Экспертиза отчетов по новым ФСО

В настоящее время составлены новые Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке(требования к экспертному заключению). СНМД РОО

Введение Настоящие методические рекомендации саморегулируемой организации оценщиков «Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (далее СРО РОО) по проведению экспертизы отчетов об оценке (далее методические рекомендации) разработаны в соответствии с Федеральным законом от г ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в рамках Системы нормативных и методических документов СРО РОО (СНМД РОО). Настоящие методические рекомендации разработаны для членов Экспертного совета РОО для применения при проведении ими экспертизы отчетов об оценке, выполненных членом или членами СРО РОО. Настоящие методические рекомендации входят в систему Свода стандартов оценки РОО (ССО РОО).

Порядок взаимодействия заказчика экспертизы с исполнительными органами Российского общества оценщиков при проведении экспертизы отчетов об оценке Порядок назначения эксперта и регламент проведения экспертизы отчетов устанавливаются нормативным документом «Положение о порядке проведения экспертизы отчетов об оценке объектов оценки Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков». Заказчик экспертизы предоставляет в СРО РОО для проведения экспертизы отчет об оценке в форме бумажной и электронной версии. Заказчик экспертизы гарантирует идентичность бумажной и электронной версии отчета об оценке (и несет за это ответственность). Электронная версия отчета об оценке предоставляется в незакрытом формате (word или pdf), включая расчетные файлы в формате Microsoft Excel с сохранением расчетных формул. Эксперту направляется отчет (копия отчета), содержащий полный комплект приложений и иллюстративных материалов. В случае предоставления отчета в электронной форме отчет должен быть заверен электронно-цифровой подписью в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. В случае предоставления копии отчета заказчик экспертизы должен гарантировать ее полное и точное соответствие оригиналу экспортируемого отчета. Оценщик, подписавший отчет, несет ответственность за нарушение требования соблюдения идентичности электронной и бумажной версий отчета.

Проверка отчета об оценке формальным признакам Экспертные исследования по формальным признакам представленного отчета об оценке предполагают проведение проверочных исследований на наличие (или отсутствие) в нем разделов и пунктов, предусмотренных в ФЗ 135-ФЗ, ФСО и ССО РОО. Экспертиза отчета проводится без осмотра объекта оценки и состоит из проверочных исследований отчета об оценке, выполненного другим оценщиком (оценщиками) СРО РОО.

В процессе проведения экспертизы представленного отчета об оценке по формальным признакам эксперт выполняет следующие процедуры: Идентифицирует основания для проведения экспертизы; Идентифицирует заказчика экспертизы отчета об оценке или иной орган, инициировавший проведение экспертизы отчета об оценке; Идентифицирует объект экспертизы; Проверяет отчет на соответствие требованиям (наличие/отсутствие в отчете об оценке разделов и пунктов): законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям ст.11 Федерального закона 135-ФЗ от г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; федеральных стандартов оценки ФСО 1, 2 и 3; специальных ФСО, если в экспортируемом отчете выполнена оценка стоимости соответствующих объектов оценки; нормативных документов по оценке уполномоченного федерального органа; стандартов и правил СРО РОО (ССО РОО); задания на оценку. По результатам проведенных проверочных исследований эксперт заполняет соответствующие разделы формы экспертного заключения (приложение 1).

федеральных стандартов оценки ФСО 1, 2 и 3; специальных ФСО, если в экспортируемом отчете выполнена оценка стоимости соответствующих объектов оценки; нормативных документов по оценке уполномоченного федерального органа; стандартов и правил СРО РОО (ССО РОО); задания на оценку. По результатам проведенных проверочных исследований эксперт заполняет соответствующие разделы формы экспертного заключения (приложение 1).

Если в экспортируемом отчете об оценке выполнена оценка более одного объекта, то в строках 3 и 6 табл.2 указывают соответствующие сведения по каждому объекту оценки (группе объектов). В случае наличия значительного количества объектов оценки допускается составление отдельной таблицы. В случае проведения экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости перечень объектов оценки не прикладывают, а делают соответствующие ссылки на разделы отчета, в которых указывают итоговую величину кадастровой стоимости.

