Проблемы подготовки отчетов для целей оспаривания кадастровой стоимости с учетом судебной практики и практики работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Обоснование выбора объектов - аналогов Свенцыцкий Александр Николаевич, член Экспертного совета РОО

Новая судебная практика и практика работы кадастровых комиссий Верховный суд Российской Федерации в своем Определении по делу 91- АПГ 14-4 от 17 декабря 2014 г. принципиально изменил существовавшую до этого практику рассмотрения отчетов об оценке, выполненных для целей установления кадастровой стоимости объектов оценки равной рыночной, и экспертных заключений по данным отчетам. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ в названном решении установила, что суд первой инстанции « ограничившись констатацией отсутствия возражений относительно результатов оценки рыночной стоимости земельных участков, установил рыночную стоимость двух земельных участков, не проверив представленный заявителем отчёт на предмет его соответствия действующему законодательству, не привлёк к участию в деле заинтересованных лиц, осуществляющих функции по государственной кадастровой оценке, что привело к принятию необоснованного и незаконного решения ». Следствием данной выраженной позиции Верховного суда РФ явилось то, что судьи по делам об оспаривании кадастровой стоимости объектов стали « соревноваться » с экспертами СРО в проведении экспертизы отчетов об оценке и давать собственные экспертные заключения в виде определений ( решений ) суда.

Данная « экспертная » практика начинала активно развиваться в Московском, Челябинском, Новосибирском и Свердловском областных судах, Красноярском краевом суде, распространилась на другие суды первой инстанции, и подтверждается впоследствии определениями апелляционной инстанции Верховного суда РФ. При этом проверке подвергается и отчет об оценке, и экспертное заключение на него. Аналогичная практика « экспертизы » отчетов имеет место и в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ( далее – кадастровых комиссиях или просто комиссиях ). Основные претензии, которые выражены в « отказных » решениях судов и комиссий по делам об оспаривании кадастровой стоимости объектов, сводятся к следующему : 1. В определении суда / решении комиссии выражается суждение о том, что содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию, к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и оформлению отчета об оценке, а положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации – без особой детализации « не соответствий » ( встречается редко в последнее время, чаще встречалось в начале 2015 года ); 2. Кроме указанного суждения выражаются конкретные замечания, например :

неправильно определена дата оценки ; некорректно перенесена и использована в расчетах информация о характеристиках объекта оценки и объектов - аналогов из используемых для расчетов источников ; использованы ( без обоснований ) не все приведенные в используемых для расчетов источниках информации предложения по объектам, сопоставимым с объектом оценки ; недостаточна идентификация объекта оценки и объектов - аналогов, используемых расчетах, нет сведений об осмотре ; объекты - аналоги не сопоставимы с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость ( по площади, разрешенному использованию, местоположению, обеспеченности коммуникациями и т. д.); недостаточно обоснованы применяемые поправки по элементам сравнения, либо не обоснован отказ от внесения поправок по элементам сравнения, которые, по мнению судов / комиссий, имеют существенные отличия у объекта оценки и объектов - аналогов ; в отчете об оценки не используется / используется ФСО -4;

имеют место недостатки оформления отчета, которые нарушают принципы однозначности, достаточности, проверяемости ( реквизиты правоустанавливающих документов, кадастровых паспортов и пр., приведенные в тексте отчета, не соответствуют документам, приведенным в приложениях к отчету ; оглавление отчета не совпадает со страницами отчета ; нет формулы расчета весовых коэффициентов, применяемых к объектам - аналогам и т. д.). В отношении положительных экспертных заключений по результатам проведения экспертизы отчетов об оценке, суды / комиссии указывают на то, что данные экспертные заключения являются не соответствующими требованиям, установленным к ним законодательством Российской Федерации, - либо без аргументации « не соответствия », либо в связи с тем, что экспертное заключение содержит утверждение о соответствии отчета требованиям законодательства и стандартов оценки при наличии устанавливаемого судом / комиссией не соответствия таковым. Необходимо отметить, что наибольшая часть требований, предъявляемых судами / комиссиями, касается выполнения формализованных требований к отчетам об оценке, изложенных в Законе об оценочной деятельности и федеральных стандартах оценки. В связи с указанным выше, в процессе подготовки отчетов об оценке, выполненных для целей установления кадастровой стоимости объектов равной рыночной, необходимо обращать особое внимание на следующее :

На что необходимо обращать особое внимание в отчете об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости 1. Датой определения рыночной стоимости объекта оценки в отчете об оценке, выполненном для целей установления кадастровой стоимости объекта равной рыночной, должна быть дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта. В соответствии со ст Федерального закона от ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации », датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является « дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости ». Таким образом, для объектов, о которых сведения в государственный кадастр недвижимости были внесены до даты установления кадастровой стоимости объектов в соответствующем регионе, и характеристики которых не менялись, споров по дате оценки нет.

