На тему: Доходный метод оценки недвижимости.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: – предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; – имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; – потоки доходов и расходов носят сезонный характер; – оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект; – объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Для расчета ДДП необходимы данные: длительность прогнозного периода; прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; ставка дисконтирования.

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. В пункте 13 Федерального стандарта оценки 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» доходный подход характеризуется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. В основе доходного подхода лежат четыре принципа: наиболее эффективного использования; ожидания; спроса и предложения; замещения.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Доходный подход включает три метода: капитализации дохода (земельной ренты); остатка (техника остатка для земельного участка); предполагаемого использования.