Почему так сложно бороться с арендой предмета ипотеки в банкротстве Сокращения: З/датель - залогодатель З/держатель - залогодержатель ПЗ – предмет залога ЗоБ – Закон о банкротстве КУ, АУ – конкурсный, арбитражный управляющий соответственно !!!Выдержки приводятся не дословно!!!

2. з/датель подался в банкротство 3. 3-е лицо подало иск о понуждении к заключению договора аренды той же недвижимости (якобы преддоговор заключен ранее ипотеки) Предыстория 1. иски об обращении взыскания на ипотеку

Постановление Президиума ВАС РФ от /12 Предварительный договор аренды регистрации не подлежит; он не учитывается в очередности возникновения аренды и залога; эта очередность устанавливается по моменту регистрации в ЕГРП.

В силу п.2 ст.346 ГК и специальных правил ст.40 З-на об ипотеке з/датель вправе без согласия з/держателя сдать заложенное имущество в аренду, если ее срок не превышает срока обеспеченного обязательства; ЗоБ не содержит норм, исключающих применение этих правил в процессе банкротства, что не позволяет АУ распоряжаться недвижимостью без согласия з/держателей в нарушение условий З-на об ипотеке. Но ЗоБ есть своя норма (в п.4 ст.18.1), что должник вправе передавать предмет залога в аренду только с согласия з/держателя. Правда с оговоркой: «если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога». З-ном об ипотеке? ВАС об этом молчит

З/держатель не может оспорить аренду ранее заложенной ему недвижимости, поскольку з-ном установлены иные последствия отсутствия его согласия (п.2 ст.40 З-на об ипотеке, подп.3 п.2 ст.351 ГК). В случае обращения взыскания на заложенное имущество права аренды, предоставленные без согласия з/держателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в силу решения об обращении взыскания, а при внесудебном порядке, с момента заключения договора купли-продажи (при реализации с торгов) либо с момента регистрации права собственности з/держателя (при приобретении в собственность з/держателя). Но в п.2 ст.40 З-на об ипотеке нет про банкротство; только судебное и внесудебное обращение взыскания!. З/держатель может требовать исполнения осн.обязательства и обратить взыскание на ПЗ, если з/датель нарушает правила о распоряжении ПЗ (п.2 ст.346) в действ.ред.: Поскольку иное не предусмотрено договором, з/держатель может требовать исполнения осн. обязательства и обратить взыскание на ПЗ, если з/датель нарушает правила об отчуждении ПЗ/ предоставлении его во временное владение или пользование (п.п.2 и 4 ст.346) В банкротстве для этого уже есть свои основания. Здесь не правила, а последствия как в ст.40 З-на об ипотеке

В соответствии со ст ЗоБ с даты введения наблюдения общение взыскания на залог, в т.ч. во внесудебном порядке, не допускается; Продажа имущества в конкурсе урегулирована ст.ст ЗоБ; Однако сами по себе специальные нормы об особом порядке реализации имущества в процессе банкротства не препятствуют применению ст.40 З-на об ипотеке. ВАС явно видит ст.18.1 ЗоБ, почему он упорно не комментирует п.4!? У обращения взыскания в банкротстве тоже иной порядок, не указанный в ст.40 З-на об ипотеке.

Если аренда возникла позже ипотеки или без согласия держателя ипотеки, то при продаже имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению. Ради ст.40 З-на об ипотеки свели реализацию в банкротстве к внесудебному обращению взыскания!?

Последствия И хоть в этом деле ВАС РФ отказал в понуждении заключить договор аренды, в дальнейшем его позиция сыграла против залогодержателей. Как в следующем деле, где даже прямая ссылка на п.4 ст.18.1 ЗоБ не помогла банку обжаловать заключение КУ договоров аренды заложенной недвижимости:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от по делу А /2009 Довод КУ, что снятие ограничений по распоряжению имуществом должника с даты признания его банкротом отменяет и ограничения п.4 ст.18.1 ЗоБ, нельзя признать правомерным; Но согласно ст.60 ЗоБ жалоба кредитора на действия АУ может быть удовлетворена лишь при доказанности нарушения прав и законных интересов этого кредитора.

При передаче з/дателем в аренду ранее заложенной недвижимости без согласия залогодержателя последний по общему правилу не может оспорить эту сделку, поскольку законом установлены иные последствия данного нарушения (п.2 ст.40 З-на об ипотеке, подп.3 п.2 ст.351 ГК). -конец-