Гостиница в центре города: специфика проекта Москва Сентябрь 2011

Ученик сказал новичку: - Должен предупредить, что без правильного настроя ты не поймешь ни слова из того, о чем говорит Мастер. - А как правильно настроиться? - Будь подобен студенту, страстно желающему выучить иностранный язык. Слова, которые произносит Мастер, кажутся знакомыми. Но не попадайся на удочку - у них совершенно иной смысл. Энтони де Мелло Одна минута глупости

Основные этапы любого проекта Концепция и прединвестиционная оценка Проектирование Реализация проекта Запуск

…сегмент рынка потребителей….. Стадия создания концепции и прединвестиционная оценка Прежде, чем формировать концепцию, необходимо прежде всего понять кто наш гость Как живет? Чем занимается на работе и в свободное время? Почему путешествует? Как принимает решение о поездке? Сколько тратит и на что тратит в поездке?

Каждый гость имеет индивидуальные потребности, но потребности сегмента универсальны, потому что одинаковы факторы их формирующие Как это делает профессиональный гостиничный оператор? Работа с постоянными гостями глубокое изучение потребностей, индивидуализация обслуживания ведение баз данных

Стадия создания концепции и прединвестиционная оценка Важно понять: поведение покупателей услуг отеля для выбора наилучшего, оптимального, менее затратного и наиболее эффективного варианта предоставления услуг внешнее окружение и его способность или не способность обеспечить имеющиеся потребности гостей Стоит ли повышать инвестиционные и операционные расходы на создание предприятия питания или предоставление дополнительных услуг? …определение состава услуг…..

Стадия создания концепции и прединвестиционная оценка

…определение состава услуг….. Стадия создания концепции и прединвестиционная оценка

…формирование архитектурного стиля….. Архитектурная концепция и освоение участка. Условности и ограничения

…оснащение городского отеля….. Стадия создания концепции и прединвестиционная оценка Концепция оснащения. Натуральное хозяйство или аутсорсинг? Прачечная Оборудование предприятия питания Специализированные помещения для хранения продуктов и цветов Специализированное оборудование для уборки и обслуживания полов Оборудование конференц залов Необходимо помнить, что все, что приобретается в собственность идет затем в расчет налога на имущество

Направления аутсорсинга в гостиничном бизнесе Финансы и бухгалтерский учет Уборка Информационные системы бронирования, маркетинг и PR Управление качеством Обслуживание инженерных коммуникаций Безопасность ? HR менеджмент (отбор, мотивационная политика)

…проектирование городского отеля….. Стадия проектирования Специфика проектирования Кому доверить проектирование? Технические условия и разрешения. Нормативные акты и ограничения Проектирование территории и принципы городского соседства «Закапываться» или нет? Сколько этажей? Какое пятно застройки? Расчет предварительного бюджета на будущее строительство Ценность технических заданий. Стадии П и Р. Мечты и реалии.

…строительство городского отеля….. Стадия реализации проекта Специфика реализации проекта Формирование состава ключевых участников реализации проекта. Без кого не обойтись? Врезка в городские сети. Как не стать инородным телом для городской инфраструктуры Рабочая и исполнительная документация. Чтобы не бояться забить гвоздь в стену. Технологический и технический надзор. Кому не все равно.

Кто есть кто? В чем суть взаимоотношений? Управляющая компания Инвестор

Структура спроса на услуги технологического сопровождения по типу заказчиков

Конкурентные преимущества современной отечественной управляющей компании Успех Независимость Прозрачность технологии работы Опыт Профессионализм У К не должна быть аффилирована ни с какими финансово- промышленными группами и не подвержена влиянию со стороны внешних сил Сотрудники УК должны обладать совокупным опытом реализации проектов в гостиничном бизнесе и иметь профильное образование. УК должна обладать стандартизирова нными понятными Заказчику технологиями приятия решений УК компания должна быть известна на рынке, состоять членом профессиональных объединений и ассоциаций, иметь отличную репутацию Позитивный имидж

TSA (Technical Services Agreement) Договор Технического Сопровождения. Заключается между собственником гостиницы и управляющей компанией. В рамках Договора управляющая компания осуществляет сопровождение гостиничного проекта на этапах проектирования, строительства, оснащения, комплектации и подготовки к открытию.

Получение объективных данных как основы для построения дальнейшего эффективного бизнеса вне зависимости от будущих взаимоотношений с управляющей компанией Ожидания со стороны Заказчика на этапе инвестирования и в процессе реализации проекта строительства гостиничного комплекса

Отчетность как основа эффективности инвестиционного проекта 1. Аналитические отчеты Отчетные документы: аналитические отчеты по различным направлениям проектных и строительных работ Задача управляющей компании – профессионально определить критерии и показатели сравнимости для оценки качества материалов, технологий, подрядчиков и т.п. 2. Отчеты по оперативной работе над проектом Отчетные документы: результаты выполнения этапов, выполнение планов работ подрядчиками Задача управляющей компании – формирование графиков работ, четкая постановка задач по этапам, координация действий всех участников проекта

Отчетность как объективная основа нивелирования проблем с заказчиком 1.Желание заказчика участвовать в профессиональной деятельности управляющей компании в режиме реального времени, оказывать влияние на методы и способы проведения исследований и окончательные выводы 2.Уверенность заказчика в собственном видении будущего гостиничного комплекса. Несогласие с выводами управляющей компании, субъективность восприятия результатов исследований 3.Отсутствие единого видения будущего гостиничного комплекса у группы заказчиков, уверенность каждого в правоте собственного устоявшегося мнения. 4.Неуверенность заказчика в профессионализме привлеченной управляющей компании, стремление перепроверить действия 5.Несовершенство нормативной и правовой базы (особенно региональной) в области проектирования и строительства гостиничных предприятий