Определение же кадастровой стоимости вновь образованных ( учтенных ) объектов недвижимости, а также объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и ( или ) качественных характеристик, должно производиться на дату, по состоянию на которую изменились характеристики объекта, или дату включения включении сведений об объекте в государственный кадастр недвижимости. Чтобы избежать ошибки неправильного определения даты оценки в отчете, составленном для целей установления кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, и дальнейших споров об этом в суде / комиссии, достаточно включать в приложения к отчету копию Кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости в отношении объекта оценки. Реквизитом данной справки является дата установления кадастровой стоимости, которая и определяет дату оценки. Получение такой справки не составляет особых проблем – в частности, справка все равно должна предоставляться заявителем при оспаривании кадастровой стоимости, поэтому оценщику надо просто взять копию у заказчика оценки.

2. Информация из используемых для расчетов источников о характеристиках объекта оценки и объектов - аналогов должна переноситься в отчет максимально близко к содержанию источников. При переносе данных должны содержаться конкретные ссылки на используемые источники. Обязательно присутствие в отчете даты осмотра или описание причин, по которым осмотр не производился. Используемые в отчете качественные и количественные характеристики объекта оценки должны соответствовать источникам, в которых эти характеристики установлены, – кадастровому паспорту земельного участка, свидетельству о регистрации права или договору аренды, договорам на технологическое присоединение к инженерным сетям и т. д. Информация об объектах - аналогах также должна соответствовать используемым в отчете источникам информации. При этом данная информация может и должна уточняться оценщиком, поскольку на него в соответствии с п / п « б » п. 23 ФСО -1 возложена обязанность по сбору и анализу информации, необходимой для проведения оценки, и у него есть право « запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки » ( ст. 14 Федерального закона « Об оценочной деятельности в Российской Федерации »). При уточнении данных исходных источников информации обязательно указание на это в отчете, как и указание источника уточнения информации.

3. Если для проведения расчетов оценщиком использованы не все приведенные в используемых источниках предложения по объектам, сопоставимым с объектом оценки, в отчете должно быть приведено корректное обоснование этого. В соответствии с требованиями п / п « в » п. 22 ФСО -7 оценщик должен описать объем доступных рыночных данных об объектах - аналогах и правила их отбора для проведения оценки. Отсюда, в отчете должен быть приведен полный список доступных источников информации об объектах - аналогах ( печатные источники информации, периодические издания и аналитические исследования в электронном виде, сайты в сети Internet, справочные данные риелторских компаний и т. д.), указана возможность / не возможность уточнения этих данных. При отборе объектов - аналогов для проведения оценки имеет смысл сначала привести полную выборку предложений объектов, относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка и установить конкретные количественные и качественные параметры отбора аналогов из данной выборки ( площадь – в диапазоне +/- … % по отношению к площади объекта оценки, сопоставимый вид права – собственность / аренда и т. д.).

Устанавливаемые количественные и качественные параметры отбора аналогов должны относиться к числу элементов сравнения, существенных для ценообразования в сегменте рынка, к которому относится объект оценки. Выбор аналогов по устанавливаемым критериям должен быть полностью воспроизводимым, и приводить к тому же самому набору аналогов, который используется далее оценщиком для проведения расчетов. Процесс выбора аналогов лучше всего визуализировать в виде таблицы, в которую будут перенесены сведения о характеристиках элементов сравнения объектов - аналогов, которые выбраны оценщиком в качестве параметров отбора, и добавлены столбцы соответствия характеристик объектов - аналогов устанавливаемым параметрам отбора ( в которые будут проставляться знаки «+/-» или баллы соответствия ), а также столбец общей оценки соответствия ( количества знаков «+» или суммы баллов ) и столбец выводов об отборе объекта в качестве аналога или отказе от использования. Предлагаемый вариант представления отбора аналогов полностью удовлетворяет требованиям ФСО -7 и положительно воспринимается судами / кадастровыми комиссиями.

