Lý lu n c a ph ươ ng pháp Ph ươ ng pháp so sánh đ ư c d a trên lý lu n cho r ng giá tr th tr ư ng c a m t b t đ ng s n m c tiêu (b t đ ng s n đ nh giá) có m i liên quan m t thi t v i giá tr c a các b t đ ng s n t ươ ng t (là nh ng b t đ ng s n ch n làm so sánh v i b t đ ng s n m c tiêu có nh ng đ c đi m t ươ ng đ ng và gi ng v i b t đ ng s n đ nh giá) có th so sánh đ ư c đã đ ư c bán trên th tr ư ng. Lý lu n này đ ư c d a trên nguyên t c thay th, có th đ ư c di n gi i r ng hàng hóa có công d ng gi ng nhau trên cùng m t th tr ư ng thì ph i có cùng m t m c giá, nghĩa là có m i quan h thay th cùng t n t i trên th tr ư ng, do c nh tranh l n nhau gi a các hàng hóa có quan h thay th, làm cho giá c c a nh ng hàng hóa này kh ng ch l n nhau và cu i cùng h ư ng đ n đi m th ng nh t (cân b ng).

Lý lu n c a ph ươ ng pháp Ph ươ ng pháp so sánh đòi h i ph i tìm ki m các b t đ ng s n đã đ ư c giao d ch trên th tr ư ng hi n hành và t ươ ng đ i gi ng nhau so v i b t đ ng s n m c tiêu. Ti n hành so sánh phân tích các đ c đi m c u thành giá bán/cho thuê c a các b t đ ng s n t ươ ng t và làm nh ng đi u ch nh thích h p đ ph n ánh b t k s khác nhau nào gi a chúng (gi a các b t đ ng s n t ươ ng t v i nhau và gi a các b t đ ng s n t ươ ng t và b t đ ng s n m c tiêu), t đó ư c tính giá tr c a b t đ ng s n m c tiêu. Ph ươ ng pháp so sánh đ c bi t quan tâm đ n s nh n bi t và đo l ư ng tác đ ng c a s hi n h u ho c thi u v ng m t s đ c tính khác bi t so v i b t đ ng s n m c tiêu nh ư ng có c u thành trong giá c / giá thuê c a b t đ ng s n so sánh.

Các d ng ng d ng c a pp Do đ c tính không gi ng nhau hòan tòan, và đ c đi m c a giá đ t trong th c t, ph ươ ng pháp so sánh ng d ng trong đ nh giá b t đ ng s n có th là phân tích so sánh tr c ti p hay phân tích so sánh gián ti p. Trong đi u ki n th tr ư ng thu n l i, d dàng tìm ki m nh ng b t đ ng s n t ươ ng t đã giao d ch trên th tr ư ng thì có th ti n hành phân tích so sánh tr c ti p trên giá bán c a các b t đ ng s n so sánh, tuy nhiên đi u ki n này là không thu n l i đ i v i đ nh giá tài s n là b t đ ng s n vì v y c n tìm các đ i t ư ng so sánh gián ti p đ thay th nh ư giá cho thuê b t đ ng s n, t l phân chia l i t c thu đ ư c t b t đ ng s n, hay t m t k t qu đ nh giá c a Chính ph Do đ c tính không gi ng nhau hòan tòan, và đ c đi m c a giá đ t trong th c t, ph ươ ng pháp so sánh ng d ng trong đ nh giá b t đ ng s n có th là phân tích so sánh tr c ti p hay phân tích so sánh gián ti p. Trong đi u ki n th tr ư ng thu n l i, d dàng tìm ki m nh ng b t đ ng s n t ươ ng t đã giao d ch trên th tr ư ng thì có th ti n hành phân tích so sánh tr c ti p trên giá bán c a các b t đ ng s n so sánh, tuy nhiên đi u ki n này là không thu n l i đ i v i đ nh giá tài s n là b t đ ng s n vì v y c n tìm các đ i t ư ng so sánh gián ti p đ thay th nh ư giá cho thuê b t đ ng s n, t l phân chia l i t c thu đ ư c t b t đ ng s n, hay t m t k t qu đ nh giá c a Chính ph - So sánh tr c ti p - So sánh t giá cho thuê b t đ ng s n - So sánh t k t qu đ nh giá c a chính ph - So sánh t k t qu đ nh giá c a chính ph

