Экономика недвижимости. Модуль 2. Рынок недвижимости и его особенности Рынок недвижимости и его особенности Понятие рынка недвижимости Понятие рынка недвижимости Особенности рынка недвижимости Особенности рынка недвижимости Рынок недвижимости как рынок товара и капитала Рынок недвижимости как рынок товара и капитала

Рынок недвижимости «Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования». «Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Рынок недвижимости и права собственности Оборот недвижимости – через переход прав (система регистрации) Оборот недвижимости – через переход прав (система регистрации) Предмет сделок – «полный пакет прав собственности» и «отдельные права и их комбинации) Предмет сделок – «полный пакет прав собственности» и «отдельные права и их комбинации) Два вида сделок: с пакетом прав собственности и с отдельными правомочиями: Два вида сделок: с пакетом прав собственности и с отдельными правомочиями: Аренда Аренда Рента Рента Доверительное управление Доверительное управление Залог Залог

Рынок недвижимости и права собственности Распределение прав – расширение возможностей использования недвижимости как ограниченного актива Распределение прав – расширение возможностей использования недвижимости как ограниченного актива Распределение прав – способ повышения эффективности использования недвижимости Распределение прав – способ повышения эффективности использования недвижимости «Богатый рынок» и «бедный рынок» (больше комбинаций, больше интересов, больше рыночный оборот) «Богатый рынок» и «бедный рынок» (больше комбинаций, больше интересов, больше рыночный оборот) Россия – 1,5 -2% фонда недвижимости в рыночном обороте ежегодно (Петербург: 3,5 -4%), США – 20% Россия – 1,5 -2% фонда недвижимости в рыночном обороте ежегодно (Петербург: 3,5 -4%), США – 20%

Рынок недвижимости - несовершенный рынок Особенности формирования и взаимодействия спроса и предложения Особенности формирования и взаимодействия спроса и предложения Трансакционные издержки Трансакционные издержки Ликвидность Ликвидность

Особенности спроса и предложения Предложение Предложение Неэластично по цене Неэластично по цене На первичном рынке менее эластично, чем на вторичном На первичном рынке менее эластично, чем на вторичном Спрос (на рынке продаж) Спрос (на рынке продаж) Неэластичен по цене Неэластичен по цене Неэластичен по доходу Неэластичен по доходу Эластичен по богатству Эластичен по богатству

Трансакционные издержки Классификации: Классификации: По виду: По виду: Поиск информации Поиск информации Ведение переговоров и заключение контрактов Ведение переговоров и заключение контрактов Измерения (оценка, техническая экспертиза) Измерения (оценка, техническая экспертиза) Спецификация и защита прав собственности Спецификация и защита прав собственности Оппортунистическое поведение Оппортунистическое поведение По форме: По форме: Явные (денежные) Явные (денежные) Неявные (упущенная выгода) Неявные (упущенная выгода) Неявные (риски) Неявные (риски)

Ликвидность Сроки экспозиции (период между датой выставления объекта на рынок и датой совершения сделки (регистрации): Сроки экспозиции (период между датой выставления объекта на рынок и датой совершения сделки (регистрации): Жилая недвижимость: дней Жилая недвижимость: дней Коммерческая недвижимость: дней Коммерческая недвижимость: дней Динамика сроков экспозиции – показатель динамики рынка Динамика сроков экспозиции – показатель динамики рынка

Сегментирование рынка недвижимости По географическому признаку По географическому признаку По типам недвижимости По типам недвижимости По качеству объектов По качеству объектов По виду сделок По виду сделок

Первичный и вторичный рынки недвижимости Первичный рынок недвижимости - совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости; Первичный рынок недвижимости - совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости; Вторичный рынок недвижимости - совокупность сделок с объектами, находившимися в использовании. Вторичный рынок недвижимости - совокупность сделок с объектами, находившимися в использовании.

Взаимодействие первичного и вторичного рынков Рынки, предлагающие товары- субституты Рынки, предлагающие товары- субституты Продавцы Продавцы Модели ценообразования Модели ценообразования Эластичность предложения Эластичность предложения Взаимодополняющие рынки Взаимодополняющие рынки Несбалансированность вторичного рынка – условие стабильности рынка в целом Несбалансированность вторичного рынка – условие стабильности рынка в целом

Динамика цен на рынке жилья Санкт-Петербурга в период с августа 1998 по декабрь 1999 г.

