Особенности взаимодействия участников инвестиционного процесса при реализации проектов жилищного строительства Подготовила студентка МГСУ-ИЭУИС 3 курса Львова Мария

Введение. Современное состояние жилищной сферы, где объемы привлекаемых денежных средств превышают емкость рынка, разновидность источников капитала ширится и удлиняется за счет сетей посредничества, а отношения между участниками инвестиционного процесса недостаточно скоординированы, требует учета специфических особенностей развития инвестиционных процессов. Устранение подобных дисбалансов позволит обеспечить рациональное распределение финансовых ресурсов, повысить их эффективность, тем самым обеспечить экономическое развитие рынка жилья, экономики страны в целом.

Девелопмент. Термин «девелопмент» (от англ. todevelop – развивать, разрабатывать) в общем понимании означает деятельность, предусматривающую качественные изменения объекта недвижимости, что, как правило, отражает повышение его стоимости. В основе девелопмента находятся инвестиции, т.е. материальные и нематериальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях извлечения дохода и достижения положительного экономического и (или) социального эффекта. Поэтому общим признаком девелопмента (объектами которого могут выступать не только объекты недвижимости, но и объекты юридической сферы, шоу-бизнеса, IT-сектора и пр.) является системная, планомерная организация инвестиционного процесса.

Фазы ЖЦ. В процессе девелопмента недвижимости (инвестиционно- строительной деятельности) реализуются инвестиционно- строительные проекты (ИСП), которые принято разделять по фазам их жизненного цикла, разграниченных по признаку состава финансовых потоков: 1. Предынвестиционная фаза – с момента замысла инвестиционного проекта до начала инвестиционных затрат. 2. Инвестиционная фаза – с момента начала инвестиционных затрат до начала денежных потоков выручки от реализации продуктов инвестиционного проекта (замысел может быть корректирован или изменен). 3. Операционная фаза – с момента начала получения выручки до конца инвестиционного горизонта проекта, т.е. до завершения проекта (замысел проекта может продолжать претерпевать изменения, инвестиционные затраты могут быть скорректированы (продолжаться или возобновляться помимо операционных затрат)).

Инвестиционная фаза. Предпроектная и проектная стадия градостроительной деятельности относятся к прединвестиционной фазе, поскольку в разрешении на строительство может быть в итоге отказано. Затраты в этой фазе могут быть объемными и растянутыми по срокам, а до получения разрешения на строительство считаются венчурными. Юридически, инвестиционная фаза наступает только на стадии строительства (с момента получения разрешения на строительство), а операционная фаза наступает только после сдачи объекта в эксплуатацию. Фактически, в бизнес-планах и управленческом учете девелоперских проектов долевую уступку прав требований на стадии строительства часто называют продажами, целевое финансирование учитывают как выручку.

Фазы ЖЦ объекта недвижимости

Схема взаимодействия девелоперской компании с основными участниками ИСП

Взаимоотношение участников ИСП Многогранность взаимоотношений между инвесторами, девелоперами (застройщиками), проектировщиками, подрядчиками и субподрядчиками, поставщиками строительных материалов, собственниками недвижимости, государственными комитетами и службами, профессиональными советниками и общественными организациями, конечными пользователями объекта недвижимости представляет собой сложную форму организации отношений, складывающихся по мере развития проекта.

Участие субъектов экономических взаимоотношений в поэтапной реализации ИСП

Каждый участник имеет собственные специфические цели, мотивы, принципы, связанные с реализацией проекта девелопмента, и вынужден защищать свои интересы в ходе движения проекта. Степень слаженности взаимодействия звеньев инвестиционного процесса в строительстве жилья, стремление к эффективной кооперации, координация их действий со стороны девелопмента оказывают значительное влияние на реализацию ИСП на всех этапах его реализации – от инициирования до ввода жилого здания в эксплуатацию. В свою очередь наличие диспропорций функционирования субъектов инвестиционно-строительной деятельности может приводить к росту стоимости жилья, сроков строительства, увеличению индивидуальных рисков участников, снижению экономической эффективности, качества введенных в эксплуатацию объектов.

Вывод. Решение проблемы обеспечения инвестиционной привлекательности проекта, его успешной реализации в заданные сроки при установленном уровне финансовых вложений основано на оперативной организации взаимодействия участников инвестиционного процесса на рынке жилья. Как показывает практика экономически развитых стран, формирование наиболее адекватной и эффективной системы жилищного финансирования позволяет на рыночных принципах объединять усилия хозяйствующих субъектов различных секторов экономики, реализуя с участием государственную жилищную политику и достигать значительных результатов