Chương 1: khái nim – Thut ng 1.1 ĐT ĐAI Khái nim Đc trưng ca BĐS 1.2 GIÁ TR ĐT ĐAI 1.3 CÁC LOI GIÁ TR Giá tr th trưng Giá tr s dng và giá tr đu tư Giá tr bi thưng Giá tr theo lut đnh Giá tr th chp Giá tr bo him Giá tr gia tăng

1.1 ĐT ĐAI Khái nim Trong kinh t hc, đt (land) không ch bao gm mt đt (soil) còn bao gm c tài nguyên trong lòng đt và tt c mi th sinh sôi trên mt đt và trong lòng đt không do lao đng và con ngưi làm ra, tc là bao gm nưc mt đt và nưc ngm, th nhưng, thc vt và đng vt. Trong th nhưng hc, đt (soil) đưc hiu như là các loi vt cht b mt trái đt, có kh năng h tr s sinh trưng ca thc vt và phc v như là môi trưng sinh sng ca các dng s sng đng vt t các vi sinh vt đn các đng vt nh. Trong Hin pháp, đt đai (territory) là tài nguyên quc gia vô cùng quý giá, là tư liu sn xut đc bit, là thành phn quan trng hàng đu ca môi trưng sng, là đa bàn phân b các khu dân cư, xây dng các cơ s kinh t, văn hoá, an ninh và quc phòng. Đt đai thuc s hu toàn dân do Nhà nưc đi din ch s hu. Nhà nưc thc hin quyn đnh đot đi vi đt đai, điu tit các quyn li t đt, trao quyn s dng đt cho ngưi s dng đt.

1.1 ĐT ĐAI Khái nim Đt đai là kt qu ca mi quan h thng hòa gia đt và hot đng kinh t xã hi ca con ngưi trong cng đng dân tc trên mt lãnh th nht đnh. Đt đai đưc hiu góc đ tng th như là trái đt hay trong phm vi không gian gii hn (lãnh th quc gia là qu đt đai quc gia, đa gii hành chính là qu đt đai hành chính tương ng, ranh gii đa chính là qu đt đai ca ch s dng đt đai). Đt đai là tài sn (property) vì đt đai có đy đ các thuc tính ca mt tài sn; là vt có thc, có th đáp ng đưc nhu cu nào đó ca con ngưi, nm trong s chin hu, s dng ca con ngưi; có đc trưng giá tr và là đi tưng ca giao lưu dân s. Bên cnh đó, đt đai còn đưc chuyn tip qua các th h và đưc coi là mt dng tài sn (real estate) trong phương thc tích lu ca ci vt cht.

1.1 ĐT ĐAI Như vy, đt đai (BĐS) cha đng trong nó 2 thuc tính t nhiên và xã hi. Thuc tính t nhiên bao gm các thuc tính không gian như din tích, hình th, kích thưc (chiu rng, chiu dài), đa cht, đa chn, đa hình, đa mo và các thuc tính sinh lý hóa ca đt. Thuc tính xã hi là v th (position, place) đt đai, là hình thc đo s mong mun v mt xã hi gn vi đt đai ti mt v trí (location) nht đnh. V th đt đai cao hay thp ph thuc vào mc đ thun li ca v trí trong s dng đt đai (khong cách, môi trưng, xã hi).

1.1 ĐT ĐAI Đc trưng ca BĐS C đnh: V trí c đnh đã quy đnh đc đim t nhiên, kinh t, xã hi, môi trưng ca đt đai. Tính c đnh ca v trí đt đai, yêu cu con ngưi s dng đt ti ch. Và đc trưng này chi phi mnh m đn giá tr ca mi BĐS c th. Khan him: đt đai do lch s t nhiên hình thành, din tích có tính cht bt bin. Tính hu hn v din tích đt đai, yêu cu phi tit kim đt, s dng đt có hiu qu. Din tích đt có hn, qu đt đai dùng vào các mc đích khác nhau ngày càng tr nên khan him, trong khi nhu cu ngày càng cao v đt đai ca vic đô th hoá, công nghip hoá, hin đi hoá… ngày càng gia tăng. Tính năng lâu bn: đt đai tham gia nhiu vào quá trình sn xut nhưng nó không chuyn dn giá tr ca nó vào giá thành ca sn phm, không hao mòn, càng tham gia nhiu vào quá trình sn xut thì giá đt càng tăng lên.