Управляющая компания как консолидатор участников проекта Нейминг, брендинг Строители ГАП ГИП Технологи ПП Технологи SPA Дизайнеры ИСУ Поставщики оборудования и материалов Управляющая компания Ответственный за проект от Инвестора Инвестор

Получение объективных данных как основы для принятия решений по оценке эффективности текущего бизнеса Ожидания со стороны Собственника действующего гостиничного комплекса

Планы Бизнес-план проекта Бюджет оснащения План -бюджет по месяцам План предполагаемых платежей (за два рабочих дня до осуществления платежей)

…запуск городского отеля….. Стадия реализации проекта Специфика реализации проекта Формирование состава ключевых участников реализации проекта. Без кого не обойтись? Врезка в городские сети. Как не стать инородным телом для городской инфраструктуры Рабочая и исполнительная документация. Чтобы не бояться забить гвоздь в стену. Технологический и технический надзор. Кому не все равно.

Управляющая компания – профессиональный помощник ведения бизнеса за вознаграждение по результатам работы за отчетный период. Отчетность – система информирования Собственника о его достижениях за отчетный период Договор на управление …запуск городского отеля….. Стадия запуска отеля

Как происходит принятие решений во время запуска и эксплуатации отеля Управляющая компания Собственник Ответственный за проект от Собственника Планы Отчеты Управляющий директор

Особенности договора управления: Владелец сохраняет право собственности на объект Управляющая компания становится оператором объекта Эксплуатация объекта осуществляется управляющей компанией в соответствии со стандартами Заинтересованность управляющей компании в результатах бизнеса закрепляется в соглашении о поощрительных выплатах при достижении определенного порогового значения валовой прибыли Владельцу гарантируется определенный уровень доходности Прибыль владельца от деловых операций выше, чем в случае самостоятельного управления Риски владельца ниже, чем в случае самостоятельного управления

Start-up это заключительный этап инвестиционной фазы строительства гостиничного объекта Только после полхождения трех этапов можно говорить о коммерциализации объекта pre-opening soft-opening grand-opening

1. Регистрация ООО 2. Отбор руководителей подразделений 3. Комплектация немонтируемым оборудованием 4. Установка и тестирование программного обеспечения (АСУ, диспетчеризация, видеонаблюдение, управление светом, СКУД) 5. Утверждение маркетинговой политики 6. Планирование программ по soft-opening и grand-opening отеля Стадия pre-opening Данный перечень предполагает, что процесс строительства проходил под руководством УК …..за 6-4 месяца до планируемого открытия

1. Названия отеля 2. Управляющей компании 3. Программного обеспечения (АСУ, диспетчеризация, видеонаблюдение, управление светом, СКУД) 4. Понимания будущей организационной структуры 5. Подъездов к отелю и разрешений на использование прилегающей территории 6. Физического подведения жизненно важных коммуникаций 7. Оборудования и материалов, значимых в процессе обслуживания (оргтехники, посуды, инвентаря и т.п.) Стадия pre-opening …чего может не быть …..

Стадия pre-opening …чего стоит предусмотреть заранее ….. Выбор управляющей компании на этапе pre- opening влечет за собой выполнение адаптационных работ по оборудованию и оснащению номерного фонда и производственных зон согласно требованию УК что в свою очередь приводит к увеличению инвестиционных затрат и отсрочке даты вывода объекта в эксплуатацию.

Стадия pre-opening …чего стоит предусмотреть заранее ….. Наступление даты отсчета гарантии на оборудование зависит от договора с компанией, поставляющей и монтирующей оборудование. Помните, что срок гарантии может начинаться как со дня подписания актов монтажа конкретного оборудования, так и с момента подписания акта монтажа системы. А, иногда, и с момента поставки оборудования на объект.

Стадия pre-opening …чего стоит предусмотреть заранее ….. Продумайте заранее на кого будут регистрироваться названия и доменные имена. В последствии можно получить несколько неприятных сюрпризов, если не придать значения этим вопросам

Стадия pre-opening …чего стоит предусмотреть заранее ….. Вывешивание названия отеля на фасад требует согласования с городскими органами. В Москве есть требования, связанные с использованием иностранных названий и латинских букв. Процесс согласования может затянуться на месяцы. Не забудьте об электрике, которую нужно подвести к вывеске.

Soft-opening - период общей программы запуска отеля, когда предприятие приступает к выполнению своих основных функций до своего официального открытия. 1. Оформление лицензии на алкоголь 2. Заключение договоров по всем направлениям: сервис, поставки, продвижение, агентские Стадия soft-opening

Grand-opening или официальное открытие. Это мероприятие выполняет в первую очередь функцию PR-компании по запуску отеля. После нее отель начинает свою жизнь как полноправный игрок гостиничного рынка региона. Но налаживание технологических процессов и усовершенствования технического оснащения отеля не заканчиваются после официального открытия. На всех систем функционирования отеля уходит и год и два. Стадия grand opening

Спасибо за внимание! Адрес электронной почты:

Москва, проспект Мира, д. 14 электронная почта: Более подробную информацию Вы можете получить, обратившись в Управляющую Компанию АККОРД менеджмент групп по телефону: (495)