1 Основные факторы, влияющие на оценку стоимости имущества Гурьянова Л.В.

2 Основные факторы, влияющие на оценку стоимости имущества Мировая практика оценивания выделила ряд факторов, наиболее существенно влияющих на оценку стоимости имущества. К ним относятся: физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва; и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.; социальные: тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, стиль жизни, уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, уровня преступности, окрестности, отношение к соседним объектам и их владельцам;

3 Основные факторы, влияющие на оценку стоимости имущества экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, ставки арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены; политические (административные): зонирование (ограничительное или либеральное), строительные нормы и правила (ограничительные или либеральные), услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.

4 Основные факторы, влияющие на оценку стоимости имущества Все названные факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения. Перечисленные выше физические, социальные, экономические и политические факторы в совокупности с градостроительными принципами определяют развитие населенного пункта, а вместе с ним и развитие среды местоположения объекта недвижимости.

5 Основные факторы, влияющие на оценку стоимости имущества В теории оценки недвижимости выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта: 1) рост, 2) зрелость (стабильность), 3) упадок (ухудшение), 4) обновление (возрождение).

6 Основные факторы, влияющие на оценку стоимости имущества Необходимо рассмотреть различные аспекты экономики на национальном и даже международном уровне: развивающуюся структуру экономики с точки зрения промышленности и занятости; сочетание факторов производства, которые увеличат производство товаров и обеспечат дальнейшее развитие сферы обслуживания; увеличение расходов и их влияние, в свою очередь, на развитие производства, проблемы денежного обращения.

7 Основные факторы, влияющие на оценку стоимости имущества В социальной сфере следует рассмотреть потребности отдельных людей и групп населения; изменения социальной структуры населения, его занятости; влияние занятости на образ жизни и вид жилья; проблемы структуры семьи с точки зрения возраста, профессии и образовательного уровня; влияние производственной подвижности населения на центральную часть города и новые окраины; изменение структуры землевладения и влияние этого процесса на рынок земли и жилья; доходы населения и их влияние на транспортные расходы семей с низкими доходами.

8 Основные факторы, влияющие на оценку стоимости имущества То есть, необходимо учитывать три уровня влияния указанных факторов на объект недвижимости: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.

9 Основные факторы, влияющие на оценку стоимости имущества Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия 4-х основных групп факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

10 Основные факторы, влияющие на оценку стоимости имущества Второй уровень - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как: местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Они непосредственно связаны с оцениваемым объектом.

11 Основные факторы, влияющие на оценку стоимости имущества Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и обусловленных его архитектурно-строительными и финансово-эксплуатационными характеристиками.

12 Основные факторы, влияющие на оценку стоимости имущества На цену недвижимости также воздействуют и иные факторы: необычное финансирование; вынужденная продажа; принудительная покупка; не информированность сторон; неверное представление фактов; продажа под сильным нажимом.

13 МИРОВАЯ ПОЛИТИЧЕСКАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ Мировые цены на нефть и рынок недвижимости Например, приток капитала на рынок недвижимости Москвы из нефтегазодобывающей отрасли является фундаментальной причиной роста цен на жилье.

14 МИРОВАЯ ПОЛИТИЧЕСКАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

15 МИРОВАЯ ПОЛИТИЧЕСКАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

16 МИРОВАЯ ПОЛИТИЧЕСКАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ Таким образом, при расчете прогноза изменения цен на рынке недвижимости необходимо учитывать вклад, который вносит фактор уровня мировых цен на нефть в темпы роста цен на недвижимость.

17 МИРОВАЯ ПОЛИТИЧЕСКАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ По данным аналитиков, прогноз вклада «нефтяного» фактора в рост цен на жилье, например в Москве, сегодня может быть определен в достаточно узком доверительном интервале. На 2003 год он составляет 20-24%, на 2004 и 2005 гг. – 9-11%.

18 МИРОВАЯ ПОЛИТИЧЕСКАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ Соотношение курса евро/доллар и рынок недвижимости. В условиях двухвалютности экономики стран СНГ, полной долларизации рынка недвижимости (например, Москвы), всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж.

19 МИРОВАЯ ПОЛИТИЧЕСКАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ Например, по данным московского рынка недвижимости, в 2002 году вторым фактором, который внес свой вклад в поведение рынка недвижимости, явилось изменение курса евро по отношению к доллару.

20 МИРОВАЯ ПОЛИТИЧЕСКАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

21 МИРОВАЯ ПОЛИТИЧЕСКАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ Таким образом, при прогнозировании тенденций рынка недвижимости необходимо учитывать вклад, который вносит изменение ситуации на мировых валютных рынках в уровень цен и активности на рынке недвижимости.