1.1 ĐT ĐAI Đc trưng ca BĐS D bit: điu kin bn thân đt đai (đa cht, đa mo, th nhưng, thc bì, nưc,...) và điu kin khí hu tương ng (chiu sáng, nhit đ, lưng mưa...) tn ti tính khác nhau ln v t nhiên. Tính khác nhau này trong đt s dng cho nông nghip có th làm cho sn lưng và phm cht nông sn phm khác nhau; đt dùng cho xây dng đô th có th làm cho lc chu ti ca nn đt khác nhau. Tính khác nhau ca cht lưng đt đòi hi phi s dng đt hp lý đ thu hiu qu s dng cao nht. Mang nng yu t tp quán, th hiu và tâm lý xã hi: so vi các hàng hóa khác thì đc đim này BĐS là ni tri hơn hn. S dĩ có tính cht này là do nhu cu v BĐS mi đa phương, mi dân tc, mi quc gia chu nh hưng bi yu t tp quán, th hiu và tâm lý xã hi bao gm c yu t tín ngưng tôn giáo, phong tc tâp quán, tâm linh ca cư dân đó. Chu s chi phi mnh m ca pháp lut và ch trương ca Nhà nưc

1.2 GIÁ TR ĐT ĐAI Theo quan đim kinh t hc chính tr Macxit, Sn phm hàng hóa có hai thuc tính: giá tr s dng và giá tr. Giá tr s dng là thuc tính t nhiên vt cht ca hàng hoá, là kh năng đáp ng như cu sinh lý ca con ngưi. Giá tr là thuc tính xã hi, là lao đng không phân bit kt tinh trong hàng hoá. Theo đó, đt đai không có giá tr vì đt đai không phi là sn phm do con ngưi to ra, không có lao đng kt tinh trong đt đai. Mt s nhà kinh t tân Macxit cho rng, đt đai cũng có giá tr, bi vì đt đai không còn trng thái t nhiên ban đu na, mà đã có lao đng xã hi kt tinh t hot đng đu tư khai phá và phát trin đt đai ca con ngưi. Giá tr đt đô th ln hơn giá tr đt nông thôn. Nhưng thc t giá c th trưng đt đai, đc bit đt đai đô th, ln hơn gp nhiu ln giá tr đu tư vào đt đai. Theo quan đim kinh t th trưng, không k đt đai đã khai thác hay chưa khai thác, chúng đu có giá tr. Đt đai là tài nguyên thiên nhiên không th tái sinh, tính him hoi, tính hu dng ca đt to nên giá tr ca chính bn thân nó.

1.2 GIÁ TR ĐT ĐAI Theo quan đim kinh t hc hin đi Mt tài sn hoc hàng hóa có giá tr bi vì nó chim hu mt s lưng giá tr thit yu đưc quy cho nó, thí d như vàng hoc bc, giá tr nm bên ngoài bn thân nó và đưc hoàn toàn to ra trong ý nghĩ ca nhng ngưi tìm cách chim hu s dng nó. V lý thuyt có th lp lun rng: đ tr nên có giá tr, mt sn phm phi chim hu mt s lưng nht đnh thu hút ngưi mua và ngưi s dng đ to ra mơ ưc cho s s hu. Các s lưng như vy đưc coi là giá tr thit yu và đưc tha hưng trong mi mt sn phm. Lp lun đó coi giá tr là mt sn phm ca tinh thn và cui cùng là con ngưi to ra giá tr, ch giá tr không phi thuc v đc tính ca vt th. V logic mt vt th không th chim hu giá tr thit yu. Lp lun đó đưc chng minh như sau: nu đt nhiên tri ban mt cơn mưa vàng, bc vi s lưng rt ln tha mãn mi ngưi, thì giá tr thit yu đưc quy cho vàng bc s t nhiên bin mt. Hay s phát trin tin b nhanh chóng trong khoa hc và k thut, s thay đi trong mt thi trang làm gim giá tr ca nhng cái đã li thi, cũng cho ta mt khái nim rng mt mc đ ln con ngưi làm ra giá tr và giá tr đưc xem như là nm bên ngoài đc tính ca vt th. Dù sao, mt thi gian và đa đim nht đnh đã cho, đi tưng nm dưi s nghiên cu giá tr phi chim hu mt s đc tính pháp lý và kinh t (giá tr đu tư, chi phí, …) đ đưc mong mun s hu và s dng, sau đó quy cho nó mt giá tr.

1.2 GIÁ TR ĐT ĐAI Như vy, theo quan đim kinh t hc hin đi lý lun giá tr trao đi đt đai gm có hai thành phn: giá tr s dng và giá tr. Trong đó, Giá tr s dng là giá tr hu hình là thuc tính t nhiên ca đt đai Giá tr là đi lưng vô hình là thuc tính xã hi ph thuc vào tâm lý, th hiu tiêu dùng.

1.3 CÁC LOI GIÁ TR Mt câu hi đưc đt ra là có phi thc s có nhiu loi giá tr không? Có mt giá tr cho ngưi mua, cái khác cho ngưi bán, cái khác na cho ngưi đi thuê và … câu tr li là có khi giá tr đưc xác đnh đ phc v cho mt mc đích hn ch hoc riêng bit. Nhng giá tr này có gì khác vi giá tr th trưng. Trong thc t có rt nhiu thut ng ch giá tr: giá tr đánh giá, giá tr vn, giá tr s sách, giá tr cm c vay n, giá tr thit hi, giá tr tim năng, giá tr bo him, giá tr đu tư, giá tr cho thuê theo hp đng, giá tr thanh lý, giá tr tính thu, … các loi giá tr này cn đưc xem xét trưc khi đánh giá giá tr cho mt tài sn. Mc dù v logic ch có mt loi giá tr có kh năng đo s biu th kinh t gn lin đi vi mt hàng hóa hoc mt dch v trong mt th trưng đã cho đó là giá tr th trưng.

