Москва, 7 декабря 2005 г. Юрий Борисенко Руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» Юридической фирмы «Вегас-Лекс» Земля под предприятиями – основной актив или дополнительная проблема? Приватизация земли в Москве: Приватизация земли в Москве: экономика, технология, перспективы инвестиций.

2 Юридическая фирма «Вегас-Лекс» Входит в пятерку крупнейших юридических фирм России по всем ведущим рейтингам. Имеет 7 специализированных департаментов: НЗС, налогового права, корпоративного права, транспортной инфраструктуры, проектов в энергетике, международной практики, работы с государственными органами. Имеет 4 дирекции: Центральная (Москва и ЦФО), Поволжская (Волгоград, Саратов, Ульяновск), Южная (Краснодар и ЮФО), Международной координации (Киев, Алматы, Минск, Лондон). Лицензия ФСБ на работу с государственной тайной. Страхование ответственности – 5 млн. долларов. В числе Клиентов – 11 компаний из 50 крупнейших корпораций России.

3 Сколько земли под предприятиями в Москве? Предприятия занимают в Москве более га земли Приватизированных федеральных предприятий, обладающих земельными участками в Москве – более 600. Предприятий, занимающих земельный участок более 1 га в г. Москве, – более 2500, из них не менее 70 в ЦАО.

4 Статус земли предприятий Каждое предприятие имеет право на приватизацию своего земельного участка за сумму в 4-7 раз ниже его рыночной стоимости.

5 Переоформление прав на землю До 1 января 2006 года предприятия должны выкупить землю под предприятиями в собственность либо оформить на нее права аренды – ПО СВОЕМУ ВЫБОРУ! (ст. 3 вводного закона к ЗК РФ)

6 Кто имеет право на выкуп? Собственник объекта недвижимости, не оформлявший после 28 октября 2001 года, договор аренды земли, необходимой для его использования. Лицо, обладающее правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в соответствии с Государственным актом либо свидетельством о регистрации права. НЕ ОФОРМЛЯЙТЕ АРЕНДУ, ЕСЛИ ВЫ ПЛАНИРУЕТЕ ПРИВАТИЗИРОВАТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК!

7 Собственность или аренда? Собственность – это рациональный выбор: Земельный налог в 2-4 раза ниже ставки аренды и установлен федеральным законом. Собственность – это капитализация и повышение стоимости (акций) компании. Собственность – это оборотный капитал и иностранные инвестиции. Собственность – это долгосрочная стабильность и полнота прав на единый объект недвижимости.

8 Собственность или аренда? Собственность – это защита от непредсказуемого повышения арендной платы, произвола чиновников при заключении договоров аренды, необходимости перезаключать договоры каждые 3-5 лет. Собственность – это возможность свободного распоряжения земельным участком или его частью в собственных интересах. Получение дохода от продажи излишков земли. Получение дохода от сдачи земли в аренду.

9 Цена собственности = 45% от кадастровой стоимости (30 * 1,5% от кадастровой стоимости), т.е. сегодня для промпредприятий в г. Москве от $690 (!) до $15000 (!) за сотку Цена выкупа с г.: для ГУМа – $94840 за сотку для промпредприятий – $24111 за сотку. Рыночная стоимость земли в 4-7 раз выше, чем стоимость выкупа Приватизация земли – сверхрентабелена! (N.B.: сверхрентабельность не бывает без определенных рисков)

10 Отсутствие выбора – иллюзия! Собственники предприятий не выкупают землю потому что: Не знают как это сделать с минимальными рисками (в том числе, опасаются поглощения). Думают, что им не позволят чиновники. Думают, что это дорого и не видят способов компенсации затрат. Опасаются судебных разбирательств. У них нет собственных средств на выкуп и им никто не предлагал честный совместный бизнес.

11 Логика выкупа земли для инвестора -Экономия на выкупе права аренды. -Экономия на арендной плате в период строительства -Дешевые западные деньги или снижение ставки по кредиту на 2-4%. -Возможность строить любой объект не запрещенный градостроительными регламентами и генпланом. -Потенциальная возможность строить без уплаты доли города и компенсации СИТИ. -Включение стоимости земли в итоговую стоимость объекта при продаже иностранному инвестору. Как правило, оправдано при строительстве высокого класса или свыше кв. метров.

12 Технология выкупа Три различных подхода: 1.Выкуп земли под предприятиями и объектами, приватизированными из федеральной собственности 2.Выкуп земли под предприятиями и объектами, приватизированными по решению московских органов власти 3.Выкуп земли под объектами, возникшими после г.

13 Выкуп земли под предприятиями, приватизированными из федеральной собственности Полномочный орган – Росимущество. Формы и порядок – утверждены. Документы: учредительные документы, свидетельства о собственности на объекты недвижимости, кадастровый план участка. Полный срок процедуры – от 4 до 14 месяцев.

14 ПРОБЛЕМЫ ТРЕБУЮЩИЕ РЕШЕНИЯ по федеральным землям: 1.Москомзем будет блокировать изготовление и выдачу кадастрового плана. 2.Правительство Москвы будет обжаловать решение Росимущества о продаже участка. 3.ФРС будет препятствовать регистрации права собственности на землю. Решение – тщательное составление документов, активное использование судебных и административных процедур. Статистика успеха – 75%

15 Выкуп земли под предприятиями, приватизированными по решению московских органов власти Полномочный орган – не определен. Формы и порядок – не утверждены. Перечня документов – нет. Срок процедуры выкупа – от 7 до 24 месяцев. Статистика успеха – около 40%.

16 ПРОБЛЕМЫ ТРЕБУЮЩИЕ РЕШЕНИЯ по московским землям: 1.Москомзем будет блокировать изготовление и выдачу кадастрового плана. 2.Будет попытка принять решение о строительстве на участке нового объекта или о резервации участка. 3.Правительство будет блокировать принятие решения о продаже участка. 4.Будут предлагаться условия договора купли-продажи, противоречащие закону. 5.Будут предприниматься попытки не исполнять решение суда об обязании заключить договор. 6.ФРС будет блокировать регистрацию прав. Решение - скрупулезно-тщательное составление документов и сверхактивное использование судебных и административных процедур.

17 Земля под предприятием – основной актив или дополнительная проблема? Федеральная земля площадью свыше 2000 кв. м. – однозначный актив! Московская земля, на которую договор аренды заключен после года – однозначная проблема! Московская земля площадью до 3000 кв. м. в ЦАО и до 0,5 га в иных округах – скорее проблема, чем актив. Московская земля площадью более 0,5 га в ЦАО – сложный, но очень перспективный актив! Главные критерии оценки – градостроительная ценность, плотность застройки и параметры Генплана.

18 Юрий Борисенко Руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» Юридической Фирмы «Вегас-Лекс» Большой Строченовский пер., 22/25 Тел Моб