Управление недвижимостью - девелопмент

Девелопмент (англ. development - развитие) - область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков Объектами девелопмента как области управления бизнесом являются объекты недвижимости, приносящие доходы в будущем или в настоящее время. Это напрямую вытекает из приведенного выше определения и из существа девелопмента как бизнеса. Объекты недвижимости, приносящие доходы также именуются доходоприносящими объектами недвижимости.

В современных российских условиях цикл существования доходоприносящего объекта недвижимости возможно разделить на следующие стадии: 1. Разработка концепции наилучшего использования объекта недвижимости. 2. Разработка бизнес-плана использования объекта недвижимости. 3. Получение необходимых разрешений, согласований и проектирование. 4. Строительство. 5. Управление, эксплуатация и содержание объектов недвижимости. 6. Реновация объекта недвижимости.

Девелопмент охватывает все стадии существования объекта недвижимости, в том числе и те, в течение которых доходов приносящий объект не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению, например – еще не введен в эксплуатацию. Условно это можно проиллюстрировать следующей диаграммой. Рис.1. Стадии существования объекта недвижимости.

Согласно сложившей на Западе практике управление недвижимым имуществом подразделяется на Facility, Property, Building и Asset Management. В нашем понимании (в дополнение к классическим определениям) перечисленные виды управления, это: Facility Management - управление эксплуатацией объекта, организация его безаварийного использования. Property Management - управление объектом и управление эксплуатацией объекта Building Management - управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта. Asset Management - полное управление объектом на всех стадиях его существовании. Таким образом, понятие «девелопмент» соответствует Asset Management. В тоже время, понятие Property Management наиболее близко к тому содержанию понятия «управлению недвижимостью», которое в настоящее время наиболее точно соответствует сложившимся в Российской Федерациям условиям реализации соответствующей стадии цикла существования доходоприносящего объекта недвижимости.

Управление недвижимостью (Property Management), точнее управление определенным, существующим физически, юридически и функционально, доходоприносящим объектом недвижимости, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Именно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль. Именно на этой стадии объект должен стать доходоприносящим. Другие же стадии являются для собственника затратными. Доходность (или убыточность) объекта напрямую и в основном зависит от качества управления этим объектом непосредственно собственником, представителями собственниками либо привлеченной собственником управляющей организации. Качество управления определяется в первую очередь профессионализмом лиц, осуществляющих управление. Способность профессиональной команды управленцев найти оптимальное соотношение расходов и доходов, свести к минимуму издержки, определить реальные затраты на эксплуатацию, привлечь пользователей, достоверно прогнозировать развитие выводит управление недвижимостью на грань искусства.

Управление недвижимостью структурно подразделяется на управление объектом и на управление эксплуатацией.

Управление объектом должно обеспечивать доходность объекта недвижимости. Содержание управления объектом в основном зависит от его функционального назначения. Не вызывает споров утверждение в том, что, например, содержание управления гостиничного комплекса кардинально отличается от содержания управления складского комплекса либо офиса. Тем не менее, управление объектом в любом случае включает: привлечение пользователей; оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществляющих управление; обеспечение осуществления платежей; организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользователей - коммунальными и иными услугами. Моментом начала управления объектом недвижимости является ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, окончанием – невозможность использования объекта согласно его функционального назначения.

Управление эксплуатацией (Facility Management) должно обеспечивать не снижение функциональных свойств объекта. Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организацию, планирование, обеспечение и контроль: технического обслуживания объекта; содержание объекта; ремонтов объекта. Техническое обслуживание должно включать: обслуживание конструктивных элементов; обслуживание инженерных систем; аварийное обслуживание; диспетчеризацию. Содержание объекта: санитарное содержание объекта: - уборка объекта; - удаление мусора и бытовых отходов; - дезинсекция (уничтожение насекомых); - дератизация (уничтожение грызунов); содержание прилегающего земельного участка: - уборка земельного участка; - вывоз мусора и снега; - озеленение; - содержание зеленых насаждений; - содержание элементов благоустройства земельного участка и малых форм; подготовка объекта к праздникам. Ремонты объекта: текущий ремонт; капитальный ремонт; модернизация; реконструкция. Таким образом, даже конспективное раскрытие аспектов управления недвижимостью свидетельствует о его сложности.

На собственнике недвижимого имущества лежит бремя его содержания. Только от его воли зависит, будет ли объект доходоприносящим либо убыточным. Только от воли собственника зависит, будет ли он сам управлять объектом либо доверит его управление своим представителям или привлечет профессиональную команду в лице управляющей организации. Собственник также может принять и иное решение. Например, оставить за собой управление объектом, а управление эксплуатацией передать в выбранную эксплуатирующую организацию. Критерий выбора должен быть один – экономическая обоснованность принимаемого решения.