Методы определения величины физического износа

Наиболее распространенными методами определения величины физического износа являются: Метод обследования (экспертизы) фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования. Метод обследования (экспертизы) фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования. Метод срока жизни объекта и его элементов. Метод срока жизни объекта и его элементов. Метод разбиения на виды износа. Метод разбиения на виды износа. Определение износа по объему ремонтных работ. Определение износа по объему ремонтных работ.

В практике оценочных работ обычно используются: Метод обследования (экспертизы) фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования. Метод обследования (экспертизы) фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования. Метод срока жизни объекта и его элементов. Метод срока жизни объекта и его элементов.

Рассмотрим подробнее первый метод. 1. Метод технической экспертизы заключается в обследовании фактического состояния объекта недвижимости в целом, всех его конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Данный метод считается наиболее точным и обоснованным. В соответствии с определением ВСН р, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, к их восстановительной стоимости.

Нормативной базой реализации метода является ВСН р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Госгражданстрой. – М.: Прейскурантиздат, – 72 с. Данный норматив разработан для определения объемов и стоимости ремонтных работ жилых зданий, так как при социализме более 90% жилья обслуживало государство.

ВСН состоит в основном из таблиц: Стены кирпичные Таблица 10 Признаки Количественная оценка Физический Примерный из носа износ, %состав работ 1. Отдельные трещины и выбоины Ширина трещины до 1 мм 0-10 Заделка трещин и выбоин 2. Глубокие трещины и отпадения штукатурки местами, выветривание швов. Ширина трещин до 2 мм, глубина до 1/3 толщины стены, разрушение швов на глубину до 1 см на площади до 10% 11-20Ремонт штукатурки или расшивка швов; очистка фасадов 3. Отслоение и отпадение штукатурки стен, карнизов и перемычек; выветривание швов; ослабление кирпичной кладки; выпадение отдельных кирпичей; трещины в карнизах и перемычках; увлажнение поверхности стен. Глубина разрушения швов до 2 см на площади до 30%. Ширина трещины более 2 мм Ремонт штукатурки и кирпичной кладки, подмазка швов, очистка фасада, ремонт карниза и перемычек 4. Массовое отпадение штукатурки; выветривание швов; ослабление кирпич­ ной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей; высолы и следы увлажнения. Глубина разрушения швов до 4 см на площади до 50% Ремонт поврежденных участков стен, карнизов, перемычек

продолжение табл. 10 ВСН «Стены кирпичные» 4. Массовое отпадение штукатурки; выветривание швов; ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей; высолы и следы увлажнения Глубина разрушения швов до 4 см на площади до 50% Ремонт поврежденных участков стен, карнизов, перемычек 5. Сквозные трещины в перемычках и под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание стен Отклонение стены от вертикали в пределах помещения более 1/200 высоты, прогиб стены до 1/200 длины деформируемого участка Крепление стен поясами, рандбалками, тяжами и т. п., усиление простенков 6. Массовые прогрессирующие сквозные трещины, ослабление и частичное разрушение кладки, замет­ное искривление стен Выпучивание с прогибом более 1/200 длины деформируемого участка Перекладка до 50% объема стен, усиление и крепление остальных участков стен 7. Разрушение кладки местами Полная перекладка стен

У рассматриваемого метода есть свои достоинства и недостатки: Достоинства: наличие действующего норматива и методики расчета; наличие действующего норматива и методики расчета; наглядность – все дефекты и повреждения выявляются при визуальном осмотре; наглядность – все дефекты и повреждения выявляются при визуальном осмотре; возможность последующего контроля. возможность последующего контроля.

Недостатки: обязательность осмотра ОН; обязательность осмотра ОН; применимость только для жилых зданий; применимость только для жилых зданий; определение износа в основном коротко живущих элементов (того что видно); определение износа в основном коротко живущих элементов (того что видно); затруднения при определение износа фундаментов, инженерных коммуникаций – т.е. того, что не видно; затруднения при определение износа фундаментов, инженерных коммуникаций – т.е. того, что не видно; наличие квалификации инженера- строителя. наличие квалификации инженера- строителя.

В соответствии с методикой вначале определяется износ отдельных конструктивных элементов и инженерных систем. 1. Физический износ элемента или системы ФИ k, имеющих разную степень износа отдельных участков, определяется по формуле: ФИ k = ФИ i * (Р i / P k ), в % где: ФИ i – величина износа i-го участка элемента или системы, определенной по таблицам 1-71 ВСН, %; Р i – размеры (площадь или длина) i-го участка, кв.м, пог.м; P к – размеры всего конструктивного элемента или системы; n – число участков, а i – номер участка.

