« Петушинский промышленно-гуманитарный колледж» (ГБПОУ ВО «ППГК») Презентация по специальности «НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. студена 3 курса Радов Михаил

Главная цель этой работы изучить оценку земли и все методы этой оценки. В первую очередь определи, что такое земельный участок, какая бывает оценка земельного участка. Существует три метода оценки земли: 1. доходный подход к оценке земельных участков; 2. сравнительный подход к оценке земельных участков; 3. затратный подход к оценке земельных участков. Каждый этот метод подразделяется еще на различные методы. Теперь рассмотрим все это поподробнее.

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре. Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат четыре принципа: -наиболее эффективного использования; -ожидания; -спроса и предложения; -замещения. Доходный подход включает три метода: -капитализации дохода (земельной ренты); -остатка (техника остатка для земельного участка); -предполагаемого использования.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком.

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок) применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включая метод сравнения продаж и метод распределения. Основным методом сравнительного подхода является метод сравнения продаж. Методы выделения и распределения применяются в условиях отсутствия продаж незастроенных земельных участков и считаются менее надежными по сравнению с методом сравнения продаж.

Метод сравнения продаж или метод сравнительного анализа продаж (рыночный) основан на принципе, что рациональный покупатель не заплатит за выставленный на продажу земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Оценка методом сравнения продаж является наиболее эффективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Когда продаж недостаточно используется метод распределения.

Метод распределения предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений. Метод основан на расчете соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Главный недостаток метода распределения сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые за тем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

Подробно изучив эту работу мы выяснили, что земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре. Оценка земли делится на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Существует три метода оценки земли: 1. доходный метод (он самый используемый). 2. сравнительный метод. 3. затратный метод.

1. Гранова И.В. Оценка недвижимости. Изд.:Питер, с. 2. Материалы сайта 3. Материалы сайта 4. Оценка недвижимости; Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой; Москва, «Финансы и статистика», c. 5. Телпман Л.Н. Оценка недвижимости.Изд.:Юнити-Дана, с.