Đ c đi m và ph m vi ng d ng c a pp - Ph ươ ng pháp so sánh tr c ti p là ph ươ ng pháp có tính hi n th c, k thu t đ ơ n gi n, phân tích đánh giá k t qu c a th tr ư ng v giá tr c a b t đ ng s n nên có c ơ s khá ch c ch n, tính thuy t ph c cao, đ ư c tòa án ch p nh n. - Không có công th c và mô hình chung nh t, mà nó d a vào các giao d ch trên th tr ư ng đ cung c p các thông tin liên quan đ n giá tr. - Ph ươ ng pháp so sánh phát sinh t th c ti n, kinh nghi m tích lũy, các c ơ s lý lu n ch ư a đ y đ nên thuy t minh c a ph ươ ng pháp có ph n thi u ch t ch. - Ph ươ ng pháp so sánh đ ư c th c hi n trên c ơ s th tr ư ng b t đ ng s n phát tri n lành m nh, n đ nh, thông tin th tr ư ng phong phú, đ y đ, công khai rõ ràng. - Ph ươ ng pháp so sánh tr c ti p là ph ươ ng pháp ư u tiên trong các ph ươ ng đ nh giá khác. Ph ươ ng pháp so sánh đ ư c s d ng đ nh giá cho các b t đ ng s n mà giao d ch c a chúng trên th tr ư ng là t ươ ng đ i ph bi n nh ư căn h, nhà t p th, nhà riêng, nhà văn phòng, c a hàng, các phân x ư ng và các nhà kho trên cùng m t m t b ng

Quy trình th c hi n pp - Nh n di n b t đ ng s n m c tiêu: xác đ nh đ a ch b t đ ng s n, m c đ thu n l i c a đ a đi m; các nhân t khu v c, mô t b t đ ng s n (đ t, v t ki n trúc); tình tr ng pháp lý (quy n v b t đ ng s n và th i gian h ư ng d ng). - Xác đ nh nh ng giao d ch mua/bán b t đ ng s n t ươ ng t : c n nh n bi t nh ng b t đ ng s n t ươ ng t v i b t đ ng s n đ nh giá. V y, c n ph i nh n bi t các ch tiêu so sánh t ươ ng t. - Ñieàu tra, thu th p thông tin các giao d ch t ươ ng t : xaùc ñònh nguoàn thoâng tin, phöông phaùp ñieàu tra, yeâu caàu thoâng tin

Quy trình th c hi n pp - Xác đ nh các b t đ ng s n có tính so sánh cao nh t. Khoa h c ch ư a có k t qu nghiên c ư u v s l ư ng b t đ ng s n so sánh b t bu c cho k t qu đ nh giá. Tuy nhiên, theo kinh nghi m tiêu chu n so sánh lý t ư ng c n có đ i đ ư ng so sánh. N u s l ư ng so sánh không đ s khó thuy t minh đ ư c k t qu giá tr ư c tính. -Phan tich, xu ly thong tin: Th c hi n ki m tra th c t b t đ ng s n đ ư c đ nh giá và các b t đ ng s n t ươ ng t, đ đ m b o tính phù h p c a các b t đ ng s n đ ư c so sánh. vì v y t t c các thông tin v các b t đ ng s n so sánh c n đ ư c đ i chi u, đi u ch nh và b sung đ ph n ánh đúng th c t hi n tr ng b t đ ng s n so sánh, ch c n có b t k s sai l ch m t đ c đi m nào đó trong b t đ ng s n đ u có th nh h ư ng đ n giá tr c a chúng -Phân tích các giao d ch bán b t đ ng s n và đi u ch nh l i các ph n chênh l ch gi a giá bán c a các b t đ ng s n t ươ ng t cũng nh ư b t đ ng s n đ ư c đ nh giá. -Giá tr ư c tính c a b t đ ng s n m c tiêu có th đ ư c xác đ nh trên ph ươ ng pháp bình quân đ ơ n gi n, bình quân tăng quy n, hay k t qu c a s trung gian là k t qu chi m đa s k t h p v i nh ng phân tích có đ ư c trong quá trình so sánh.