Количество зарегистрированных договоров купли-продажи на рынке жилья Санкт-Петербурга в гг.

Рис Динамика регистрации договоров купли-продажи жилья в Петербурге в 1996, 1999, 2003, 2006 гг.

Ввод в действие жилых домов Санкт-Петербурге в гг. (тыс. кв. м.) Год

Рынки видов сделок с недвижимостью Сделки с недвижимостью С передачей полного права собственности С передачей отдельных правомочий собственника - Купля-продажа - Дарение - Мена - Наследование - Залог - Доверительное управление - Аренда

Рынки видов сделок Рынок продаж Рынок продаж Рынок аренды Рынок аренды Конкурирующие рынки Конкурирующие рынки Различная эластичность предложения Различная эластичность предложения Различная эластичность спроса по доходу Различная эластичность спроса по доходу

Противоречия рынка недвижимости между недвижимостью на рынке реальных активов и недвижимостью на рынке финансовых активов между недвижимостью на рынке реальных активов и недвижимостью на рынке финансовых активов между ценой недвижимости и доходами ее приобретателя между ценой недвижимости и доходами ее приобретателя между первичным и вторичным рынками между первичным и вторичным рынками между рынками продаж и аренды между рынками продаж и аренды

2 Размер жилищного фонда (недвижимости) 1 Рынок жилищных услуг 3 Рынок нового строительства 4 Изменение объема жилищного фонда Объем строительства и реконструкции жилищного фонда (м 2 ) Количество жилищного фонда (м 2 ) (цена жилищных услуг) Размер квартирной платы за 1 м 2 Цена 1 м 2 жилищного фонда (недвижимости) S=V-S 1 P=f(C) P=R/i D(R)=S Спрос D P0P0 P1P1 V1V1 V S1S1 R1R1 C B A PS R Модель рынка недвижимости

Взаимосвязь экономических циклов и циклов развития рынка недвижимости Цикл рынка недвижимости Экономический цикл Спрос выше Предложения (развитие) Спрос и Предложение в состоянии равновесия (стабилизация ) Предложени е выше спроса (спад) "Перестройка" в рынке недвижимости

P*P* P D S*S* S P Q D*D* Рис.2.5. Влияние роста ставки процента на смещение кривых предложения и спроса

Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала Общие черты Различия Рынок капитала Рынок недвижимости Цели инвестирования: 1.получение текущего дохода; 2.рост стоимости актива; 3.защита от налогов Объем предложения высокоэластичен Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен Риски делятся на управляемые (диверсифицируемые) и неуправляемые (систематические) Ставка доходности подвержена значительным колебаниям Ставка доходности относительно стабильная Соотношение спроса и предложения определяет цены активов Ликвидность более высокая Ликвидность более низкая Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения требуемой ставки доходности В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов падает В период инфляции инвестиционная привлекательность растет Оба рынка находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально - экономическое развитие, стабильность налогообложения) Поток доходов неустойчивый Поток доходов в виде арендной платы относительно устойчивый Высокая ставка доходности - показатель более высокого риска R = R f + плата за риск R = R f + плата за риск + возмещение инвестированного капитала. Более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала

Влияние роста издержек и цен на первичном рынке на цены на вторичном рынке жилья P2*P2* P1*P1* P2P2 P1P1 D1*D1* D S*S* S1S1 S2S2 P Q D2*D2*

Основные виды профессиональной деятельности на рынке недвижимости Направление деятельности Содержание деятельности Профессиональ ная группа Консультирование, посредничество Консультирование и оказание услуг по обороту прав на недвижимость Риэлтеры,(брокеры, агенты – в терминологии разных стран) Оценка стоимости недвижимости Оказание услуг по определению стоимости недвижимости Оценщики Развитие недвижимости Внесение материальных и/или функциональных изменений в недвижимость Девелоперы/ застройщики Управление недвижимостью Обеспечение экономически эффективного использования недвижимости Менеджеры/ управляющие недвижимостью