4. Идентификация характеристик объекта оценки в отчете должна быть достаточной для определения сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и должна содержать все значения ценообразующих факторов, характерных для данного сегмента и оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. С учетом новой практики судов / кадастровых комиссий важно, чтобы в отчете об оценке для земельных участков ( как типичных объектов оспаривания кадастровой стоимости ) были установлены, в частности ( кроме площади, кадастрового номера, местоположения и пр.): зона по градостроительному регламенту, к которой относится данный участок и ограничения на виды использования, существующие для данной зоны ; инженерные коммуникации, согласованные и подведенные к участку ; наличие охранных зон коммуникаций на участке, красных линий, проходящих по участку ( с обоснованием, оказывают или нет они влияние на стоимость объекта оценки ); рельеф участка.

4. Для проведения оценки по отобранным объектам - аналогам имеет смысл также проводить идентификацию их характеристик, которая должна позволять однозначно установить, что : отобранные объекты - аналоги « относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам » ( п / п « б » п. 22 ФСО -7); ценообразование по каждому из ценообразующих факторов является единообразным с объектом оценки ; характеристики ценообразующих факторов ( элементов сравнения ) объекта оценки и объектов - аналогов являются сопоставимыми, а выявленные различия могут быть скорректированы в расчетах с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки, что обеспечивает соблюдение требований ФСО -7 к реализации сравнительного подхода к определению стоимости объекта оценки. Для проведения идентификации характеристик объектов - аналогов после ( или в процессе ) обоснования выбора аналогов предлагается в отчет включать специальный раздел « Идентификация характеристик объектов - аналогов », который может быть представлен в табличном виде.

В данном разделе имеет смысл еще раз указать источник информации об объекте - аналоге, дату публикации, и привести точно все сведения об объекте - аналоге, выбранном для проведения расчетов, как они приведены в источнике информации. При возможности уточнить дополнительные характеристики объекта - аналога у продавца в результате интервью, данные дополнительные характеристики должны быть приведены в идентификации с указанием контактных данных интервьюированного лица. После данных из объявления и результатов интервью предлагается вставить строки идентификации сведений об объекте - аналоге, необходимых для проведения оценки : а ) кадастровый номер объекта - аналога. В объявлениях о продаже его, как правило, нет, и если он не установлен в ходе интервью, то можно указать, что поиск кадастрового номера осуществлен по данным публичной кадастровой карты ( ПКК ), исходя из указанных в объявлении сведений об адресе объекта - аналога и его площади ( при наличии в предложении карты или схемы расположения – также с использованием и этих данных ). Подтверждать информацию ПКК в отчете лучше с приведением скриншотов фрагментов карт ( слой « Космические снимки Esri») с таблицами « Информация » и « Характеристики ».

Далее необходимо привести результаты поиска кадастрового номера аналога. Если будет несколько подходящих объектов или возможен вариант, что объект может быть составлен из нескольких участков – можно указать, что однозначно идентифицировать кадастровый номер объекта не представляется возможным в силу ретроспективности даты оценки и невозможности установить дополнительные сведения, необходимые для идентификации, у лица, предлагавшего объект на продажу – в этом случае можно указать « подходящие » кадастровые номера. б ) адрес объекта - аналога по данным Росреестра – здесь все аналогично, приводится информация по данным ПКК. При расхождении адреса ( улицы ) с данными, указанными в источнике, необходимо пояснить причину расхождения ( например, что в адрес, указанный в предложении, носит ориентировочный характер ). в ) точная площадь объекта - аналога по данным Росреестра. Точная площадь указывается, если объект - аналог однозначно идентифицируется по ПКК. Если же вариантов идентификации несколько, « точного » определения площади быть не может. Также важно иметь в виду, что при однозначной идентификации объекта - аналога в случае, если по данным ПКК его площадь указана более точно, чем в предложении о продаже ( часто в предложениях площадь округляется ), то для дальнейших расчетов лучше использовать более точную площадь, установленную идентификацией.

Последнее может быть существенно в отношении объектов - аналогов, в предложениях о продаже которых цена предложения выражена единым числом, а не в виде удельного показателя за единицу площади объекта - аналога. Если же объект - аналог не имеет однозначной идентификации, для расчетов лучше использовать площадь объекта - аналога, указанную в предложении о продаже. г ) вид разрешенного использования ( ВРИ ) объекта - аналога по данным Росреестра. Кроме указания ВРИ объекта - аналога можно уточнить, что в пределах основных разрешенных видов использования, ВРИ может быть изменен правообладателем земельного участка в упрощенном заявительном порядке без значительных временных и материальных затрат, следовательно, указанный на ПКК ВРИ не является абсолютным показателем, на основании которого может быть сделан вывод, относится ли объект - аналог к тому же сегменту рынка, что и объект оценки ( т. е. действительно может быть признан аналогом ) – данный вывод будет следовать из самих ограничений видов использования, установленных для зоны по градостроительному регламенту, в которой находится объект - аналог.

