ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ Доктор экономических наук, профессор Грибовский С.В. Санкт-Петербург

Настоящая презентация содержит концепцию и подходы к решению задач по построению эконометри- ческих моделей оценки стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения

3 Содержание презентации Концепция налогообложения Модели налогообложения Апробация моделей налогообложения

4 Концепция налогообложения

5 Основные предположения Налог на недвижимость – местный налог Цель налогообложения – формирование местных бюджетов Налог на недвижимость устанавливается на основании ее рыночной стоимости Финансирование налогообложения – за счет местных бюджетов Объект налогообложения – Земля+Здание База для апелляций – рыночная стоимость

6 Кадастровая стоимость Кадастровая стоимость объекта оценки – рыночная стоимость объекта оценки, устанавливаемая на определенную календарную дату методом массовой или индивидуальной оценки

7 Массовая и индивидуальная оценки стоимости Характеристика метода Индивидуальная оценка Массовая оценка Объект оценкиодингруппа объектов Количество аналоговединицысотни, тысячи Количество факторов стоимости неограниченноеограниченное Тип факторов количественные + качественные количественные Использование объекта оценки наиболее эффективное текущее Погрешность оценки«отсутствует»есть

8 Налоговая стоимость = Кадастровая стоимость х Коэффициентналоговойоценки

9 Коэффициент налоговой оценки Коэффициент налоговой оценки (Кн) – коэффициент, учитывающий особенности расчета рыночной стоимости для целей налогообложения: Кн

10 Модель рынка фактор Цена РСмо НС

11 НАЛОГОВАЯ СТОИМОСТЬ НС=РСмо×Кн Массовая оценка: Индивидуальная оценка: НС=РС

12 Модели налогообложения

13 Требования к моделям Простота Достоверность Объяснимость Воспроизводимость Соответствие рынку Оперативность

14 Типы моделей – Регрессионные – Кластерные – Затратные

15 Затратная модель Налоговая стоимость = стоимость улучшений + стоимость земли

16 Затратная модель Стоимость улучшений = восстановительная стоимость - износ

17 Затратная модель Износ: физический функциональный экономический

18 Стоимость улучшений = (восстановительная стоимость – физический износ) х коэффициент экономического износа

19 Коэффициент экономического износа = Уровень дохода территории оценки Уровень дохода столицы СФ

20 Стоимость земли Рыночная Кадастровая Нормативная Никакая

21 АПРОБАЦИЯ (ноябрь 2004)

22 Район Санкт-Петербурга Объем выборки – 1213 квартир Ценообразующих факторов – 7 Средняя стоимость кв.м. квартиры – 1081 USD Ошибка оценки: Регрессионный анализ – 53,6 USD Последовательные сечения – 51,2 USD Параллельные сечения – 58,2 USD Налоговый коэффициент: 3% уровень (Кн=0,89) – налоговая стоимость в 32 случаях больше рыночных цен 2% уровень (Кн=0,84) – налоговая стоимость в 25 случаях больше рыночных цен Средняя налоговая стоимость кв.м. квартиры при Кн= 0,84 равна 908 USD

23 Моделирование стоимости методом кластерного анализа цена&налоговая стоимость

24 Одинцовский р-н Москвы (п. Немчиновка) Объем выборки – 18 коттеджей Ценообразующих факторов - 5 Средняя стоимость кв.м. коттеджа – 1404 USD Ошибка оценки: Регрессионный анализ – 178 USD Последовательные сечения – 92 USD Параллельные сечения – 266 USD Налоговый коэффициент для 1% уровня: Кн=0,8 – налоговая стоимость в одном случае больше рыночной цены Средняя налоговая стоимость кв.м. коттеджа USD

25 Квартиры Сургута ХМАО Объем выборки – 98 квартир Ценообразующих факторов – 7 Средняя стоимость кв.м. квартиры – 794 USD Ошибка оценки: Регрессионный анализ – 87 USD Последовательные сечения – 70 USD Параллельные сечения – 90,5 USD Налоговый коэффициент для 2% уровня: Кн=0,91 – налоговая стоимость в 2-х случаях больше рыночных цен Средняя налоговая стоимость кв.м. квартиры USD

26 Коттеджи Сургута ХМАО Объем выборки – 32 коттеджа Ценообразующих факторов – 5 Средняя стоимость кв.м. коттеджа – 926 USD Ошибка оценки: Регрессионный анализ – 62,4 USD Последовательные сечения – 67,7 USD Параллельные сечения – 80,8 USD Налоговый коэффициент для 3% уровня: Кн=0,9 – налоговая стоимость в одном случае больше рыночной цены Средняя налоговая стоимость кв.м. коттеджа USD

27 ЗАКЛЮЧЕНИЕ На сегодняшний день в России насчитывается несколько тысяч муниципальных образований. Такое их количество исключает возможность создания требуемого количества моделей одной группой специалистов. Модели оценки стоимости для целей налогообложения должны создаваться силами местных муниципальных образований с использованием местных рыночных данных. Задача построения стоимостных моделей может быть решена путем создания методических рекомендаций, которые могли бы быть использованы на местах при минимальной помощи разработчиков этих рекомендаций. Рекомендации должны быть построены по типу инструкций, минимизирующих вариативность принятия решений на этапе создания моделей на местах.

28