Министерство национальной экономики Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве», «О внесении изменений и дополнении в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам долевого участия в жилищном строительстве» Астана 2015 год 1

2 «ЖЕСТКИЕ» КВАЛИФИКАЦИОННЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ ОБХОД НОРМ ЗАКОНА (заключение договоров инвестирования, предварительных договоров, создание ЖСК и т.д.) С 2010 года выдана только 1 лицензия (ТОО «SolarA.kz» г.Атырау) на привлечение средств дольщиков НЕДОСТАТКИ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНА ДВУХЭТАПНОЕ ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ НА ПРИВЛЕЧЕНИЕ ДЕНЕГ ДОЛЬЩИКОВ СРЕДСТВА ДОЛЬЩИКОВ НЕ МОГУТ БЫТЬ ИСПОЛЬЗОВАНЫ ДО ЗАВЕРШЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА !

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 3 Корпорация жилищного гарантирования (КЖГ) – гарант вкладов дольщиков с участием государства более 50%. Отличительными особенностями механизма являются: - наличие у застройщика земельного участка; - утверждение на начальном этапе стоимости 1 кв.м. жилья; - наличие гарантии КЖГ является обязательным условием для привлечения денег дольщиков; - аудит за ходом строительства; - завершение объекта строительства/возврат денег дольщикам при наступлении гарантийного случая. Национальный Совет Домостроительства Великобритании (National House-Building Council, NHBC) – уполномоченный орган в долевом строительстве. Отличительными особенностями механизма являются: - наличие земельного участка и ПСД, опыт работы, безубыточная деятельность, аудит, кредитная история, 6 рекомендательных писем, - NНВС выдает покупателям жилья страховой сертификат (Buildmark), - сертификат является гарантией завершения работ (либо выплаты суммы, необходимой для их завершения), - стоимость страховки включена в стоимость дома. Южная Корея Великобритания

Закон распространяется на: любые отношения связанные с деятельностью по долевому участию в жилищном строительстве за счет привлечения денег физических и юридических лиц. Закон не распространяется на: государственные закупки; инвестирование юр. лицами, контрольным пакетом акций которых владеет государство; приобретением юр.лицами 100% долей в жилом здании без права переуступки долей в жилом здании физ.лицам до приемки в эксплуатацию жилого здания. НОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ ПРЕДПОСЫЛКИ: ЦЕЛЬ: 4 МЕХАНИЗМЫ РЕАЛИЗАЦИИ: Пункт 19 Плана мероприятий «О мерах по реализации поручений Главы государства, данных в статье «Социальная модернизация Казахстана: двадцать шагов к обществу всеобщего труда», утвержденного постановлением Правительства РК от г. 961 Риски нагрузки на бюджет (государство выделило более 464 млрд. тенге на завершение строительства 450 проблемных объектов и обеспечение жильем более 65,0 тысяч дольщиков). Снижение рисков и обеспечение прозрачности строительной отрасли; Защита прав и законных интересов дольщиков; Повышение доступности жилья. 3. ВОЗВЕДЕНИЕ «КАРКАСА» ЗА СЧЕТ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ ЗАСТРОЙЩИКА 1. ГАРАНТИРОВАНИЕ ДОЛЕВЫХ ВКЛАДОВ 2. ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ БАНКОМ ВТОРОГО УРОВНЯ

5 - создает 100% УК (уполномоченная компания) для реализации одного проекта и вносит в уставный капитал вклад (Земельный участок, ПСД (гос.экспертиза), деньги или незавершенное строительство в объеме не менее 15% от ПСД; Застройщик - открывает эскроу счет в БВУ; -выбирает Генерального подрядчика (ГП); - вправе получать кредит; - подает заявку на гарантирование; -осуществляет оплату работ ГП согласно акту выполненных работ, утвержденной инжиниринговой компанией; - заключает Договор о долевом участии с дольщиком. Уполномоченная компания -осуществляет мониторинг строительства и надзор за качеством строительства; - ведут учет договоров о долевом участии. МИО -осуществляет мониторинг за ходом строительства и предоставляет в Фонд отчет согласно утвержденной форме Инжиниринговая компания -прием долевых вкладов - осуществляет выбор инжиниринговой компании; -заключает договор о предоставлении гарантии и договора залога с Застройщиком и Уполномоченной компанией; -несет ответственность перед дольщиком по завершению строительства с момента наступления гарантийного случая. Фонд -осуществляет оплату на эскроу счет УК в банке Дольщик Банк ГАРАНТИРОВАНИЕ ДОЛЕВЫХ ВКЛАДОВ - наличие земельного участка; - опыт возведения жилых зданий не менее 3-х лет; - ввод в эксплуатацию не менее 18 тыс кв.м. (300 квартир); - безубыточная деятельность за последние 2 года; - соотношение заемного и собственного капитала не более 7-ми; - ПСД с положительной экспертизой; - деньги или незавершенное строительство в размере: а) 10% если з/у в собственности; б) 15% если з/у на правах аренды. - деньги на оплату гарантийного взноса; - договор с инжиниринговой компанией (выбор ИК за Фондом); - договор о предоставлении гарантии с Фондом гарантирования. ТРЕБОВАНИЯ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ

6 - наличие земельного участка (в собственности или на праве аренды); - ПСД с положительной экспертизой; - опыт возведения жилых зданий за последние 3 года; -ввод в эксплуатацию не менее 18,0 тыс.кв.м. (300 квартир); -100% проектное финансирование; - разрешение МИО на привлечение денег дольщиков. - Наличие земельного участка, ПСД с экспертизой; - Уведомление о начале строительства; - Получает разрешение МИО на привлечение денег дольщиков после получения заключения Банка о 100% проектном финансировании; - Заключает договор с ИК в порядке Гражданского законодательства; - Заключает договор долевого участия (ДДУ) с дольщиком. Застройщик либо Уполномоченная компания -Принимает решение о кредитовании на условиях, предусмотренных кредитными договорами, с обязательным условием 100%-го проектного финансирования; - выделяет деньги после заключения ИК по форме КС 2 акта выполненных работ. Банк -осуществляет оплату на эскроу счет застройщика Дольщик -осуществляет мониторинг за ходом строительства - подтверждает объемы выполненных работ в соответствии с актами выполненных работ Инжиниринговая компания ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ БАНКОМ ВТОРОГО УРОВНЯ ТРЕБОВАНИЯ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ - выдает разрешение на привлечение денег дольщиков -осуществляет мониторинг строительства и надзор за качеством строительства;, принимает меры к нарушителям, - ведут учет договоров о долевом участии. МИО

7 ВОЗВЕДЕНИЕ «КАРКАСА» ЗА СЧЕТ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ ЗАСТРОЙЩИКА - Наличие земельного участка, ПСД; -Застройщик или уполномоченная компания за счет собственных средств осуществляет строительство каркаса (40-45% от стоимости ПСД); - получение разрешения в МИО на привлечение денег дольщиков; - Заключает договор долевого участия (ДДУ) с дольщиком; - выбирает ИК. Застройщик либо Уполномоченная компания -осуществляет оплату на специальный счет застройщика Дольщик -осуществляет мониторинг за ходом строительства. - подтверждает объемы выполненных работ в соответствии с актами выполненных работ по форме КС-2; -предоставляет ежемесячную информацию в МИО и дольщикам (через свой сайт); (предусмотрена уголовная ответственность по ст.280 Уголовного кодекса РК за ненадлежащее выполнение экспертных работ) Инжиниринговая компания ТРЕБОВАНИЯ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ - выдает разрешение на привлечение денег дольщиков -осуществляет мониторинг строительства и надзор за качеством строительства;, принимает меры к нарушителям, - ведут учет договоров о долевом участии. МИО - ПСД с положительной экспертизой; - наличие земельного участка; -опыт возведения жилых зданий за последние 5 лет; - ввод в эксплуатацию не менее 60,0 тыс.кв.м. (1000 квартир); - завершенный каркас; - разрешение МИО на привлечение денег дольщиков.

ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ Нормативный правовой акт Суть изменений и дополнений 1. Гражданский Кодекс Республики Казахстан Что собственником объекта незавершенного строительства в долевом участии жилищного строительства является уполномоченная компания. 2. Бюджетный Кодекс Республики Казахстан В части зачисления денег в счет пополнения уставного капитала Фонда непосредственно на банковский счет Фонда и предоставления Фонду возможности инвестирования денег специального резерва и снижения инфляционных рисков. 3. Кодекс РК «Об административных правонарушениях» Изложение статьи 320 «Нарушение требований законодательного акта Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве» в новой редакции в связи с появлением новых участников долевого строительства и их новых обязанностей 4. Закон РК «О рекламе»Исключение нормы о запрете рекламы строительства жилого здания в связи с приостановлением действия лицензии проектной компании на организацию строительства жилого здания за счет привлечения денег дольщиков 5. Закон РК «О государственном контроле и надзоре в РК» Осуществление государственного контроля в сфере долевого участия в жилищном строительстве. 6. Закон Республики Казахстан «О реабилитации и банкротстве» Об исключении объекта долевого участия в жилищном строительстве из конкурсной массы и упрощенная процедура банкротства. 7. Закон РК «О разрешениях и уведомлениях» Об исключении лицензии на привлечение денег дольщиков. Выдача разрешения МИО на привлечение денег дольщиков. 8. Закон РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» Для целей использования понятия «застройщик» в долевом участии в жилищном строительстве, дано понятие «заказчика». 8