Следующий шаг: 2. Физический износ здания в целом определяется по формуле: ФИ зд = ФИ кj * (S j /100), % где: ФИ кj – физический износ j-го конструктивного элемента или системы, %; S j – доля восстановительной стоимости j-го элемента в общей восстановительной стоимости здания; m – число отдельных конструктивных элементов(систем), j – номер рассматриваемого конструктивного элемента. j – номер рассматриваемого конструктивного элемента.

Необходимо учесть следующее: Долю восстановительной стоимости можно определить на основе сметной документации (наиболее точно) или по сборникам УПВС: Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (в ценах 1969 г.). Физический износ систем инженерного оборудования зданий в целом определяется по таблицам ВСН на основании оценки технического состояния устройств, составляющих эти системы. Физический износ газового и лифтового оборудования определяется в соответствии со специальными нормативны- ми документами Физический износ газового и лифтового оборудования определяется в соответствии со специальными нормативны- ми документами

Примечание: 1. Если элемент, система или их участок, устройство имеют все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то ФИ следует принимать равным верхней границе интервала. 2. Если в элементе и т.п., выявлен только один из нескольких признаков износа, то ФИ следует принимать равным нижней границе интервала. 3. Если в таблице интервалу значений ФИ соответствует только один признак, ФИ элемента и т.п. следует принимать по интерполяции в зависимости о размера и характера имеющихся повреждений.

Метод реализуется в следующей последовательности: 1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания. 2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливаются их количественные характеристики: число поврежденных участков, определение размеров повреждения (дефекта) – площади, длины или глубины и т.п. 3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива. 4. Заполнение соответствующих таблиц по расчету физического износа.

Рекомендуемая последовательность расчета величины физического износа здания 1. Составление дефектной ведомости с указанием конструктивных элементов, имеющих повреждения, описанием признаков износа и его величины в соответствии с таблицами ВСН – с округлением до 10%. По состоянию на:"___"__________201_г. Сводная таблица ремонтов (контроль качества строительства) по результатам обследования здания контроль качества строительства Конструкции, элементы, помещения Выявленные дефекты Необходимый и рекомендуемый ремонт Фундаменты. Отмостка Стены Перегородки Перекрытия и покрытие Лестницы Полы Окна Двери Инженерные системы

2. Расчет физического износа отдельных конструктивных элементов (табл. 2) и инженерных систем (табл. 3), с учетом величины износа различных участков этих элементов и систем. Например, такой элемент здания как стены можно разделить на следующие участки: несущие наружные и внутренние, перегородки (с учетом удельных весов этих участков и их износа) – с округлением до 5%.

3. Расчет физического износа здания в целом с учетом результатов предыдущих расчетов – с округлением до 1% (табл. 3).

2. Метод срока жизни объектов и его элементов Метод нормативного срока службы основан на положении, что износ здания в целом, его конструктивных элементов или инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или системы. Метод нормативного срока службы основан на положении, что износ здания в целом, его конструктивных элементов или инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или системы.

Такой подход регламентирован соответствующими нормативными документами, в которых установлены нормативные сроки службы элементов и систем в зависимости от назначения здания и группы капитальности [1,2]. Такой подход регламентирован соответствующими нормативными документами, в которых установлены нормативные сроки службы элементов и систем в зависимости от назначения здания и группы капитальности [1,2].

Данный метод использует следующие понятия:

Срок физической жизни (Т физ ) – срок, в течение которого здание или его элемент может реально существовать с момента завершения строительства. Срок физической жизни (Т физ ) – срок, в течение которого здание или его элемент может реально существовать с момента завершения строительства. Нормативный срок службы (Т норм ) – нормативно установленная продолжительность эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта. Нормативный срок службы (Т норм ) – нормативно установленная продолжительность эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта. Срок экономической жизни ( Тэк ) – срок, в течение которого здание способно приносить доход. Срок экономической жизни ( Тэк ) – срок, в течение которого здание способно приносить доход.

Фактический возраст (Т факт ) – количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию (хронологический, исторический, действительный срок). Фактический возраст (Т факт ) – количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию (хронологический, исторический, действительный срок). Срок оставшейся экономической жизни (Т оэк ) – период, в течение которого здание будет продолжать приносить доход своему владельцу, может изменяться с изменением эконом. ситуации в стране. Срок оставшейся экономической жизни (Т оэк ) – период, в течение которого здание будет продолжать приносить доход своему владельцу, может изменяться с изменением эконом. ситуации в стране. Эффективный возраст (Т эфф ) – возраст, который показывает состояние и полезность здания. Эффективный возраст (Т эфф ) – возраст, который показывает состояние и полезность здания.

Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорциональна эффективному возрасту здания. То есть общая формула: ФИ = (Т эфф /Т эк ) * 100, % Т эфф - ? Т эк - ?

На практике используется следующая формула: ФИ = (Т факт /Т норм )*100, % ФИ = (Т факт /Т норм )*100, % **не в целом по зданию, а по отдельным конструктивным элементам

При плохой эксплуатации рекомендуется другая формула: При плохой эксплуатации рекомендуется другая формула: ФИ = [Т факт /(Т факт + Т оэк )]*100, %

Износ здания, прослужившего более нормативного срока, определяется по формуле: ФИ=[Т норм /(Т норм +Т оэк )]*100, %

Достоинства рассмотренного метода: Простота в использовании; Простота в использовании; Малая трудоемкость расчетов; Малая трудоемкость расчетов; Наличие нормативных сроков службы КЭ для зданий различного назначения; Наличие нормативных сроков службы КЭ для зданий различного назначения; Определяет износ новых ОН; Определяет износ новых ОН; Можно не осматривать ОН. Можно не осматривать ОН.

Недостатки: Субъективность определения Т эфф и Т эк ; Субъективность определения Т эфф и Т эк ; Не всегда возможно использовать в настоя- щее время: большинство ОН эксплуатируется в ненормальных условиях; Не всегда возможно использовать в настоя- щее время: большинство ОН эксплуатируется в ненормальных условиях; Отсутствуют нормативные сроки службы КЭ по некоторым типам зданий (сооружений); Отсутствуют нормативные сроки службы КЭ по некоторым типам зданий (сооружений); Завышается величина ФИ, если Т норм >25 лет Завышается величина ФИ, если Т норм >25 лет

3. Метод разбиения на виды износа Сущность метода заключается в подробном рассмотрении и учете устра- нимого и неустранимого физического износа применительно к коротко- и долгоживущим элементам здания.

Короткоживущие элементы: - строительные элементы, физический срок жизни которых меньше срока жизни здания и которые периодически нуждаются в замене: кровля, полы, внутренняя отделка, заполнение проемов и т.п., инженерные системы.

Долгоживущие элементы: -строительные элементы, срок жизни которых сравним со сроком жизни здания: фундамент, стены, перекрытия и др.

Кроме этого различают устранимый и неустранимый ФИ: Устранимый физический износ (отложенный ремонт) износ, устранение которого технически возможно и затраты на устранение которого меньше, чем добавленная стоимость здания или добавленный доход. Устранимый физический износ (отложенный ремонт) износ, устранение которого технически возможно и затраты на устранение которого меньше, чем добавленная стоимость здания или добавленный доход. Неустранимый физический износ износ, устранение которого или технически невозможно, или затраты на устранение которого превосходят добавленную стоимость здания. Неустранимый физический износ износ, устранение которого или технически невозможно, или затраты на устранение которого превосходят добавленную стоимость здания.

Достоинства: Очень детально рассматривает все виды физического износа. Очень детально рассматривает все виды физического износа. Использует элементы уже известного метода (по нормативным срокам жизни). Использует элементы уже известного метода (по нормативным срокам жизни).

Недостатки: Очень сложен и трудоемок в исполнении: много расчетов. Очень сложен и трудоемок в исполнении: много расчетов. Требует большого объема исходной информации. Требует большого объема исходной информации. Субъективность определения Т эфф и Т эк Субъективность определения Т эфф и Т эк *из-за этих недостатков практически не используется в оценочной практике

4. Определение износа по объему ремонтных работ При использовании этого метода физический износ выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждение конструкции, элемента, системы или здания в целом к восстановительной стоимости последних (см. ВСН р). При использовании этого метода физический износ выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждение конструкции, элемента, системы или здания в целом к восстановительной стоимости последних (см. ВСН р). ФИ = (С рем /С стр ) * 100%

Достоинства: Метод достаточно прост и понятен. Метод достаточно прост и понятен.Недостатки: Трудоемок в реализации; Трудоемок в реализации; Требует квалификации инженера-строителя для: Требует квалификации инженера-строителя для: -выявления всех дефектов и повреждений; -расчета объемов ремонтных работ; -Составления сметной документации.

Выводы: Применяемость того или иного метода оценки ФИ зависит от следующих факторов: От базового образования и квалификации оценщика. От базового образования и квалификации оценщика. От наличия требуемой информации, доступа на объект оценки. От наличия требуемой информации, доступа на объект оценки.