Тема: Зарубежный опыт рационального использования земель

Введение Весь опыт функционирования земельного рынка в развитых странах базируется на основополагающих положениях законодательства соответствующих государств. Рынок земли, включая аренду, наследование и т. д. является не самодостаточной экономической и юридической категорией. Он служит инструментом соответствующей земельной политики по использованию земельных ресурсов. До какой- то степени он отражает и степень земле обеспеченности стран и национальные традиции с большей или меньшей либерализацией экономики.

Существенным фактором в системе землепользования и на рынке земли в целом является государственное регулирование. Изменение самого понятия собственности с неограниченного к ограниченному, со значительной социальной ответственностью и соблюдением целей общегосударственной политики, привело к развитой государственной системе регулирования рынка земли, покупки и продажи, аренде, прав наследования и всех форм передачи земельной собственности. Важной сферой государственного регулирования является оборот земель сельскохозяйственного назначения. Кроме чисто административных мер здесь существенную роль играют и экономические рычаги, в частности налогообложение с дифференциацией поземельного налога в зависимости от использования земли. В целом это создает весьма сложный конгломерат современного земельного рынка с сочетанием действия чисто рыночных сил и многостороннего государственного регулирования. Покупка и аренда земли являются наиболее распространенными способами передачи прав землевладения и землепользования. Они составляют важнейшие элементы рынка земли и как таковые являются объектом действия гражданского права во многих, если не в большинстве, случаях государственного регулирования, причем последнее определяется как национальной спецификой, так и более общими факторами.

С учетом различий земельного законодательства во многих странах и законоприменительную практику целесообразнее рассматривать по каждой отдельно взятой стране. Если с этой точки зрения попытаться обобщить опыт развитых стран, то можно представить в схематической форме цели и инструменты проведения земельной политики и те ограничения, которые накладываются на земельный рынок (Таблице 1).

Таблица 1 Цели государственной земельной политики Основные цели государственного регулирования земельного рынка Страны Регулирование покупки и аренды земли Дания, Германия, Япония Недопущение чрезмерной концентрации земельной собственности Дания, Германия, Новая Зеландия, Швейцария, Испания, Франция Недопущение чрезмерного дробления участков земли Дания, Германия, Ирландия, Италия, Япония, Португалия, Испания, Швейцария, Нидерланды, Норвегия Удержание населения на местах проживания Норвегия

Таким образом, большинство западных стран осуществляет в достаточной степени плотный контроль над рынком земли. В то же время есть страны с гораздо более либеральным режимом рынка земли в части торговли и аренды земли, хотя и там существуют ограничения по выводу сельскохозяйственных земель из оборота, налогообложению, праву наследования и другим факторам. Здесь сказываются как национальные традиции, так и наличие земельных ресурсов. К таким странам прежде всего относятся США, Австралия, Канада. Несколько меньше контроль в Великобритании, Бельгии и Греции. Однако и здесь государство резервирует за собой право вмешательства, например, с экологической точки зрения. Так, в Австралии, где большая часть земли является государственной собственностью, выдача разрешений на ее использование или сдачу в аренду обусловливается соблюдением фермерами соответствующих правил использования земли, в частности контроля над эрозией и предотвращения опустынивания. Особое значение имеет законодательство по аренде. В целом можно констатировать стремление многих государств удлинить сроки аренды и стабилизировать арендные ставки.

Таблица 2 Государственное регулирование арендных отношений Страна Длительность и регулирование контрактов по аренде СШАСрок зависит от контракта; как правило, преобладают долговременные контракты, ставки арендной платы определяются рынком Великобритания Срок зависит от контракта. Имеются и долгосрочные и краткосрочные арендные договоры. Уровень оплаты определяется арбитражем Исландия Срок зависит от контракта. Размер арендной платы определяется законом определяется законом Ирландия Срок аренды - минимум 3 года. Размер арендной платы определяется рынком определяется рынком

Заключение Таким образом, система управления государственными (муниципальными) земельными ресурсами в зарубежных странах предусматривает достижение нескольких целей: эффективное использование государственных (муниципальных) земель; оптимизация структуры доходов бюджета за счет доходов от земельной собственности; создание цивилизованного рынка недвижимости; обеспечение гарантий имущественных прав на объекты недвижимости. Использование опыта ведения земельного кадастра в странах с развитой рыночной экономикой может оказать существенную помощь в развитии и становлении земельно- имущественных отношений и в Российской Федерации при осуществлении экономических реформ