д ) зона по градостроительному регламенту, в которой находится объект - аналог. Здесь необходимо указать зону по правилам землепользования и застройки ( ПЗЗ ), к которой относится объект - аналог, а также указать, к какой группе использования земельных участков относится вид предполагаемого использования, указанный в объявлении по аналогу, и вид использования но НЭИ объекта оценки – основным разрешенным, вспомогательными разрешенным или условно разрешенным видам использования – и если вдруг окажется, что вид использования объекта оценки, установленный но НЭИ для объекта оценки вообще не разрешен в данной зоне град. регламента, это будет означать, что объект - аналог относится к другому сегменту рынка, и его надо исключать. Подтверждать информацию о том, что участок принадлежит к конкретной зоне град. регламента ( ПЗЗ ) в отчете лучше с приведением фрагмента карты ПЗЗ соответствующего муниципального образования с указанием местоположения объекта - аналога. е ) вид права, на котором предлагается к продаже объект - аналог. Если вид права не указан в объявлении, и не может быть уточнен у продавца, необходимо вносить обоснованное допущение о том, на каком виде права предлагается объект - аналог. Данное допущение должно соответствовать типичным условиям сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Здесь можно отметить, например, что, как правило, продавцы однозначно указывают на наличие права собственности, и не указанный вид права, в большинстве ситуаций означает предложение объекта на праве аренды ( это мнение лучше подкрепить ссылкой на какой - то источник, например, на риэлторскую компанию, которая может это подтвердить, с указанием телефонов и контактных лиц ). Либо это может быть какое - то иное допущение, но – обоснованное ! Необходимо также учитывать, что в отдельных кадастровых комиссиях есть уже сформированное мнение о подобных допущениях, в частности, комиссия в Свердловской области придерживается мнения, что не указанным видом права является право собственности. Для уточнения вида права и обременений ( если дата оценки близка к текущей ) можно воспользоваться сервисом « Справочная информация об объекте недвижимости в режиме онлайн » ( ссылка на закладке « Услуги » выпадающих таблиц на ПКК ) – в любом случае проверить сведения о правах и обременениях будет не лишним. И еще один момент в связи с указанием вида права. Если объект - аналог предлагается на праве аренды, необходимо конкретизировать срочность – долгосрочная или краткосрочная аренда. Данный срок также крайне редко указывается в объявлениях, поэтому надо или уточнять информацию у продавца и указывать на это, либо вносить обоснованное допущение. Впоследствии данная информация будет служить источником для принятия поправки по сроку аренды.

ж ) наличие ограничений и обременений прав у объекта - аналога. При невозможности уточнить информацию у продавца, необходимо вносить допущения, например, о том, что при отсутствии указания на наличие ограничений и обременений прав в объявлении о продаже, принимается отсутствие таковых. з ) подъездные пути к объекту - аналогу. Здесь лучше будет привести фрагмент карты и описать, с каких дорог осуществляется подъезд ( лучше также сослаться на личный осмотр оценщиком, если такой проводился ). Кроме указания собственно подъезда, необходимо также сделать оценку качества / удобства подъездов с точки зрения вида использования объекта оценки по НЭИ. и ) идентификация наличия инженерных коммуникаций. Здесь надо процитировать то, что указано в источнике информации, и сделать необходимые уточнения. При невозможности уточнения наличия и вида коммуникаций у продавца, надо вносить обоснованные допущения, например, если наличие коммуникаций не указано, – то принимается допущение, что коммуникаций нет ; если указаны конкретные виды коммуникаций, – то принимается допущение о том, что имеются только указанные виды коммуникаций ; если указано « все коммуникации », то надо раскрыть по допущению, какие именно виды коммуникаций должны иметься в виду.

