Договор купли-продажи недвижимости Выполнили: Гунбина А.С, Малахова И.К. 2 курс СПО 2014

Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. 2 Гунбина, Малахова 2 курс СПО

Договор является: консенсуальным – считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения; возмездным – продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату); двусторонне обязывающим (взаимным) – каждая из сторон имеет права и несет обязанности. Гунбина, Малахова 2 курс СПО 3

В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором (как существенные условия). Его специфика обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают взаимоотношения, а именно недвижимое имущество. Гунбина, Малахова 2 курс СПО 4

Существенные условия: предмет цена перечень лиц, имеющих право на пользование жилым помещением с указанием их прав. Гунбина, Малахова 2 курс СПО 5

Структура договора К-П недвижимости: наименование и номер договора; дата и место заключения информация об участниках заключаемого соглашения (полные и действительные паспортные данные); полное наименование сторон договора купли-продажи недвижимости (если среди участников сделки есть юридические лица – например, агентство недвижимости); указание фамилии, имени и отчества людей, действующих от имени сторон. Это может быть либо должностное лицо (например, Генеральный директор агентства, действующий на основании уставных документов своей организации), либо представитель, действующий по доверенности (тогда обязательно указываются ее реквизиты). указываются «роли» перечисленных участников в данном договоре купли-продажи недвижимости: Продавец, Покупатель, Заказчик и т.д. Основная часть, которая обычно содержит следующие ключевые разделы (или статьи), в которых излагаются условия сделки: предмет договора купли-продажи недвижимости; дата его заключения и срок действия; порядок расчетов, размер и условия платежей; взаимные права и обязанности, ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости. Гунбина, Малахова 2 курс СПО 6

Предмет: В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При их отсутствии в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Гунбина, Малахова 2 курс СПО 7

8

9

К недвижимым вещам относятся: земельные участки, участки недр здания, сооружения объекты незавершенного строительства все, что прочно связано с землей – т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно Гунбина, Малахова 2 курс СПО 10

Цена: Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Гунбина, Малахова 2 курс СПО 11

Иные требования: обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности; недвижимость должна принадлежать на праве собственности; волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение – добровольным; обязательна государственная регистрация возникшего права. Гунбина, Малахова 2 курс СПО 12

Особенности купли-продажи земельных участков (Ст. 37 Земельного кодекса РФ) Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие госуд. кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Являются недействительными следующие условия договора купли- продажи земельного участка: -устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; -ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; -ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Гунбина, Малахова 2 курс СПО 13

Договор заключается в письменной форме и устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Гунбина, Малахова 2 курс СПО 14

Несоблюдение формы договора купли- продажи недвижимости влечет его недействительность (Ст.550 ГК), а переход права собственности к покупателю наступает только после государственной регистрации (Ст. 551) Государственную регистрацию осуществляет УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы) Гунбина, Малахова 2 курс СПО 15

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Гунбина, Малахова 2 курс СПО 16

Передача недвижимости Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Гунбина, Малахова 2 курс СПО 17

Гунбина, Малахова 2 курс СПО 18

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор. Наличие государственной регистрации не исключает для сторон соглашения о расторжении договора продажи недвижимости правила о необходимости подписания передаточного акта или иного документа о передаче имущества согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ. Этот документ должен являться наряду с документом, удостоверяющим совершение соглашения о расторжении договора, одним из основных при проведении регистрационных действий. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта. Гунбина, Малахова 2 курс СПО 19