Компания «Оценочный стандарт» «Нижегородская Ассоциация промышленников и предпринимателей»

Практика оспаривания кадастровой стоимости 2

Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Понятие государственной кадастровой оценки 3

Особенности государственной кадастровой оценки Государственная кадастровая оценка проводится по решению: 1. Исполнительного органа государственной власти субъекта РФ 2. Органа местного самоуправления Периодичность проведения кадастровой оценки: не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Сфера применения – база для исчисления налога на землю и капитальные объекты 4

Ставки налога на земельные участки в Нижнем Новгороде в 2015 г. Категория, разрешенное использование Ставка земельного налога Земельные участки сельскохозяйственного назначения, территории под ИЖС, участки для подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства 0,3% Земельные участки под объектами образования, здравоохранения, социального обеспечения, физической культуры, спорта, культуры и искусства 1% Прочие земельные участки 1,5% 5 Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового Кодекса РФ

Ставки налога на имущество для физических лиц в 2015 г. 6 * - ставки устанавливают субъекты федерации

Ставки налога на имущество для юридических лиц в 2015 г. 7 Вид недвижимого имущества Максимальна я ставка налога на имущество* Налоговая база административно-деловые и торговые центры и помещения в них; помещения, которые предназначены или используются для размещения офисов, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства; жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. 1,5% Кадастровая стоимость железнодорожные пути общего пользования, магистральные трубопроводы, линии энергопередачи, а также сооружения, являющиеся неотъемлемой технологической частью указанных объектов 1% Среднегодовая остаточная стоимость объекты недвижимого имущества магистральных газопроводов и сооружений, являющихся их неотъемлемой технологической частью, объектов газодобычи, объектов производства и хранения гелия, расположенные полностью или частично в границах Республики Саха (Якутия), Иркутской или Амурской области; принадлежащие организациям, указанным в подпункте 1 пункта 5 статьи НК РФ, и введение в эксплуатацию начиная с 1 января 2015 года.статьи %- Остальные объекты недвижимого имущества 2,2% Среднегодовая остаточная стоимость * - ставки устанавливают субъекты федерации

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости Рыночная стоимость Кадастровая стоимость наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности 8

Точность кадастровой оценки Проблемы точности кадастровой оценки связаны с методом массовой оценки, а именно: 1. Полнота исходных данных. 2. Достоверность данных для внесения в базу данных. 3. Корректность заполнения базы данных, в частности неправильное отнесение. 4. Используемые статистические методы несут в себе погрешность 5. Большая периодичность (не реже одного раза в пять лет) 9

10 Сравнение результатов кадастровой и рыночной стоимостей з.у.

Способы оспаривания кадастровой стоимости 11 Признание отчета об определении кадастровой стоимости не действительным Оспаривание нормативно-правового акта Обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суд

Алгоритм оспаривания кадастровой стоимости путем предоставления отчета об оценке Анализ Постановления об утверждении кадастровой стоимости и сопоставление результатов Анализ достоверности сведений об объекте кадастрового учета Предварительная оценка диапазона рыночной стоимости объекта и расчет предполагаемого экономического эффекта Подготовка отчета об оценке Получение экспертного заключения СРО оценщиков на соответствие требованиям законодательства отчета об оценке Сбор необходимых документов и подача заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо суд. При необходимости оспаривание решения комиссии в суде 12

Практика оспаривания кадастровой стоимости 13

Практика оспаривания кадастровой стоимости 14