проф., д.т.н., Б.Е. Лужанский Председатель «Комитета по научному и методическому обеспечению оценочной деятельности» СРО НКСО и РКО СРАВНИТЛЬНЫЙ АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИНТЕРВАЛОВ НЕОПРЕДЕЛЕНООСТИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДЛЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

ЦЕЛИ РАБОТЫ Разработка методических рекомендаций по определению и обоснованию: Границ интервалов стоимости для каждого из используемых подходов (методов) и итогового значения стоимости, Процедуры согласования для получения итогового значения стоимости, Существенности расхождения оценок стоимости. Уровня качества оценок стоимости одного объекта. 2

Гистограмма распределения скорректированной стоимости аналога по результатам имеетацииииионного модельирования 3 2, ,2

Интегральные функции распределения стоимости аналогов (метод прямого сравнения продаж) 4

Сравнение методов определения границ интервалов итогового значения стоимости Метод Обосно- ван- ность Досто- вер- ность Учет слух. и неопред. факторов Допустимость ФСОЗаказчик Суд От 0 до 1001?0 Обобщенная экспертттная оценка ???0 (1)/ 1(7) ?? Метод (анализ чувств.): Мет.0 - без учета обобщен. результатов имеетацииии. экспертт. Мет.1 - с учетом об. рез. имеетацииии. экспертт. 0,5 0,7 0,5 0, Имитац. модельир. для подходов 0, Имитац. модельирование процесса принятия многокрит. решен. о стоимости оценщиком

Применимость методов определения границ интервалов в зависимости от наличия исходной информации МЕТОДНезависимые ценообразующие факторы Процедура согласов. Интервал Закон распределения.Есть (определена) Нет (выбор) Неизвестен или равномерно. Норма- льный Произволь- ный Теория погрешности измерений ??? Интервальный анализ? Анализ чувстввительн.: 0-Без исп. обобщенных результатов имеет. модель. 1-С исп. об. рез. им. мод. Имитц. модельирование процесса оценки для: -каждого аналога (мет.) -каждого подхода - всех согласуемых подходов (модельирование процесса принятия многокрит. решен. о стоимости оценщиком) ?

7

8

Алгоритм расчета доверительного интервала стоимости 1. Определение для каждого из аналогов перечня независимых слухайных ценообразующих факторов, для которого в отчете имеются достоверные данные об интервалах изменения или характеристиках распределения. 2. Расчет для каждого из аналогов минимального и максимального значений стоимости при одновременной реализации минимальных или максимальных значений всех ценообразующих факторов. Для расчета используются исходная информация и алгоритмы, приведенные в отчете об оценке. 3. Расчет параметра lgB =Lg(Cmax/C min) - размаха логарифмов границ интервалов стоимости для каждого из аналогов. 4. Определение поправочных коэффициентов К по обобщенным зависимостям для каждого из аналогов (слайд 7) и расчетных значений границ доверительных интервалов для каждого из аналогов. 5. Определение границ интервала неопределенности итогового значения стоимости для подхода. 9

10

11

СРАВЕНИЕ ТОЧНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ГРАНИЦ ИНТЕРВАЛОВ ПРИВЕДЕННОЙ СТОИМОСТИ АНАЛОГА И ТРУДОЕМКОСТИ ДОРАБОТКИ РАСЧЕТНЫХ ТАБЛИЦ 12

13

14

СРАВЕНИЕ ТОЧНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ГРАНИЦ ИНТЕРВАЛОВ ИТОГОВОГО ЗНАЧЕНИЯ СТОИМОСТИ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД) И ТРУДОЕМКОСТИ ДОРАБОТКИ РАСЧЕТНЫХ ТАБЛИЦ 15

ВЫВОДЫ 1. Разработан и реализован новый методический подход к определению границ доверительных интервалов итогового значения стоимости для каждого подхода. Новизна подхода заключается: в использовании обобщенных результатов имеетацииииионных эксперттиментов для типовых алгоритмов оценки, которые приводятся в методике, в использовании анализа чувстввительности с учетом весовых коэффициентов для определения границ интервалов итогового значения стоимости для подхода. 2. Показано, что наименее трудоемким ( в т.ч. для доработки расчетных таблиц и алгоритмов) для выполнения требований п. 25 ФСО 1 является метод расчета доверительных интервалов итогового значения стоимости для рассматриваемого подхода к оценке с использованием обобщенных результатов имеетацииииионного модельирования для типовых алгоритмов оценки. 16

Приложение - литература 17

Цели согласования промежуточных результатов по стоимостям, определенных различными подходами (методами): Определение итогового значения стоимости и границ интервалов, в которых она может находиться, которые минимизируют риски отклонения возможных цен реальных сделок от итогового значения стоимости, определенного в отчете об оценке. Риск отклонения возможных цен реальных сделок от итогового значения стоимости может определяться по распределению вероятности согласованных стоимостей объекта как пара параметров: разность возможного и принятого итогового значения стоимости и вероятность ее реализации. Максимальные значения рисков определяются границами соответствующих доверительных интервалов итогового значения стоимости. Область компромисса Интервал итоговой стоимости (Область допустимых согласованных решений) Область согласования итоговой стоимости