Ценовые тренды на новом рынке: куда направлен вектор движения? Аналитический центр w w w. I R N. r u Сентябрь 2015 г.

Индекс стоимости жилья в Москве с 1998 года

Обвал долларовых цен в 2015 году Индекс стоимости жилья в Москве вышел из умеренного восходящего канала, берущего начало после кризиса 1998 года ( гг.) Также средний уровень цен на московские квартиры ушел вниз из коридора 4.000$ $ за квадратный метр, в котором пребывал с 2006 года.

Обвал долларовых цен – полгода спустя… К осени 2015 года индекс ушел ниже новой «круглой» отметки в 3.000$ за метр. Цель движения (согласно теханализу) – к уровню стабилизации 2004 года: $ за метр.

Индекс стоимости жилья в Москве с 1998 года

3 й – не кризис, а новая реальность Недвижимость дешевеет в кризис в долларовом выражении примерно на треть (на 30%-35%-40%) гг: -32% (с 979$ до 670$) гг: -37% (с 6.122$ до 3.858$) гг: первая реакция на таком же уровне, но размер падения продолжает увеличиваться: к весне 2015: -39% (с 5.038$ до 3.073$) к осени 2015: -46% (с 5.038$ до 2.726$)

Индекс стоимости жилья в Москве с 2000 года

Цены в рублях – «вечный» рост Благодаря систематическому ослаблению рубля с 1991 года рублевые цены на недвижимость всегда находились в восходящем канале. До 2000 года (гиперинфляция 90 х и дефолт 1998 года) рост рублевых цен носил экспоненциальный характер. С 2000 года рост в линейном канале. С каждым следующим кризисом попытки отыграть ослабление рубля становились все слабее. В августе-сентябре 2015 такой попытки вообще не было.

Цены в рублях – топтание на месте с прицелом вниз За последний год формально уровень цен в рублях остается примерно прежним («болтанка» средней цены в коридоре тыс. руб. за метр по индексу IRN.RU) Неявное снижение (рост величины скидок и торга) к сентябрю 2015 года составило в среднем 10%, по отдельным объектам до 20%. С учетом неявного снижения фактически произошел выход рублевого индекса из многолетнего восходящего канала.

Индекс стоимости жилья в Москве с 2000 года

Предложение – на максимуме Объем предложения на рынке жилья Москвы и Подмосковья находится на историческом максимуме за все 25 лет существования этого рынка. В новостройках Москвы и Подмосковья сейчас выставлено на продажу около 5,8 млн. кв.м. с учетом апартаментов (по данным ИРН-Консалтинг). Предложение на вторичном рынке на 30-50% превышает среднестатистический уровень.

Спрос - на минимуме Негативный макроэкономический фон (дешевая нефть, санкции и т.д.) Снижение доходов населения и бизнеса. Отсутствие стабильности и уверенности в завтрашних доходах. Покупка квартир за счет прежних накоплений во многом уже реализована во время двух волн ажиотажа в 2014 году. Вторая волна ноября-декабря 2014 года была существенно короче первой волны начала 2014 года. При очередном ослаблении рубля в августе-сентябре 2015 года никакого ажиотажа вообще не возникло.

Инфляция – это когда недвижимость дешевеет Представление о том, что «Инфляция – это когда ВСЕ должно дорожать» неверно. Такие представления возникли в условиях гиперинфляции 90 х, когда доходы населения были привязаны к доллару. В нынешних условиях отсутствия роста доходов повышение цен на товары первой необходимости приводит к сокращению денег, которые люди могут тратить на покупку товаров длительного пользования, прежде всего, жилья. Это вызывает падение цен аренды и стоимости недвижимости.

Сделки - вниз Новостройки – снижение числа сделок на 10% (8 месяцев 2015 года к 8 месяцам 2014 года, против 13775, данные Росреестра). Застройщикам характерна адекватная ценовая политика (выход новых объектов уже ниже рынка, адаптация под сократившийся спрос, скидки, рассрочки, льготная ипотека) Вторичка – снижение сделок на 34% (72730 против ). Частникам характерна неадекватная ценовая политика, желание сохранить прежние цены.

Цены - вниз Пока все факторы говорят в пользу снижения цен: -Предложение на максимуме -Спрос на минимуме -Негативный макроэкономический фон сохраняется -Инфляция (рост цен на товары первой необходимости) существенно сокращает возможности людей платить за жилье По итогам года неявное снижение цен (скидки, торг) на уровне 10%-15% трансформируется в снижение заявленных цен. В следующем году сползание цен вниз продолжится.