1.3 CÁC LOI GIÁ TR Giá tr th trưng Giá tr th trưng là mc giá có nhiu kh năng hình thành nht ca mt tài sn trên mt th trưng cnh tranh và công khai dưi tt c các điu kin cn thit đi vi vic mua bán sòng phng, trong đó c ngưi mua và ngưi bán đu hành x thn trng và hiu bit. vi các điu kin phi có là: Ngưi bán t nguyn Trưc ngày đnh giá đã có mt thi gian hp lý (có tính đn thuc tính ca tài sn và tình hình th trưng) đ marketing mt cách thích đáng v quyn li, đ tho lun v giá và các điu khon thanh toán, và đ hoàn thành vic bán Tình trng th trưng, mc giá tr và các hoàn cnh khác vào mt ngày gi đnh bt k nào đ trao đi các hp đng thì tương t như ngày đnh giá Không đưc xem xét đn bt k s tr giá thêm nào ca ngưi mua trin vng C hai bên giao dch mua và bán đã hành đng mt cách có hiu bit, thn trng, và không b áp đt

1.3 CÁC LOI GIÁ TR Giá tr s dng và giá tr đu tư Giá tr s dng và giá tr đu tư khác vi giá tr th trưng bi vì nhng ngưi s dng và nhng ngưi đu tư có nhng mc đích khác nhau. Giá tr s dng: Mi mt tài sn có mt giá tr ch quan đi vi mt ngưi nào đó đang nm quyn s hu và s dng tài sn. Giá tr ca mt tài sn đi vi mt ngưi s dng c th da trên cơ s tài sn đó có ích như th nào đi vi ngưi đó gi là giá tr s dng. Giá tr đu tư: Giá tr đu tư là nhng gì mà nhà đu tư hin ti mong ch thu nhp tương lai ca tài sn. Giá tr đu tư đưc da trên nhng thông s gi đnh ca nhà đu tư. Giá tr đu tư b nh hưng bi: Kh năng ngun tài chính nhà đu tư có đưc; Lưng vn đu tư tài chính và thi hn ca nó; Các thu nhp khác ca nhà đu tư; S chim hu tài sn như th nào s tác đng đn kh năng tr thu ca ngưi đó; Các mc đích ca nhà đu tư.

1.3 CÁC LOI GIÁ TR Giá tr bi thưng Giá tr th trưng: giá tr thay th tài sn Thit hi do b chia ct: nu mt phn đt đai b ly đi thì s có phn thit hi này. Phn b ct, hoc b mt có th gây thit hi v giá tr đi vi phn giá tr còn li ca lô đt. Nhng thit hi như vy là mt xác nhn đ đưc bi thưng. Thit hi tt yu: là bt k tn tht nào mà ngưi ch b mt quyn s hu phi chu. Đc bit là liên quan đn nhng bt đng sn mang tính thương mi mà b ly mt phn hay toàn b. Có th bao gm: Vi phm quyn hưng dng; Tn tht v li nhun; Uy tín, danh ting; Chi phí tăng thêm. Giá tr bt đng sn đưc tăng lên: hu ht các đo lut đu có quy đnh mt khon bù đp khi ny sinh vn đ bi thưng hay nói mt cách khác là khon phi tr cho bt k giá tr tăng thêm nào đi vi phn đt còn li do d án đưc thc hin.

1.3 CÁC LOI GIÁ TR Giá tr th chp Đnh giá đt đai đưc các t chc cho vay chng hn như ngân hàng, yêu cu vì mc đích coi như là bo đm trong trao đi đi vi khon tin cho vay. Khi xem xét đơn cho vay, ngân hàng và các t chc khác thưng quan tâm xem xét đn kh năng sinh li ca bt đng sn s đưc đem ra th chp, tính cách và kh năng ca ngưi đng đơn và tng s tin mà ngưi ta d tính là nhn đưc t bt đng sn nu bt đng sn đó đưc bán. Đôi khi giá tr ròng thc t có th nhn đưc t bt đng sn đem ra th chp vào mt ngày nào đó trong tương lai có th s thp hơn giá tr th trưng vào ngày np đơn. Nhìn chung, giá tr th trưng hin hành s đnh hưng cho nhng ngưi cho vay, nhưng h có th trit khu đưc giá tr th trưng đó bng cách tính phn trăm khu tr đ tính cho khon chi tiêu đt xut hoc cho nhng phí tn có th đưc bit trưc. Phi nên nh rng đnh giá đ th chp đòi hi phi xác đnh mc giá bán mong đi theo phát mãi cưng bách do tòa án yêu cu không phi là cơ s ca giá tr th trưng.