Вводимые допущения также лучше усилить ссылкой на риэлтора / риэлторов, которые могут подтвердить корректность допущений. Кроме того, в случае установления наличия коммуникаций у объектов - аналогов, лучше сделать комментарий, что оценщик не имеет возможности уточнить установленную мощность имеющихся коммуникаций, и будет исходить из допущения, что она соответствует необходимой установленной мощности для использования объекта оценки по его НЭИ. Также важно отметить здесь, что ценообразующим фактором в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, является не конкретная установленная мощность соответствующих видов инженерных коммуникаций, а сам факт их наличия или отсутствия, и исследования, позволяющие установить влияние конкретной установленной мощности инженерных коммуникаций на стоимость земельного участка в сегменте рынка объекта оценки, отсутствуют. к ) рельеф объекта - аналога. При невозможности уточнить сведения у продавца – надо вносить обоснованные допущения о рельефе на основе картографических материалов или ссылаться на личный осмотр. Если в отчете вводится корректировка на местоположение, учитывающая транспортную доступность, развитие инфраструктуры района и т. д. – необходимо будет вводить соответствующие строки в таблицу идентификации, и описывать и эти параметры.

В итогах идентификации необходимо отразить по каждому аналогу степень различия с объектом оценки, которые могут или не могут быть скорректированы – что подчеркивает сопоставимость аналогов с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В результате в данной таблице должна быть отображена вся необходимая информация, которой, возможно, нет в тексте источников, но которая влияет через расчеты на стоимость объекта оценки. После такой доработки отчета суд / кадастровая комиссия уже не смогут заявлять, что оценщик не установил какие - то сведения, использует данные, не соответствующие источникам информации и т. п. Да и отчет от этого станет только лучше. После таблицы идентификации можно будет сделать комментарий о том, что проведенная идентификация характеристик обеспечивает выполнение требований п / п « б » п. 23 ФСО -1 о сборе и анализе информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, полученная в ходе идентификация информация удовлетворяет требованиям полноты и достоверности, установленным п. 11 ФСО -1, и при проведении идентификации оценщик реализовал свое право « запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки » ( ст. 14 Федерального закона от ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации ».

5. Судами / кадастровыми комиссиями также высказываются замечания по использованию в отчетах поправок по элементам сравнения, базирующихся на исследованиях, сделанных для других сегментов рынка, или значительно раньше даты оценки В этой связи при использовании для обоснования корректировок любых справочных источников необходимо, чтобы в отчете была обоснована применимость данных источников для целей оценки объекта оценки, включая подтверждение того, что что в данных справочниках исследуется сегмент рынка, совпадающий с сегментом рынка объекта оценки, либо имеющий сопоставимое с сегментом объекта оценки влияние ценообразующих факторов. Если поправки в справочных источниках рассчитаны для других регионов, и для региона расположения объекта оценки исследований нет, в отчете необходимо обоснование того, что используемое исследование может быть принято как применимое к региону расположения объекта оценки в силу единообразия ценообразования по соответствующему фактору в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, в регионе исследования и регионе расположения объекта оценки. Если дата исследования в источнике была значительно раньше, чем дата оценки, но предлагаемая поправка представлена коэффициентом, необходимо обосновать применимости поправки, отметив, например, что в силу относительного, а не абсолютного влияния на стоимость, анализируемая зависимость практически не изменяется с течением времени, в силу чего удаленностью даты исследования от даты оценки можно пренебречь.

Прочие моменты, на которые необходимо обращать внимание в отчете об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости Отчет должен быть грамотно и корректно оформлен, должна соблюдаться логика построения отчета. Должна иметь место полнота анализа рынка объекта оценки, соответствие данным анализа рынка : результатов анализа НЭИ, используемых в расчетах данных об объектах - аналогах, выбранных оценщиком единиц сравнения и ценообразующих факторов, а также используемых экспертных мнений. Проводимые расчеты должны соответствовать принятым в отчете допущениям, а также ограничительным условиям. Должна соблюдаться корректная последовательности расчетов ( в частности, порядок внесения абсолютных и относительных поправок ).

Используемые в расчете значения коэффициентов и абсолютных поправок должны соответствовать обоснованным в пояснениях к расчетам значениям. Выбор расчетного метода в рамках любого подхода должен быть обоснован ( например, в рамках доходного подхода – не применимость метода прямой капитализации при прогнозируемой нестабильности денежных потоков / необходимости проведения ремонта ). При наличии специфических обременений прав на объект оценки – должен быть сквозной учет данных обременений во всех используемых подходах к оценке. Должно быть соответствие используемых мультипликаторов расчетным базам (« соответствие числителя знаменателю »). В отчете должны отсутствовать арифметические ошибки. В отчете не должно быть технических ошибок и опечаток, в т. ч. должно соблюдаться соответствие текстовых расшифровок стоимости объекта оценки полученным цифровым значениям.

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ ! СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ ! для обсуждения –