Nh ng nhân t so sánh - M c đích s d ng: b t đ ng s n so sánh ph i có cùng m c đích s d ng v i b t đ ng s n m c tiêu, rõ ràng m c đích s d ng đ t khác nhau và ph ươ ng th c s d ng đ t có nh h ư ng r t l n đ n giá tr b t đ ng s n. - Đ a đi m b t đ ng s n t a l c: m c đ thu n l i c a v trí các b t đ ng s n so sánh và b t đ ng s n m c tiêu - Th i đi m bán: th i đi m giao d ch có m t nh h ư ng quan tr ng đ i v i giá tr vì th tr ư ng b t đ ng s n có các chu k khác nhau. - Nh ng đ c đi m c a b t đ ng s n: là nh ng nhân t cá bi t c a b t đ ng s n v quy mô di n tích, kích th ư c, hình th lô th a đ t, đ c đi m c a thi t k, trang trí n i th t, s l ư ng phòng, th i gian đã s d ng, tình tr ng và nh ng tài s n g n li n khác… - Nh ng đi u ki n và đi u kho n c a giao d ch

Quá trình đi u ch nh - Quá trình đi u ch nh b t đ u khi đã l a ch n các b t đ ng s n so sánh; Các đi u ch nh b t đ u v i giá giao d ch c a t ng b t đ ng s n so sánh và b t đ ng s n m c tiêu; B t đ ng s n m c tiêu là chu n, các m c đi u ch nh luôn đ ư c tính t b t đ ng s n so sánh - Các m c giá đi u ch nh không nên quá chi ti t, hãy đ ư a ra câu h i vi c xem xét nhân t khác bi t hay không xem xét nhân t khác bi t đó có nh h ư ng nh ư th nào đ i v i giá tr s đ ư c đ ư a ra c a b t đ ng s n. - Các m c giá đi u ch nh c n ph i d a trên c ơ s giá th tr ư ng và đi u ch nh theo giá th tr ư ng. - Ph ươ ng pháp đi u ch nh chính: đi u ch nh theo t ng giá tr, hay đi u ch nh theo t l ph n trăm theo cách c ng tr đ ơ n thu n hay theo lũy k. - Th t đi u ch nh: các đi u ki n th tr ư ng, ngày bán, nh ng đ c đi m còn l i v đ a đi m và ch c năng.

Các h n ch c a ph ươ ng pháp - Ph ươ ng pháp só sánh ph thu c vào s l ư ng, ch t l ư ng thông tin các giao d ch so sánh trên th tr ư ng, n u không có nh ng thông tin th tr ư ng v nh ng giao d ch t ươ ng t thì ph ươ ng pháp này s không s d ng đ ư c. - Th i gian giao d ch c a các b t đ ng s n so sánh là tr ư c th i đi m đ nh giá b t đ ng s n m c tiêu, vì v y thông tin v giá bán c a b t đ ng s n so sánh có th đã thay đ i t i th i đi m đ nh giá. - B t đ ng s n có đ c tính cá bi t nên vi c tìm ki m nh ng b t đ ng s n t ươ ng t b h n ch nh h ư ng đ n k t qu đ nh giá. - Th tr ư ng b t đ ng s n đ ư c xem là th tr ư ng không hòan h o, thi u tính công khai th tr ư ng, th tr ư ng bi n đ ng không lành m nh (không n đ nh), ph ươ ng pháp so sánh tr c ti p khó chính xác ngay khi các đ i t ư ng có các tính ch t gi ng nhau v m i m t.