Заголовок Подзаголовок презентации Цифровая 3D-медицина Результаты в области компьютерной графики и геометрического моделирования Методы дисконтирования

Метод дисконтирования денежных потоков - один из способов оценки бизнеса, суть которого в вычислении дисконтированной цены финансовых потоков, ожидаемых от оцениваемого имущества (объектов недвижимости) в будущем. Метод дисконтирования денежных потоков - популярный метод вычисления общей цены бизнеса, являющийся частью доходного подхода. Сокращенное название метода - ДДП, английский вариант названия - «discounted cash flow method». Главный помощник в расчете - ставка дисконтирования, которая равна ставке отдачи (доходности). Определения

Сфера применения На практике метод дисконтирования (ДДП) используется, когда: - есть достаточный объем информации, позволяющей вычислить и объяснить размер будущей прибыли от объектов недвижимости; - имеется предположение, что финансовые потоки в будущем будут отличаться от прибыли в текущий момент времени (в сторону повышения или понижения); - объект оценки - это коммерческая недвижимость с большой площадью (многофункциональный объект); - потоки прибыли и затраты отличаются в зависимости от сезонности; - объект недвижимости находится на этапе строительства или недавно отстроен (введен в эксплуатацию).

Основные преимущества Главные преимущества ДДП - большая глубина и детальность расчетов. С его помощью возможно проведение оценки бизнеса даже при наличии нестабильных финансовых потоков. Для достижения лучших результатов при расчете моделируются особые черты поступления средств. Популярность метода ДДП объясняется его универсальностью и способностью вычислить реальный объем финансовых потоков в будущем. Это важно, ведь финансовые потоки с течением времени могут меняться, иметь высокий уровень риска, отличаться неравномерным характером поступления. Причина таких изменений - нестабильность недвижимого имущества, как объекта сделки.

Основные преимущества

Алгоритм расчета 1. Определяется прогнозный отрезок времени - параметр, который зависит от объема данных, необходимых для долгосрочного планирования. Чем точнее сделан прогноз, тем больше информации будет о будущем изменении финансового потока. 2. Прогнозируются объемы прибыли, получаемой от объектов недвижимости в каждый конкретный год (в расчет берется весь период). Сам прогноз объема финансовых потоков и реверсии может потребовать от исследователя: 1. детального анализа данных финансовой отчетности 2. исследования текущего положения дел на рынке недвижимости 3. прогноза будущих затрат и прибыли с учетом информации о прошлых доходах 3. Вычисление общей стоимости реверсии - остаточной цены объекта недвижимости после прекращения потока прибыли. 4. Вычисление ставки дисконтирования. Параметр применяется при расчете стоимости денежного потока, который можно получить или выплатить через определенный промежуток времени. Посредством ставки дисконтирования можно увидеть отношение риска и доходности для конкретного объекта.

Алгоритм расчета 1. Определяется прогнозный отрезок времени - параметр, который зависит от объема данных, необходимых для долгосрочного планирования. Чем точнее сделан прогноз, тем больше информации будет о будущем изменении финансового потока. 2. Прогнозируются объемы прибыли, получаемой от объектов недвижимости в каждый конкретный год (в расчет берется весь период). Сам прогноз объема финансовых потоков и реверсии может потребовать от исследователя: 1. детального анализа данных финансовой отчетности 2. исследования текущего положения дел на рынке недвижимости 3. прогноза будущих затрат и прибыли с учетом информации о прошлых доходах 3. Вычисление общей стоимости реверсии - остаточной цены объекта недвижимости после прекращения потока прибыли. 4. Вычисление ставки дисконтирования. Параметр применяется при расчете стоимости денежного потока, который можно получить или выплатить через определенный промежуток времени. Посредством ставки дисконтирования можно увидеть отношение риска и доходности для конкретного объекта.

Вычисление ставки дисконтирования - методом сравнения альтернативных вложений. Он наиболее эффективен при расчете инвестиционной цены объекта. В учет берется доходность, которую ожидает инвестор, и потенциальная прибыль от финансовых активов и альтернативных проектов; - метод выделения. Особенность метода - в подробном изучении и анализе сделок на рынке недвижимости с такими же объектами. Сам расчет подразумевает учет будущих доходов и их сопоставление с начальными вложениями. Алгоритм расчета заключается в реализации следующих шагов - моделировании расходов и доходов для определенного объекта, вычислении ставки доходности, обработке полученных результатов любым из способов; - метод мониторинга. Его суть - в постоянном отслеживании состояния рынка и информации на основе экономических показателей. Собранные данные унифицируются и публикуются. Как правило, они выступают в роли ориентира для оценщика и помогают сравнить расчетные показатели со средними параметрами. Для учета влияния риска на размер прибыли в ставку дисконтирования могут вноситься поправочные коэффициенты.

Алгоритм расчета 5. Вычисление цены объекта недвижимости:

Особенности алгоритма 1. Для стоимости реверсии обязательно дисконтирование за последний прогнозный год, а также ее прибавление (реверсии) к общему объему цен финансовых потоков; 2. После выполнения расчетов стоимость объекта должна быть равна сумме двух параметров - текущей реверсии и стоимости будущих денежных потоков.