на уровне поселений Генеральный план Правила землепользования и застройки Проекты планировки территорий Проекты межевания территорий Градостроительные планы земельных участков

Налогообложение недвижимости Налоги на недвижимость – реальные (имущественные) налоги Налоги на недвижимость – основной источник местных (до 80-90%) и региональных бюджетов Налоги на недвижимость: налоги на собственников (владельцев, пользователей) недвижимостью; налоги на доходы, получаемые при проведении сделок с недвижимостью; налоги на приобретение недвижимости (достаточно редки); налоги на прирост капитала (в том числе, стоимости недвижимости).

Основные элементы налогообложения недвижимости Объект налогообложения: объект недвижимости как единство земельного участка и улучшений Налогооблагаемая база : «налогооблагаемая стоимость» (доля от рыночной стоимости (США – до 50%) рыночная стоимость – на основе рентного дохода или сравнительным методом) периодическая переоценка недвижимости Уровень налогообложения Дифференцирован (в зависимости от типа недвижимости, ее использования) Ставки: США: 1-3% от налогооблагаемой стоимости; Германия: 0,5-1%; Франция: 0,5-1,5% Налогоплательщик: собственник (иногда арендатор)

Основные характеристики налогообложения в отдельных странах СтранаВид налогаОбъект налогообложе ния Налогооблаг аемая база Ставки налогаЛьготы, особенности СШАНалог на недвижимост ь (местный налог) Земельный участок с улучшениями Оценочная стоимость ( в основе – рыночная, скорректиро ванная на понижающи й коэффициен т) 1-3%Необлагаемый минимум стоимости недвижимости; дифференциация ставок налога в зависимости от характера использования недвижимости; существенные различия между штатами Герман ия 1) Поземельный налог (местный) 2)Налог на имущество (региональны й) Земельный участок Имущество граждан и юридических лиц Оценочная стоимость 1,2% 1% от стоимости - для физических лиц, 0,6% - для юридических лиц Освобождены государственные предприятия и религиозные учреждения Австри я 1)Налог на недвижимост ь 2) Налог на передачу недвижимого имущества Юридические и физические лица Юридические лица 1% от стоимости 3,5% от стоимости КанадаНалог на недвижимост ь Ставки дифференцирова ны по типам недвижимости: минимальные – сельскохозяйстве нная недвижимость; максимальная - промышленная

Франция1)Налог на собственность (включая недвижимость) 2) Земельный налог: - на застроенные участки -на незастроенные участки 3)Налог на доходы (включаются доходы от продажи недвижимости) Физические и юридические лица Кадастровый доход (85% от кадастровой арендной стомости (валового арендного дохода) От 0,5 до 1,5% От стоимости Устанавливается местными властями Ставка зависит от длительности владения (максимальная – при периоде владения до 2 лет) Освобождена госсобственность От налога освобождается доход, полученный при продаже основного жилья, а также жилища, находящегося в собственности более 32 лет. Китай1) Земельный налог 2) Налог на реализацию земли и недвижимости 3) Налог на недвижимое имущество Как собственники, так и арендаторы Доход от продажи или иного отчуждения (выручка минус подлежащие вычету затраты Остаточная стоимость имущества, либо арендный доход В абсолютном выражении на единицу площади От 30 до 60% от дохода Либо 1,2% от остаточной стоимости, либо 12% от дохода СтранаВид налогаОбъект налогообложения Налогооблагае мая база Ставки налогаЛьготы, особенности Основные характеристики налогообложения в отдельных странах (продолжение)

Налогообложение недвижимости в России Основные особенности налогообложения недвижимости в России: раздельное налогообложение земли и «улучшений» (зданий, строений, сооружений), различные способы определения налогооблагаемой базы для налогообложения земли, имущества физических и юридических лиц, включение доходов от реализации недвижимости в совокупный налогооблагаемый доход физических и юридических лиц.

Виды налогов на недвижимость в России земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на имущество предприятий.

Налоги в сфере недвижимости в России (физические лица) Налоги в сфере недвижимости Налоги, возникающие при совершении сделок с недвижимостью Налог на доходы физических лиц Налог с имущества, полученного в порядке наследования или дарения Налоги, возникающие при владении недвижимостью Налог на имущество физических лиц Земельный налог

Земельный налог – местный налог Объект налогообложения - земельные участки, части земельных участков Налогооблагаемая база - площадь земельного участка в гектарах или квадратных метрах (в зависимости от категории земель) Ставки земельного налога - установлены в абсолютном выражении за единицу облагаемой площади земельного участка. Ставки дифференцированы по категориям земель, категориям поселений Плательщиками налога являются организации (предприятия, учреждения), а также граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства

Налог на имущество физических лиц. Местный налог Объект налогообложения - жилые дома, квартиры, гаражи, дачи, помещения и сооружения, вертолеты, самолеты, теплоходы, катера, мотосани, моторные лодки и пр. Ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются органами законодательной власти субъектов РФ в пределах, установленных федеральным законодательством Ставки налога могут быть дифференцированы в зависимости от стоимости имущества (за базу принимается инвентаризационная стоимость имущества) и типа недвижимости (жилые или нежилые объекты) в пределах от 0,1 до 2%.

Налог на имущество предприятий. Региональный налог (субъекта РФ). Объектом налогообложения является среднегодовая стоимость имущества предприятий. Недвижимое имущество не выделяется в качестве отдельного объекта налогообложения. Не относятся к объектам налогообложения земельные участки Предельный размер налоговой ставки на имущество предприятий не может превышать 2,2 процента от налогооблагаемой базы. Конкретные ставки налога устанавливаются законодательными субъектов РФ Налогоплательщики - предприятия, учреждения (включая банки и другие кредитные организации) и организации – юридические лица