По результатам проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона 135-ФЗ от г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно- правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности СРО РОО (ССО РОО), эксперт заполняет табл. 3 формы экспертного заключения (см. приложение 1).

В случае наличия в экспортируемом отчете об оценке разделов, предусмотренных ст. 11 ФЗ 135-ФЗ и ФСО 1, 2 и 3, ССО РОО эксперт проставляет знак «+» в соответствующей строке табл.3, подтверждающий наличие в отчете об оценке соответствующего раздела. В случае отсутствия в экспортируемом отчете об оценке какого- либо раздела, предусмотренного статьей 11 ФЗ 135-ФЗ или ФСО 1, 2 или 3, ССО РОО эксперт проставляет знак «–» в соответствующей строке табл. 3, свидетельствующий об отсутствии в отчете об оценке соответствующего раздела. В случае проставления знака «–» в той или иной строке табл. 3 эксперт должен дать свои замечания или пояснения по данной строке таблицы. В случаях, когда тот или иной раздел требований статьи 11 ФЗ 135-ФЗ или ФСО 1, ФСО 2 или 3, ССО РОО имеет альтернативный вариант или отсутствие раздела в отчете об оценке не является нарушением, эксперт может проставить в соответствующей строке табл. 3 знак «» и дать соответствующее пояснение.

Если объект оценки относится к объектам, требования к оценке которых регулируются специальным федеральным стандартом оценки, эксперт дополнительно проводит проверочные исследования на соответствие экспортируемого отчета об оценке соответствующему специальному ФСО (см. приложения 1 а÷1 д) и заполняет соответствующую таблицу. При проведении экспертизы отчета об оценке иных объектов оценки, по которым на момент проведения оценки их стоимости отсутствуют специальные ФСО, эксперт ограничивается проведением проверочных исследований экспортируемого отчета об оценке на соответствие базовым ФСО (ФСО 1, 2 и 3) и заполнением табл. 3.

При проведении экспертизы отчета объекта оценки для целей залога эксперт дополнительно проводит исследования на предмет соблюдения оценщиком требований ФСО 9 и заполняет таблицу 1 д (Приложение 1 д). При соответствии отчета требованиям ФСО 9 указывает в соответствующих ячейках таблицы 1 д: «Требования соблюдены» или «соблюдено»; в противном случае эксперт указывает «Требования не соблюдены» или «не соблюдено» и приводит свои комментарии по поводу выявленных несоответствий.

В случае проведения экспертизы отчета об оценке бизнеса (акций, паев в паевых фондах производственных кооперативов, долей в уставном (складочном) капитале, имущественных комплексов), в котором в рамках затратного подхода рассматривается оценка отдельных активов (основных средств: недвижимости, машин и оборудования, нематериальных активов, а также обязательств), эксперт дополнительно исследует корректность выполнения расчетов стоимости активов и обязательств в соответствии с каждым специальным ФСО по видам объектов оценки (ФСО 7, 10 и 11) без подготовки отдельных таблиц (приложения 1 а, 1 в, 1 г) по их соблюдению в соответствии с настоящими методическими рекомендациями.

При проведении анализа соответствия выполненных оценщиком расчетных процедур оценки требованиям действующего законодательства и других нормативных документов по оценке эксперт проводит проверку следующих основных положений: достаточность описания оцениваемых имущественных прав на объект оценки (принадлежность и состав прав, обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих лиц); соответствие отчета об оценке и вида оцениваемой стоимости заданию на оценку; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, также реквизиты юридического лица (в том числе полное и сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии).

анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, наличие обоснования выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, наличие последовательности определения стоимости объекта оценки, а также соответствующих расчетов. Убедиться, что такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки; описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов;

перечень данных, использованных при проведении оценки (правовая, рыночная, финансовая, техническая и другая информация) со ссылкой на источники их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; В случае выявления экспертом искажения оценщиком используемых данных (не соответствие использованных в оценке сведений с первоисточником) процесс проведения экспертизы Отчета прекращается с оформлением и выдачей отрицательного экспертного заключения; наличие и полноту разъяснений специальных терминов, развернутых обоснований и суждений оценщика; наличие и полноту необходимых документов и материалов, содержащихся в приложениях к отчету; структуру отчета и качество его оформления.

Проверка отчета об оценке по существу проведенной оценки Проверка отчета об оценке по существу предполагает проверку корректности выполненных расчетов с применением сравнительного, доходного и/или затратного подходов и методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке, а также корректности согласования результатов и определения итоговой величины стоимости объекта оценки. При анализе правильности выбора и применения сравнительного, доходного и/или затратного подходов и методов оценки в рамках каждого из подходов, обоснования их использования (отказа от использования) эксперт проверяет обоснованность сделанных оценщиком допущений. В случае согласия с оценщиком по вопросу корректности отказа от того или иного подхода к оценке и выбора методов оценки эксперт в экспертном заключении отражает свое мнение на этот счет. В случае несогласия с оценщиком по вопросу корректности отказа от того или иного подхода к оценке и выбора методов оценки эксперт обосновывает причины своего несогласия с аргументацией своего мнения.

При анализе правильности применения затратного, сравнительного и доходного подходов, эксперт проверяет корректность применения оценщиком подходов и методов к оценке в соответствии с процедурой применения подходов к оценке, сформулированных в ФСО 1, а также в специальных ФСО по видам объекта оценки. В случае согласия с оценщиком по вопросу корректности использования того или иного подхода к оценке и метода расчета стоимости объекта оценки или их отдельных этапов и процедур, эксперт в экспертном заключении отражает свое согласие путем добавления текста следующего содержания: «Анализ полноты и достоверности информации, использованной оценщиком при определении величины стоимости объекта оценки в рамках выбранного метода, достоверности и обоснованности использованных в расчетах величин, достаточности обоснования вводимых поправочных коэффициентов свидетельствует об их корректности и обоснованности».

В случае несогласия с оценщиком по вопросу корректности использования того или иного подхода к оценке и метода расчета стоимости объекта оценки или их отдельных этапов и процедур, эксперт обосновывает причины своего несогласия со ссылкой на конкретные пункты или статьи нормативных актов, федеральных стандартов оценки (базовых и/или специальных) и этапов и процедур общепринятой методологии оценки (выполнение расчетных процедур с применением расчетных моделей). В процессе проведения экспертизы эксперт проверяет соответствие данных, использованных в расчетах, исходным и другим данным, приведенным в различных частях отчета об оценке или содержащимся в разделе «Приложения» к отчету об оценке. Эксперт проверяет корректность использования выбранной модели расчета, содержание выполненных расчетов, а также результатов расчетов. В случае обнаружения ошибок или несоответствий, эксперт указывает в своем заключении выявленные ошибки и несоответствия.

В случае если в процессе оценки оценщиком использован новый методический прием (алгоритм расчета, методика расчета параметров, методика анализа информационных баз, новые методики статистических расчетов и т. д.), эксперт может потребовать привести ее полное содержание в экспортируемом отчете (при ее отсутствии). Эксперт может не согласиться с приведенной методикой с обоснованием и аргументацией причин своего несогласия. В случае если в процессе оценки оценщиком использовано программное средство (для статистической обработки больших массивов данных, построения регрессионных зависимостей и т. п.), эксперт вправе запросить у оценщика используемые программы, реализуемые в программе алгоритмы, их описание, и результаты их валидации.

Эксперт не должен принимать во внимание никакую дополнительную информацию, появившуюся между датой составления отчета об оценке и датой составления экспертного заключения. Эксперт в экспертном заключении может отметить и положительные методологические приемы, примененные оценщиком в экспортируемом отчете об оценке как новаторские, для всеобщего признания профессиональным сообществом и широкого практического применения.

Спасибо за внимание